广州取消住宅用地限购限价等措施时机仍未成熟

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　　□赵卓文

　　广州市国土房管局长日前在人大会议上表示，“广州明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”。经媒体报道后，被很多人解读为“明年广州将取消限价、限购”。

　　有意思的是，同日国家住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设会议上表示，北上广深等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。

　　两种提法，看似矛盾，其实不然。前者提出“探索逐步取消限价、限购”，是着眼未来。这与三中全会强调“市场在资源配置中的决定性作用”的精神，以及新一届政府更多强调“建立房地产调控长效机制”的方向，显然是吻合的。而后者要求房价上涨过快的城市从严调控，明显是针对当前北上广深等城市房价上涨过快的现实。二者着眼点不同，表述自然迥异。

　　广州虽然提出了“取消限价、限购”的大方向，但从广州房地产市场的现实情况分析，时机显然远未成熟，至少明年难言取消。从数据看，今年广州地价、房价出现了近似疯狂的非理性上涨，房地产市场量价齐升，一手住宅真实的售价平均上涨近20%，二手住宅平均上涨17%-18%；而土地市场也是“地王”频出，市政府卖地今年超收达140亿元。地价与房价形成了难以破解的互动式上升。

　　更应看到，未来几年广州房价依然面临不小的上涨压力。首先，广州未来10年规划新增500万人口，带来对房地产的巨大需求。其次，广州经营性土地的价格正处于快速上升的通道中，未来5年的年增幅将超过15%，将给房价带来新的压力。第三，广州房地产市场的产品结构问题突出，高端物业、大户型物业比例偏高，中小户型和普通商品房的比例偏低，房价面临结构性上涨的难题。第四，在调控政策影响下，广州房地产市场“小市场”特征明显，在国内一线城市中楼价基数低，存在较大的反弹压力，供求矛盾在未来几年难以缓解。

　　上述分析表明，2014年广州楼市的限购、限贷等调控措施并不具备退出条件，而“价格指导”、“限售”、“限签”等举措有待明朗。

　　10年房地产调控，广州房价涨幅在2013年创下了新高，行政干预措施的强度也前所未有。这让我们认识到，在高速城市化背景下中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。在新的机制没有形成前，短期内试图完全通过市场来实现住房资源的合理配置，是不太现实的。

　　要想调房价，必须调结构；要想调结构，必须改变运行机制。目前，楼市长效机制的建立仍需要一个不可预知的较长的时间。在新机制未形成前的过渡期，差异化的地方房地产调控政策将难以避免。（作者是知名房产专家）

(来源:羊城晚报)