上海市约629公顷存量工业用地纳入盘活转型计划

本报记者  孙小静

2017年04月09日09:00  来源:人民网-人民日报
 
原标题:老厂房 改造好了就值钱(政策解读·聚焦低效用地盘活③)

  制图:郭 祥

  对于符合科创中心建设的产业,政府都能予以优惠。不像以前,必须符合硬性规定。

       

  5%以下,这是伦敦、纽约、东京等国际大都市工业用地占建设用地的一般比重。25.6%,这是几年前上海工业用地在建设用地中的占比,且地均工业总产值仅为纽约的1/2、东京的1/4。

  不仅如此,上海开发区土地利用绩效评价显示,工业园区之间,土地利用效益差异较大,用地绩效不均,各类开发区之间差异达数倍甚至几十倍。数据背后,反映的是上海工业用地占比过高、产出效率偏低的现实问题。

  面对建设用地总量接近规划天花板,如何挖掘潜力、盘活存量?产业园区低效用地,如何二次开发?上海面临挑战。

  企业可自行开发,土地权利人积极性提高

  “以前,不少工业用地被政府收储了。没开发的老厂房,评估后值不了多少钱。而且土地二次开发的利益也和企业没什么关系。”上海华鑫股份有限公司总经理曹宇说。

  华鑫隶属由上海仪表局转制的上海仪电控股集团,2009年起退出制造业,进军商务不动产。仪电下属企业不少,工业用地面积大。但土地收储模式下,原土地权利人积极性不高。

  当前,我国改变城镇低效用地再开发主要是政府主导。如何鼓励土地权利人和社会资本参与开发?如何调动各方参与改造开发的积极性?

  为此,上海允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式,按规划在公益优先前提下,存量补地价,自行开发;被收储后公开出让的工业用地,原土地权利人可分享一定比例的土地收储收益。

  “现在,我们自己开发建设,提升产业能级。”位于漕河泾新兴技术开发区东区的华鑫天地一期,占地面积2.6万平方米,原老厂房一直低效使用。经过改造,建筑面积增加到5.8万平方米,引进了雀巢、摩拜、可可空间等。“原来租金每天每平米1元多,现在5元多。”华鑫副总经理蔡勇说,10—12年就可收回改造成本。

  “自己二次开发收益高,所以我们也更加积极。”曹宇说。

  通过定向供地等政策,支持产业转型

  松江区真诺测量仪表公司,几年前想把原有单层厂房推倒重建,把精密测量仪表的生产空间扩容近5倍,但一直未能成功。

  不久前,该公司总投资7000万元的扩容项目正式开工,年销售额将达7亿元,而松江区减免了真诺测量的土地出让价款。这得益于上海创新规划土地政策,推进具有全球影响力的科创中心建设。

  一方面,降低产业转型发展成本。对存量工业用地提高容积率的,各区政府可以集体决策确定应缴土地价款的收取比例;以弹性年期出让的,可在出让合同中约定土地使用权到期续期条件,区政府集体决策确定续期价格。“对于符合科创中心建设的产业,政府都能予以优惠。不像以前,必须符合硬性规定。”业内人士分析。

  另一方面,支持园区平台建设。在供地方式、物业持有要求上,园区平台可以“带产业项目”挂牌,取得标准厂房类工业用地、研发总部通用类用地;在明确产业准入、利用绩效等管理要求的前提下,可将50%的物业转让给创新型企业。“对好的产业项目,相关部门可以定向供地。”业内人士表示,一半物业可转让也减轻了园区开发企业的资金压力。以前,开发企业必须全部持有,不得转让。

  此外,为鼓励引导增加产业园区的配套服务功能,相应政策把工业用地配套服务设施比例,由原来占总面积不超过7%提高到不超过15%;创新土地混合利用和建筑复合使用,实行规划混合利用引导表的弹性规划制度。

  确保增加公共空间,防止企业只顾逐利

  漕河泾开发区东区的华鑫天地、华鑫中心内,现代化建筑与绿树、庭园相映,全开放的花园式空间,成了附近居民最喜爱的休闲处。

  “存量盘活更新改造,就要这样!确保增加公共服务设施和公共空间,坚持公益优先。”上海市规土局相关负责人说,为防止开发企业一心逐利,出台了相关办法。

  对整体转型项目,应优先保障公益性设施建设,然后进行经营性开发。其中,公益性用地比例必须符合控制性详细规划要求。对零星盘活项目,应向政府无偿提供不低于10%的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设。如无法提供公益性建设用地的,应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门,用于公共用途。

  另外,注重长效机制,实施土地全生命周期管理,明确物业持有要求,减少投机风险。办法规定,转型为产业类项目的,以自用为主;转为研发总部通用类项目的,须持70%以上的物业;转为商办用地的,整体转型区域内的开发单位,须持50%以上的物业;零星转型的开发单位,须持60%以上的物业。

  如今,上海市已有96个项目、约629公顷存量工业用地纳入盘活转型计划。其中,25个项目、约354公顷土地完成转型方案,11个项目、约82公顷土地完成土地转型手续,开始建设。


  《 人民日报 》( 2017年04月09日 03 版)

(责编:刘然、杨曦)

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