資料圖：浙江台州推出租房“旅館式”管理。8月9日，台州一位網格員正在利用手機對租客進行身份信息確認。中新社記者 王剛 攝

　　“免押月付”背后的利益平衡

　　支付寶租房並不直接對個人房東開放，而選擇和長租公寓機構合作。

　　目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近十家長租公寓品牌陸續接入支付寶。

　　“我們沒有考慮把租房入口開放給個人房源。支付寶的租房平台，要求有品質、有服務，這些更多是B端(機構)能提供的，因此現在的模式是B2B2C。”王博解釋，目前的模式是通過服務於品牌化的連鎖公寓機構來觸達個人用戶，用戶可以通過支付寶，找到品牌公寓方的房源，預約帶看，繼而線上簽約，通過支付寶支付房租。

　　如果個人房源直接上傳平台，再直接租給個人租戶，也就是C2C模式，聽上去是一個很理想的“去中介化”模式，但在實際中會帶來大量的不確定性和管理難題，也很難對服務品質進行把控。

　　“對個人房源的管理，阿裡的咸魚做得還不錯，從租客到房源都有不少亮點。”鏈家地產研究院院長楊現領告訴《中國新聞周刊》，從未來的趨勢來看，B2C仍然是大趨勢，但仍然會有一定比例的C2C，但是這一塊市場應該很難獨立形成平台。

　　不過，和機構合作的一個潛在挑戰是，這種“信用租房”模式需要最大程度的平衡雙方的利益訴求。

　　對支付寶來說，租房業務的目標在於推廣“付一免押”的信用租房，積累更多租房場景下的信用數據。而對機構來說，與支付寶合作，目前最大的價值在於其作為流量入口的功能，但“付一免押”是否會影響公司現金流，從而對繼續擴張房源造成影響，有待考量。

　　長租公寓的前期投入大，獲客成本高，需要線上線下的運營相結合，在這種重模式下卻需要快速跑馬圈地來佔領市場。高投入和不對等的規模發展，導致長租公寓普遍處於盈利薄的困境。

　　蛋殼公寓是一家以分散式合租公寓為核心業務的創業公司，2015年1月成立於北京，目前已經進入了北京、上海、深圳等城市，運營了超過5萬套房源。

　　這種“分散式合租公寓”的業務模式，近年來在不少城市風生水起，最典型的是鏈家的“自如”公寓模式。不同於傳統的房屋出租，公寓運營方從個人房東手裡把房子整租下來后，對房屋進行品質化改造，再分散出租給租戶，目標人群一般是都市白領。

　　“對公寓機構來講，無論接入任何一個平台，大家最看重的是流量。”蛋殼公寓CEO高靖對《中國新聞周刊》表示，蛋殼公寓也即將上線支付寶平台。此前公寓運營要提高流量，必須投入高額的廣告費用，而支付寶平台的引流能更快速和低成本找到優質租客。

　　另一方面，蛋殼願意嘗試“信用租房”的原因在於，不僅租客需要挑選有信用的房東，作為公寓運營方，也希望出租給信用好的租客，從而減少損失和管理成本。高靖表示，現在很多信用數據都來自消費，沒有行為的信用數據，“而租房是最能體現行為信用的。”

　　住房租賃是對各方信用依賴都很高的行業，不論是租客、房東、經紀公司、招租平台，守信可以幫助行業良性發展，避免糾紛。對於出租一方來說，信用好可以提高出租率，降低管理成本，對租客來說，選擇信用好的房東、經紀公司，可以避免被騙，大幅降低個人資金成本，同時按時履約，有助於個人信用的積累，未來獲得更好的服務。

　　不過，盡管“信用租房”從長期看有利於優化運營效率，但短期來看，“免押金”和“租金月付”對現金流可能造成的影響，是公寓運營機構不得不衡量的現實問題。

　　“坦率地說，影響非常大。”高靖對《中國新聞周刊》坦言，中國式的公寓運營，都是公司先從房東手裡把房子拿過來，面對的是分散式的存量房，房東也會收一筆押金，押金在行業內普遍存在，“說實話，租客付給我的押金，還不夠我們給配的那些家具家電。一旦租客把家具電器都搬走，我們損失的不只是一個月，而是好幾個月的房租。”

　　在楊現領看來，押金的核心是一個約束，在沒有租房保險的情況下，對於雙方違約，沒有一個解決機制，所以才出現押金。“不解決中間的違約問題，押金就取消不了。”他對《中國新聞周刊》分析，但是對於支付寶來說，能夠發揮價值的地方在於押金的管理，這一塊可以有所作為，保障房東和租客的權益。

　　“我們可以拿出更多的房源來做免押金，但這些一般都是特定的房源，為了吸引客戶，而且是部分免還是全免，要做出規定。”但高靖表示，相比押金，“房租月付”的對公司現金流影響更大。

　　“如果我給房東付三個月房租，但租客隻給我付一個月房租，那麼公司現金流很快就會花光。”高靖坦言，假設這樣的話，公司不可能有任何擴張和發展，“做信用租房，也不能把自己的血都抽干。”

　　目前，公寓市場佔整個中國租賃市場的比例不足2%，未來有巨大的成長空間。公寓市場正處於跑馬圈地狀態，擁有足夠的現金流、不斷掌握更多房源，對於公寓機構的擴張至關重要。高靖認為，“押金免多少都沒問題，但是月付背后，必須有消費分期的金融解決方案，這樣才能保証公寓機構的現金流為正。”

　　在引入消費金融的解決方案后，金融機構為租客提前墊付三個月或一年租金，而租客在支付一定利息后，“變相”地實現了房租月付。

　　這也是支付寶“支付+信用+消費金融”整體解決方案中的一環。王博告訴《中國新聞周刊》，按月交租的背后其實是房租分期，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案，通過消費金融產品和能力，就可以實現機構端照常收到3個月房租，但消費者端是按月付租金。

　　顛覆者還是推動者？

　　“坦率講，我們現在沒有考慮盈利的問題。”王博告訴《中國新聞周刊》，賺錢不是支付寶做這件事的初衷。

　　他認為，支付寶切入租房領域的初心，是把螞蟻金服積累的能力輸出到線下各個場景，幫傳統線下場景做互聯網化的升級。但如果支付寶提供的平台和能力，對公寓運營方有市場價值，他們也會願意支付合理的成本來尋求服務，“未來要讓市場說話。”

　　但事實上，租房是一個正在高速成長中的巨大市場。據住建部統計，目前中國約有1.6億人在城鎮租房居住，佔城鎮常住人口的21%。鏈家研究院預計，到2030年，中國房屋租賃市場規模將從2016年的1.1萬億元躍升至4.6萬億元。

　　今年以來，國家連續出台政策，多管齊下建立購租並舉的住房制度，希望滿足民眾多層次的住房需求。今年 7 月，住建部等 9 部委聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，在全國范圍內加快推進租賃住房建設，其中廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市成為首批開展住房租賃試點城市。

　　在國家大力鼓勵和培育租房市場的背景下，互聯網技術和信用體系的加入，正在重構中國居民的租房市場。

　　除了支付寶之外，另一支付巨頭中國銀聯也宣布加入住房租賃市場。據中國銀聯官網 11 日消息，中國銀聯宣布與沈陽市房產局簽署住房租賃服務平台合作協議，今年年內有望在 12 個試點城市全部實現服務開通。

　　中國銀聯的模式在於，搭建一個“住房租賃金融服務體系”，以金融服務、信用體系、內容權益、綜合支付為亮點，服務於各地政府住房租賃平台，滿足租賃各參與方的實際需求。該項服務一端通過連接政府住房租賃平台對接租賃參與各方，包括房產開發企業、機構運營企業、出租人及承租人等﹔另一端通過銀聯標准接口對接各銀行及其他各類金融機構的金融產品，讓政府住房租賃平台通過一點接入，實現全部銀行及各類金融機構的金融服務，達到“一點接入、全面覆蓋”效果。

　　在一些業內人士看來，一個完善的租賃市場，應該是由三個基石組成的，即信用租房、租售同權和租金証券化。

　　當前，這三個領域都在積極創新，一面拓展邊界，一面與傳統租房市場進行磨合。

　　一些評論預判，互聯網巨頭介入租房領域，可能會像電子商務對中國零售業帶來的“革命性”變化一樣，有可能“顛覆”當前的傳統租賃行業，或者爭奪傳統中介機構的市場蛋糕。

　　“這是一種保守的思想，就像電商剛出現的時候，很多實體店認為電商沖擊了實體零售業。”王博認為，房屋中介的業務本質，不在於線下開多少門店，雇多少業務員，而是要在供給方和需求方之間進行撮合，以更低管理成本獲得更高收益，“中介行業的很多企業家，都已經有了創新精神和開放態度，能夠用開放的態度去看待互聯網技術的變化，應該思考的是如何利用新技術提升以前的業務。”

　　在鏈家研究院院長楊現領看來，“顛覆”傳統租房市場，這種說法也言過其實了，“短期看，支付寶更像一個連接者角色，連接機構和消費者，只是一個通道和嫁接，這對於租房這個行業的影響還是比較有限的，用戶體驗也很難有實質改變。”

　　“我們不會去干房屋中介干的事。”王博告訴《中國新聞周刊》，在他看來，傳統中介機構，也需要信用、實名、消費金融等技術，從基礎技術能力的輸出看，支付寶和傳統中介之間有天然合作的基礎。

　　“目前有相當一部分個人房源也是上傳到了傳統中介平台，未來傳統房屋中介和支付寶的合作，有非常大的想象空間。”王博對《中國新聞周刊》分析，“中介也希望獲得更精准的流量，以更低的成本提供更好的服務，這些需要信用、支付、金融等各種能力，我們願意一起來做這件事。”

　　王博說，支付寶想從過去僅僅提供交易環節服務，到關注租房前、中、后的全流程，致力於搭建完整的信用體系，“當這種模式被普遍接受，以后會從租房場景推廣到更多生活場景，從而讓信用這種意識形態更深地影響人們的行為方式。”

　　聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權

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