買二手房不立即過戶風險知多少？

　　慈溪市的陳女士最近碰到了大麻煩：今年2月，她以120萬元的價格向田某購買了一套房子，准備給兒子明年春節結婚時做新房。實際上，這套所謂的二手房是全新的，由於小區水電配套問題，該小區所有房子的產權証辦理都因此延期。當時田某稱，開發商保証在5月1日前完成所有手續，之后就能拿到房產權証。因為兒子婚期已定，急於購房的陳女士還是簽了合同，並付了全款。沒有想到，直到國慶過后，房子的水電配套設施問題都沒有解決，不但房產証的辦理變得遙遙無期，連按時入住都可能無法保証。

　　在現實生活中，類似陳女士這樣的糾紛並不少。買賣雙方雖然完成了二手房交易，買方甚至交付了房款，但因為各種原因而沒有馬上辦理過戶手續，有的甚至長期不能辦理過戶手續，讓雙方都感到為難，尤其是已付了全款的買方，其中蘊含的風險更大。

　　二手房不能立即過戶的主要原因

　　根據《物權法》的相關規定，不動產的所有權是以產權登記為准的。實際入住使用房產，或者隻簽了一份合同，並不能代表已經取得了房屋的所有權，看房產是否真正獲得，最為關鍵的是看是否獲得了房產權証。對於房產權証的重要性雖然每個買房人都明白，但在現實生活中，仍然存在付了錢，卻沒有立即過戶取得房產權証的情況。那麼，出現這種情況的原因是什麼呢？著名民法專家楊文戰律師分析了以下4種情況：

　　1、所購房產還未取得房產權証，須等原房主先取得房產權証才能辦理過戶。

　　在現實生活中，很多所謂的二手房，其實是賣方新購的商品房，即賣主把新房轉手出售，慈溪陳女士碰到的就是這種情況。顯然，問題出在賣主身上，很可能連他自己都還沒取得房產權証。因為辦理房產權証需要一定時間，當遇到一些特殊情況時，數年都無法辦理也不鮮見。但即使房產証沒辦下來，有人仍然會因各種原因想立即出售新房，為此，他可能向買者隱瞞未取得房產權証的事實，或者自認為馬上可以獲得產權証，如果碰到對方急著購房，雙方就會簽訂協議，甚至完成款項的支付。

　　2、所購房產為經濟適用房等限制上市的房產，需要等待滿足上市條件才能過戶。

　　有一些房產，如經濟適用房等，必須在滿足一定年限條件后才能自由交易。如果有人把這種有限制條件的房產拿出來交易，就無法立即完成產權過戶。這樣，交易雙方往往需要約定等將來符合條件時再過戶，但如果約定時間過長，就會增加很多不確定因素，雙方的交易必定包含著很大的風險，特別是對於買方，風險甚至是無限的，比如政策變化的風險﹔房價上漲或者下跌的風險，賣房者可能反悔，不願配合過戶。

　　3、為等待滿足稅費優惠條件暫時不過戶。

　　一套房產，因為相關情況的不同，存在著很大的稅費區別，而稅費直接影響房價。由於各種原因，一些人會在房子不符合相關稅費優惠條件時簽訂房產買賣協議，但為節省稅費，又約定等符合條件時再過戶。這個條件可能是單純的等待時間滿足某個條件，也可能是其他什麼原因。

　　4、為等待買家取得購房資格暫不過戶。

　　由於房價上漲，有些地方出台了房產限購政策，造成一些買家暫時不能取得購房資格，但因某個原因，又急於購房，造成暫時無法過戶。在這種情況下，雙方都需要等待買家滿足政策條件，比如等待買家夫妻“離婚”、等待買家把原名下的房產出售完畢，或者等待買家在當地工作社保滿足一定年限等等。

　　買房不立即過戶，究竟有哪些風險？

　　買賣雙方簽訂了購房合同、買方支付了全部或部分購房款，但由於長期不主動過戶或者因為某種客觀原因而無法立即過戶，其中存在的風險很大，甚至因此而引起糾紛，這樣的事例並不少。所以，了解這種潛在的風險，對於准備購買二手房者還是十分必要的。

　　楊文戰律師表示，房屋產權的實際獲取與否關鍵是體現在產權証上的，否則即使購房者付了全款甚至已經入住了，在法律上仍不能算已經取得了產權。所以，二手房交易后如不能立即過戶，風險之大難以想象，其中最常見的風險包括以下五種：

　　1、一方違約風險。

　　在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家毀約，或者不再配合辦理網簽、貸款、過戶等手續，甚至轉手另賣的情況非常多。

　　2、原購商品房有問題，導致無法辦理房產權証。

　　在所購房產為未取得房產權証的商品房的情況下，如果該商品房項目手續有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產証，更沒法把房子過戶給新的買方。

　　3、有貸款的房子，賣方不按時歸還貸款的風險。

　　如果房產出售方原先在購買房子時有貸款，在過戶前應先還清貸款，特別是買方，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款，否則，如果賣方未按時歸還貸款，存在著銀行收回的可能，買房者因此會陷入極為不利的局面。

　　4、賣方的其他債務和糾紛引發的風險。

　　在簽約付款至房產過戶期間，如果賣方有債務等其他糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發生這樣的情況，直接導致房產不能辦理過戶手續，甚至有被法院執行，導致錢房兩空的風險。

　　5、政策變化的風險。

　　這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都曾經發生較大變化，這些都不是買賣雙方能控制的。一項新政的出台，很可能導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數額發生變化，雙方對增加的稅費承擔產生爭議。

　　新政的實施點，一般以網簽時間為准。而決定長期不辦理過戶的當事人，簽約后也不會去立即辦理網簽，一旦這期間出現影響交易的新政，麻煩就大了。

　　實際上，二手房買賣后，因為不立即過戶而可能發生的風險絕不止以上五項，尤其是在房價波動較大的情況下，賣方反悔的情況極多，即使買方不同意，但因為尚未過戶，如果賣方誠信度較差，他可能會立即轉手另賣給他人，或者與他人虛構債務，由他人起訴保全房產。

　　這種風險一旦發生，就極易導致交易無法繼續，買方最終無法取得房屋所有權。當然，在一定條件下，買方也可以通過訴訟，最終拿到房產証，但這肯定要付出大量的時間、金錢和精力。

　　買二手房不立即過戶，有降低風險的辦法嗎？

　　其實，每個人都知道買房要辦完過戶手續才算取得所有權，但由於各種原因，或從某種特殊的利益角度，仍有人暫時不辦理過戶，為此，就會產生這樣一個問題：有沒有兩全其美的辦法，既可以暫緩辦理，同時又能避免風險？

　　楊文戰律師表示，不過戶，真的沒有絕對的安全。

　　比如有人提出，我們簽好買賣協議后，先去辦個公証，是不是就能保証雙方交易的房子不出問題？

　　對協議辦理公証，只是加強了協議的真實性，但這份經過公証的協議，對於前面所介紹的那些風險仍然是沒有任何防范作用的，因為風險並非來自協議本身是否真實，而是來自各種不確定的因素。

　　盡管如此，仍然要努力降低二手房交易的風險。為此，楊文戰律師建議，在二手房買賣合同條款中，對於可能發生的相關風險要有預見及解決方案，一份好的合同可以降低不必要的風險，即使真的發生風險也能最大限度保護自己的權利。

　　1、在取得產權証前，最好不要交全款，款項交得越少，風險越小﹔

　　2、要求賣方把房產權証等交由買方或中介持有，未取得房產權証的，可要求將原購房合同及稅費票據交出。

　　3、在不能盡快過戶的情況下，應盡早要求賣方交房，沒有所有權，也要先取得房屋的使用權、控制權。

　　4、對過戶時間要有非常明確的時間或條件約定，並約定適當的違約金標准。

　　5、房價經過一段時間會有波動，雙方在合同中應約定相關的違約金標准，這對房價大幅波動時，對方是否決定違約，會有一定制約作用。

　　6、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費標准變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化后如何處理的問題，對相關問題最好事先約定解決方案。

　　7、如果賣方出售的房產有貸款，應約定適當的交易方案，確保買方支付的相應款項用於還貸。

　　8、如果可能的話，對交易的房產先以購買人為權利人，設定抵押登記，確保未過戶前賣方無法擅自處置房產。

　　但這些建議隻能起到降低風險的作用，最后還是要強調，二手房交易，隻要不過戶，就不能做到絕對安全！（記者 董小軍）

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