11月上海二手房:反復夯實底部 價格微幅上行

2017年12月12日21:45  來源:人民網
 

人民網上海12月12日電 (記者孫小靜)2017年11月,上海二手房指數為3996點,比10月上升5點,環比上漲0.11%﹔同比下降0.20%。上海二手房指數微幅波動上行,顯示價格走勢趨於平穩。

11月,上海二手住宅成交套數為11500余套,環比上升7.72%,同比下降34.39%﹔以成交面積計,環比上升9.50%,同比下降37.56%。上海二手房指數辦公室認為,11月成交量環比擴大,而3月至今月度成交量一直在萬套以上水平反復,表明剛性的市場需求逐漸筑就底部。市場的特征表現:一、本月二手房市場出現了價量齊升的現象,板塊價格輪動有所凸顯。按板塊走勢統計,全市130個板塊中,價格延續上漲16個,轉漲板塊39個,走平32個,延續下跌21個,轉跌板塊22個。從區域看,中心城區漲幅居前,新興城區近郊漲幅居后,遠郊城區唯一下跌。二、中等戶型房源成交均價漲幅最大,僅小戶型房源成交均價唯一下跌。從監測的7個面積段房源成交均價看,其中70-90平方米上漲8.85%,140-200平方米、200平方米以上房源價格分別上漲1.65%、0.07%,50平方米以下下跌0.71%。本月70-90平方米中等戶型均價上漲明顯,表明成交結構變化較大,而非價格水平。三、成交量按區域統計,中心城區及浦東內環上升11.58%,新興城區近郊上升7.92%,遠郊下降3.65%。按環線統計,內環內、內外環、外環外分別上升12.46%、15.37%、2.15%。按板塊統計,全市130個板塊中87個上升、43個下降。其中成交量上升三成及以上的為新興城區20個、中心城區11個﹔成交量下降三成以上的為新興城區(均外環線以外)6個,中心城區1個。按面積段統計,200平方米以上及140-200平方米房源升幅最大,為29.77%、20.55%﹔90-110平方米房源升幅最小,為1.54%。四、全市成交TOP10板塊中,新興城區近郊6席、遠郊2席,中心城區2席。其中金山新城以267套位居榜首,但環比下降8.25%,閔行浦江、浦東三林以260套、249套分列二、三位,環比上升53.85%、17.45%﹔中心城區陸家嘴、靜安彭浦以201套、198套分列八、九位,環比分別上升15.52%、15.12%。全市成交TOP10小區中,9個位於新興城區,其中浦東航頭、鬆江泗涇板塊各1個小區分列一、二位,閔行浦江板塊上榜3個小區,均為動遷配套小區,70-90平方米房源最為熱門。截至2017年11月底,全市二手住宅挂牌量為132664套,較上月下降11.16%,同比下降22.57%,為今年來挂牌量最低、降幅最大的單月。其中,內環內、內外環、外環外分別為27824套、67562套、37278套,環比下降13.19%、10.68%、10.48%,內環內挂牌下降最大。部分板塊挂牌房源長達半年以上的約二三成。從長期觀察看,政府部門網站公布挂牌量經過嚴格驗証,無重復挂牌現象。

11月21日,住建部會同國土部、央行召開房地產工作座談會,強調堅持調控目標不動搖、力度不放鬆,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。

中心城區漲價居前

2017年11月,中心城區(7個傳統市區及浦東內環)價格總體上漲0.14%,其中內環內上漲0.13%。浦東內環部分漲幅最大,為0.20%,虹口、長寧、普陀分別上漲0.19%、0.16%、0.10%,徐匯、楊浦均上漲0.11%。中心城區全部65個板塊中29個上漲、19個持平、17個下跌。上漲板塊如楊浦黃興公園、普陀真如、長寧北新涇、徐匯長橋,分別上漲0.72%、0.57%、0.47%、0.41%﹔下跌板塊如普陀長壽路、長寧虹橋路、楊浦五角場、徐匯田林,分別下跌0.17%、0.12%、0.11%、0.06%。

11月,中心城區成交環比上升11.58%,為4070余套,其中內環內成交上升12.18%,為1630余套。從中心城區成交結構看,70平方米以內房源成交佔比64.22%,為成交主力,其中楊浦此面積段成交佔比達71.91%,為480余套。從成交變化看,70-90平方米房源成交上升幅度最大,為29.71%﹔200平方米以上超大戶型次之,為26.67%,表明中心城區初級及高級改善需求有所增強。中心城區全部65個板塊中,成交量上升板塊為44個,如黃浦打浦橋、長寧虹橋路、普陀萬裡、楊浦黃興公園分別上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%,為76套、170套、41套、180套,價格分別為上漲0.23%、下跌0.12%、持平、上漲0.72%。楊浦黃興公園、長寧虹橋路、黃浦打浦橋成交以70平方米以內小戶型為主,佔比分別達77.9%、66.67%、65.38%。普陀萬裡板塊成交案例中,90-140平方米改善房源成交佔比44.44%,環比擴大二成。從中心城區成交前十名的小區看,普陀桃浦、靜安彭浦兩板塊領先,分別擁有4個和3個小區,價格均現上漲。如普陀桃浦的桃浦二村、榮和怡景園成交37套、17套,靜安彭浦的共康四村、和源名城分別成交15套、14套﹔其中65-80平方米、350-450萬元房源為兩板塊成交主力。

內環內板塊中,長寧的板塊成交量上升幅度最大,達30%,為140余套。靜安、黃浦的板塊次之,分別達29.5%、26.98%,為180套、160套。對內環內全部35個板塊成交統計,70平方米以內房源成交佔比60.05%。內環內成交量前十的小區中,7個為小面積學區房小區,3個為大面積改善房小區。學區房小區如濰坊十村、玉田新村、鞍山四村分別成交12套、11套、10套,分別位於陸家嘴、虹口曲陽板塊、楊浦鞍山板塊,三板塊價格分別上漲0.18%、下跌0.21%及持平。大面積改善房小區如東方金座、中遠兩灣城、仁恆河濱城,分別成交16套、10套、9套,分別位於浦東塘橋、普陀武寧、浦東聯洋板塊,三板塊價格分別上漲0.35%、0.62%、0.29%,成交主力面積段在120-160平方米。調查顯示,當前小戶型學區房小幅提價仍能快速成交,1000萬以上的中大戶型改善房源,適銷對路的成交加速。

2017年11月,新興城區中,近郊價格總體上漲0.06%﹔遠郊價格總體下跌0.02%。成交量前三的浦東內環外、閔行、寶山,價格分別上漲0.11%、0.10%、0.05%。下跌區域如鬆江、金山、崇明,分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。新興城區全部65個板塊中,26個上漲,26個下跌。其中上漲板塊如嘉定南翔、閔行七寶、浦東三林、鬆江莘閔,價格分別上漲0.63%、0.39、0.32%、0.15%﹔下跌板塊如閔行春申、金山亭林、鬆江佘山、青浦重固,價格分別下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。

近郊城區成交環比上升9.15%,為6280余套。其中閔行、青浦、鬆江近郊,分別上升22.81%、20.77%、15.04%,為1240余套、310余套、650余套﹔浦東內環外成交上升8.36%,成交量居近郊之首,為2160余套﹔寶山近郊成交量唯一下降,為4.63%,成交1000余套。從近郊城區成交結構分析,剛需、改善購房較為均衡,70平方米以內、70-90平方米、90平方米以上房源成交佔比分別為41.74%、28.52%、29.74%。從各區成交結構看,寶山近郊70平方米以內房源成交佔比53.91%,區域需求以剛需主導﹔鬆江近郊90平方米以上房源成交佔比41.95%,區域內改善需求顯現。從板塊表現看,近郊54個板塊中成交量上升38個,下降16個。如閔行浦江、鬆江城區、浦東張江、金山亭林成交環比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%,分別為260套、140余套、90余套、50余套,價格分別為上漲0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同導致板塊的價量表現迥異,降價促成交是主流。寶山顧村、浦東周康成交環比下降36.30%、12.69%,為170余套、230余套,價格分別為下跌0.15%、0.14%。

遠郊城區成交環比下降3.65%,為1210余套,是成交量唯一下降的區域。在全部11個板塊中,成交量五升六降。如奉賢海灣、鬆江小昆山成交上升60.71%、54.17%,價格分別上漲0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山遠郊、崇明全境分別成交380余套、230余套,但環比分別下降9.79%、20.2%,區域內主城及新城成交縮量是主因,如金山新城、崇明新城板塊分別成交260余套、60余套,價格分別為上漲0.13%及持平,價格未能及時響應市場,導致成交下滑。而一些板塊價格及時調整,成交維持,如青浦朱家角、崇明長興島成交上升4.88%、23.53%,為43套、21套,價格分別下跌0.17%、0.45%。

上漲板塊超過四成

2017年11月,全市130個板塊中,上漲板塊55個,佔比42.31%﹔價格下跌板塊43個,佔比33.08%﹔持平板塊32個,佔24.61%。

上漲板塊價格平均上漲0.40%,漲幅環比擴大0.27個百分點。其中,36個價量齊升,19個價漲量降。新興城區近郊的一些板塊價格漲幅稍大,如寶山大場、青浦趙巷分別上漲0.48%、0.15%,成交環比上升62.86%、56.25%,為110余套、50余套。寶山大場板塊70平方米以內房源成交環比上升58.14%,佔比47.89%﹔90-140平方米房源環比上升69.23%,佔比30.99%,板塊內配套齊、次新房多,剛需及改善出手。青浦趙巷90平方米以上房源環比上升87.5%,佔比54.55%,其中140平方米以上的別墅成交上升140%,為12套,軌道交通17號線年底開通出行便利,提升了市場對板塊關注度。中心城區成交上升板塊如靜安江寧路、黃浦濱江,價格分別上漲0.49%、0.46%,成交環比上升40.74%、40%,為38套、11套。其中,靜安江寧路70平方米以內的小戶型成交集中,佔比50%,多為學區房﹔黃浦濱江110平方米以上的中、大戶型成交佔比45.45%,環比上升四倍。而價漲量降板塊如浦東聯洋、洋涇成交環比下跌22.22%、7.22%,分別為21套、90套,價格分別上漲0.29%、0.08%﹔板塊內主力面積段110-140平方米成交縮量明顯,環比分別下降88.89%、38.46%。

價格持平板塊32個,較上月增加8個,19個位於中心城區,11個位於新興城區近郊。其中,26個成交量環比上升,升幅最大的楊浦新江灣、寶山大華,環比上升55%、43.59,分別成交30余套、50余套。中心城區的長寧新華路、楊浦東外灘次之,環比上升38.24%、34.57%,為40余套、100余套。成交下降的板塊如楊浦鞍山、嘉定城區,環比減少10.67%、4.21%,為130余套、200余套。

下跌板塊價格總體下跌0.23%,跌幅環比縮小0.42個百分點。其中25個價跌量升,18個價量齊跌,一些交易案例甚至多次降價以促成交易。如新興城區的浦東外高橋、嘉定安亭價格分別下跌0.42%、0.25%,成交環比上升61.73%、58.93%,為130余套、80余套,其中浦東外高橋50-90平方米的剛需或初級改善房源成交環比上升77.08%,佔比達62.96%,板塊內140平方米以上大戶型零成交,其余面積段成交均上升﹔嘉定安亭110平方米以上房源成交佔比達34.83%,改善需求活躍,其中140平方米以上大戶型成交環比上升二倍。中心城區及浦東內環如靜安曹家渡、長寧中山公園板塊,價格分別下跌0.08%、0.22%,成交環比上升35.71%、14.49%,為30余套、70余套,70平方米以內成交佔比47.5%、56.10%。而一些板塊價量齊跌,主力面積段明顯縮量拉低價格。如浦東航頭、普陀光新價格均下跌0.23%,成交環比下降25.86%、11.56%,為170余套、150余套,其中浦東航頭板塊中50-90平方米房源成交佔比84.88%,環比下降29.13%﹔而90-140平方米的改善房源成交環比上升125%,但佔比僅為10.47%,難以支撐整體價格。普陀光新板塊中50平方米以內小戶型老工房(售后公房)成交佔比54.19%,環比下降二成﹔板塊內成交唯一上升的是90-110平方米房源,環比上升120%,但佔比僅7.1%。

上海二手房指數辦公室認為,11月二手房市場成交量小幅攀升,價格微幅上揚,呈現量價齊升現象。市場整體表現為,中心城區成交環比升幅最大,內環內學區房及大面積改善房成交集中﹔新興城區近郊各類需求較為均衡,一些板塊以價促銷奏效,遠郊板塊更為明顯﹔而前期成交集中板塊,價格未能及時調整,成交明顯下滑。總體來看,上漲板塊數量佔比逾四成,下跌板塊佔比三成,走平板塊數量明顯上升,佔比近二成半。部分小戶型滯銷現象也正在浮出,其中50平方米以下戶型成交均價唯一下跌,尚待后續觀察。

時下,政策限購、去杠杆沒有放鬆的跡象。本月二手房挂牌量創今年來新低,可見市場不存在明顯的供大於求。調控強調引導好市場預期,防止出現大起大落。預計年末的12月,價格將延續窄幅波動,走勢穩定是主要特征。

(責編:馮粒、袁勃)

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