本報記者 曹政

　　二手房交易中的中介費，到底由誰來承擔？已運行多年的“買方承擔”潛規則，或被中介巨頭鏈家打破。面對中介費調整的傳聞，上海鏈家昨天向本報記者証實，確實從前天開始，對上海鏈家二手房交易佣金收費標准從2%上調至3%，其中買方承擔2%、賣方承擔1%。

　　雖然自稱調價是為了提升服務品質，但這一行為也被業內解讀為市場降溫后鏈家應對壓力之舉。不過市場上立刻出現了兩種不同的聲音——樂觀者認為“賣方承擔可以降低買方的壓力”，悲觀者則認為“賣方依然會把費用轉嫁給買方”。

　　中介：佣金上調為提升服務

　　通過房產中介交易的二手房，都會收取一筆中介費。不同城市、不同中介的費率不同，但都是以成交價為基礎。比如一套500萬元成交的二手房，此前上海鏈家的費率是2%，中介費也就是10萬元。而從11月15日開始，這一費率上調到3%。同一套500萬元成交的房子，中介費漲到15萬元。

　　對於中介費的費率，各主要城市都沒有嚴格規定。國家發改委、住建部在2014年聯合發布的《關於放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》稱，各地可根據當地市場發育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節價。就上海而言，2015年年初發布的《上海市定價目錄》中取消了房地產經紀服務收費等，被視為取消了中介費上限。記者從上海多家中介機構了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費率是2%，原則上買賣雙方各承擔1%。

　　“這是上海鏈家的企業行為，是市場行為，也是一種競爭策略。”在上海鏈家向記者提供的《關於上海鏈家調整佣金收費標准的說明》中，費率上漲行為的原因被解釋為是服務提升。上海鏈家方面稱，二手房交易流程復雜、周期長、風險大。長期以來，房產經紀行業的整體服務品質遠遠落后於上海的城市品質，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。此次中介費調整是“參照成熟市場的費率水平，同時還將進一步加大投入，全方位提升服務品質。”

　　主因：市場降溫分攤壓力

　　雖然上海二手房中介費表面上看是買賣雙方各承擔1%，但背后則有另一套規則。“實際交易中，能承擔這1%中介費的賣家很少，大部分都是購房人獨自承擔2%的中介費。”上海鏈家多位經紀人向記者確認。

　　這種現象不止發生在上海一地。深圳鏈家中介費推行3%費率、買賣雙方原則上各承擔1.5%。但深圳鏈家經紀人小陳告訴記者，幾乎都是買方承擔了3%的中介費，賣方承擔費用的情況很少，“隻有在賣家急著賣房的情況下，為了盡快賣出，會承諾承擔一部分中介費。”小陳說。

　　此時的上海二手房市場，或許正是小陳口中的“行情不好”。易居房地產研究院的數據顯示。自2017年年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經處於近6年低位水平。

　　“在市場降溫的大背景下，中介機構也面臨極大壓力，向賣方收費，也是應對壓力的舉措之一。”易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為。

　　反饋：費用轉嫁根據心理博弈

　　春節過后，房屋中介我愛我家在天津將中介費率從2%提高至2.5%，並規定所漲的0.5%由賣方承擔。

　　但記者昨天採訪獲悉，這種“賣方承擔0.5%”的模式名不副實。我愛我家天津中介經紀人小李說，名義上“買方承擔2%、賣方承擔0.5%”，實際上中介和賣家談的價格就是賣家最終拿到的錢款，基本上是買方獨自承擔2.5%的中介費。

　　“一些總價相對便宜或者房源緊俏的房子，更是需要買方承擔全部中介費。”小李以一套學區房舉例，2.5%的中介費全部由買方支付。

　　表面上看是賣方要掏1%的中介費，但實際上會不會把這筆費用最終轉嫁到買方身上？這是很多購房人的擔憂。“在市場降溫的情況下，很多人急於賣房，很有可能實現買賣雙方共同承擔中介費。”嚴躍進說，從心理博弈的角度看，誰更急於成交，就會由誰承擔中介費。如果市場熱度不減，依舊是賣方市場，買方地位相對較低，也很難有談判的資本。

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