人民網北京9月6日電 （記者許維娜、實習生張思銳）作為我國保障性住房體系的重要構成部分，各地保障性租賃住房的籌建工作正在按下加速鍵，各地多元化主體紛紛因地制宜以自建、改建、納保等多種形式迅速響應，擴大供給。

“由於我國住房租賃行業還處在發展初期，缺乏完善的指標監測體系，租賃住房的運營優化常常難以有的放矢。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然坦言。

對此，日前發布的《中國住房租賃市場資產管理白皮書》（以下簡稱“白皮書”）,將全生命周期資產管理的概念引入住房租賃行業，初步搭建了該領域的資產管理監測指標體系：一是底層資產識別，即EILT區域分級模型﹔二是與資產效率相關指標，如各房型面積指標等﹔三是利潤相關指標，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入佔比、經營毛利率（GOP）、總人力成本佔比、能源費佔比、市場營銷費佔比、續約率等。

趙然表示，隨著大體量的保租房陸續入市，作為持有運營業態如何延續微利可持續的高質量發展模式就成為破題關鍵。

以資產效率指標為例，ICCRA住房租賃產業研究院基於多年市場數據積累發現，我國住房租賃市場的主要產品類型（高端公寓、青年公寓、租賃式社區及宿舍型公寓）的房間面積均呈下降趨勢，這與行業開始意識到總建造成本及后期折舊攤銷成本密不可分。與此同時，行業中開始涌現一批關注戶內設計，通過優化產品、收納體系來提高空間利用效率的新品牌。

趙然還表示，住房租賃行業要向高質量發展轉型，其中三個關鍵參與方（資產持有方、資產管理方、資產運營方）必須協調一致。資產管理體系化建設則是保持一致行動、實現高質量發展的有力工具，通過可量化的監測指標，確保三方實現自身的職責和目標，將高質量發展落到實處，落到數字上。

持有運營業態與開發銷售業態的底層邏輯截然不同，更加強調通過持續租金收入和長期價值增長來獲取收益。因此，行業的高質量發展都需要落到一個個指標上來。“細摳每一個指標，把運營做到極致，才能做到微利可持續，才是住房租賃行業完成高質量發展轉型的必由之徑。”趙然總結道。

白皮書指出，我國住房租賃市場在城市間以及城市內部的不同區域之間存在著顯著差異，並首次提出「EILT區域分級模型」，依據區域的經濟因素、產業因素、生活配套以及交通通達性，白皮書劃分出5級，以幫助勾勒、理解不同區域的租住市場特點和潛在機會，為相關利益相關方提供決策參考。

去年8月，首批四隻住房租賃公募REITs集中上市，我國住房租賃行業正式邁入金融支持的發展階段。白皮書顯示，在我國17個租賃熱點城市中需求錨定區域佔比平均值為38.8%。近半數（8個城市）熱點城市的需求錨定區域佔比超過了平均值，表明租住需求顯著集中。以需求錨定區域為考察坐標，住房租賃企業可以更有針對性的投入資源，打造更貼合市場需求的租賃產品。

隨著各地城投集團積極投入保租房建設，趙然表示，期待行業開拓出保租房全生命周期運營和地方特色產品開發的新思路。

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