分享到人人
分享到QQ空间中国经济网北京3月5日讯 近日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知。通知中强调，要充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。通知还明确，将总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。针对此次国务院出台的楼市调控政策，众多专家及两会代表、委员表示，新政彰显了国家稳定房地产市场的决心，但同时也“灼伤”了居民正常的住房改善型需求，未来政策有望继续优化和调整。
二手房交易成本将大增
此前，房主如出售普通住宅，可选择两种方式缴纳个人所得税，个税为缴纳总房款的1%或者缴纳增值差价的20%。不过，多数二手房交易都选择总房款的1%这种方式缴纳。随着国务院昨天下发通知的执行，今后各个城市或将只能按照房屋增值额的20%缴纳个人所得税了。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，本次政策力度较大，特别是个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。
如果这一政策得以严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。以北京为例，等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。
多数业内人士认为，“总体严厉、强调差异化”是通知主要特征，将对市场预期带来不小影响。
全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭表示，20%的转让所得税政策，目标指向的是投机性需求，设计政策者希望通过“降低转让获利”来抑制投机性需求。他同时坦言，不排除政策也有可能误伤自住性需求，特别是年轻人因工作迁徙和新婚而产生的刚性需求，以及普通城市家庭的升级换代需求。
张泓铭认为，涉及房地产税收体系的整体改革，仍需要时间。目前的征税方法也只是一个过渡性的做法。从中长期看，根本性的调节办法是用经济手段对自住需求和投资需求进行严格区分，对自住房实施免税或低税，反之对个人拥有两套以上空置房则以高税“惩戒”。
二套房贷政策将严上加严
通知中还称，将继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。但究竟哪些城市会被列为房价上涨过快的城市，目前尚不知情。
专家指出，由于刚性需求中的改善型需求也需要购买二套房，与投资型需求难以清晰、科学地划分，因此提高二套房贷首付和利率，势必影响这一中间地带，一部分想“卖旧买新”改善住房条件的家庭，购房成本将提高，改善的难度将加大。
近期，二套房贷首付将调至7成，利率增至1.3倍的传言甚嚣。而在昨天公布的通知中，并未明确二手房贷的具体政策。北京市房协秘书长陈志和伟业我爱我家副总裁胡景晖均认为，各地应该会从实际情况出发，来确定二套房的政策，除了继续收紧外，国家也明确提出鼓励改善性购房需求，因此对于二套房也不能一棒子打死。同时，也要看当地银行自身的情况。
“如果真是调到7成，那和全款购房也没太多差别了。”胡景晖认为，二套房也应该实施差别化信贷政策，如果二套房购买的是普通住房，则不应该再上调。
新房市场税收优势将逐渐得以体现
胡景晖表示，个税征收方法成为本次发布政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，只能按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
胡景晖认为，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，在各地细则出台前的短期内，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期，而房价上涨过快的区域将尤其明显。而随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。对于中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于买卖环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量上涨。
不过，胡景晖也分析表示，应该会有部分住房不受个税政策的影响，按照财政部及税务总局、住建部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。
解决供需矛盾才是根本 未来政策还将优化调整
相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。《通知》提出，房价上涨压力较大的城市应进一步增加土地供应，稳定土地市场预期。2月底，连续3年没有完成土地供应目标的北京在同一天内拍出13个地块，显然已经开始注重增加土地供应的重要性。同时，要让土地尽快变成房子，形成有效供应，《通知》提出要求金融机构支持普通商品房项目的贷款需求，加快供地、建设和上市进度。
中国房地产协会副会长朱中一认为，这些政策组合打中了一线城市楼市问题的“七寸”，如果能坚持实施，未来住房供需矛盾将可能显著改善，进而从根本上稳定房价。
但也有众多专家及业内人士指出，此次出台的调控政策力度明显超出预期，居民改善性住房等正常需求也受到了影响。
全国政协委员、财政部财科所所长贾康认为，新政一方面大大抑制了通过买房卖房不断倒手来获利的可能性，但另一方面也压抑了二手房市场的改善性需求。新规是阶段性政策，虽然有利有弊，从管理部门来说，这是针对眼下情况的一个必要措施，未来仍可能做进一步优化和调整，并出台长效机制。
“一套房是刚需，有的人卖掉小房换大房，这样还要收这么高的税就不公平了。”全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后表示，酌情征收是可以的，但一刀切并不妥。
全国人大代表、巨力集团董事长杨建忠认为，卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。
(来源:中国经济网)
