5月楼市“盛产”地王 北上广最抢眼

　　“这种地王，将在明后年面市，届时命运有三种可能，一是楼市依然红火，房价仍在明显上涨，开发商赚大钱。二是楼市出现调整，房价止涨甚至小跌，开发商微利销售、甚至小亏。三是楼市低迷，开发商缓施工、不预售，苦等市场回暖。”

　　5月土地市场格外热闹，北上广各大地王“你方唱罢我登台”。5月29日，上海总价地王刷新，北京福润天成房地产开发有限公司46亿元夺得长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价57%，楼面价29229元。

　　“房产商加速拿地是基于对后市的预期乐观，与此同时企业资金链的缓解也是促使土地市场火热的原因。”昨日，业内人士对《国际金融报》记者分析，这种对赌心理促使当前房企不顾一切高价拿地。

　　北上广最抢眼

　　根据德佑地产市场研究部监控数据，今年5月，上海共计出让经营性地块21幅，相比上月增加10幅，成交金额170亿元，环比上涨41.2%，创今年以来的新高，相当于去年同期的72倍。5月经营性用地的平均成交楼板价为14490元/平方米，环比上涨6.8%。

　　据记者了解，5月份上海出现了多达8次地王“易主”的情况，其中世博A片区6幅商办地块于5月初出让时，更是出现了单日两度刷新单价地王的现象。

　　北京土地市场也颇为热闹。仅5月20日和22日两天的时间，北京便成交了5宗地块，总价超过50亿元。其中，通州区台湖镇B-23地块F3其他类多功能用地在经过62轮竞拍后，由北京世纪鸿以8.25亿元拿下，溢价率高达230%。而保利首开联合体拿下的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块，也成为区域内的单价地王。

　　广州土地市场同样疯狂。5月23日，白云区沙太路梅花园地块与海珠区南洲路临江地块推出，沙太路梅花园地块被佳兆业拿下，楼面地价达2.251万元/平方米，而南洲路地块更以3.46万元/平方米刷新广州地价。

　　6月或仍不平静

　　事实上，土地市场的火热并非仅限于一线城市，并且在步入4月后渐入高潮。中原地产研究中心统计的数据显示，2013年前5个月（截至5月30日），全国13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067．66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125％。

　　在分析人士看来，在即将到来的6月，土地市场仍不会平静。以上海为例，6月20日，又将有3幅世博园A片区地块出让，这三幅地块的起始楼板价统一为2.84万元/平方米，相比5月六幅A片区地块2.71万元/平方米的起始楼板价略有上涨，是今年以来起始楼板价最高的三幅地块。而在6月27日，因提价30多亿元重新出让而备受瞩目的青浦区徐泾镇会展中心3地块也将正式竞拍，起拍价为44.2亿元，很可能再度刷新纪录。

　　对于土地市场如此火热的原因，业内人士普遍认为是房地产企业对后市的预期乐观，同时手上并不缺钱。相关数据也印证了企业资金链的缓解——根据《2013中国房地产上市公司测评研究报告》，2012年我国全部上市房企总资产均值为291.87亿元，同比上升7.86%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。

　　“高价地多数集中在一线城市和中心城市，城市分化明显，接下来不排除一线城市还会诞生新的地王。”北京大学房地产研究所所长陈国强对媒体分析，尽管一线城市的调控政策较二三线更为严厉，但投资回报率高，导致企业争相拿地。

　　楼市成交不温不火

　　相较于土地市场的火爆，楼市住宅成交则显得不温不火。研究机构莫尼塔投资跟踪的全国60个城市商品房交易数据显示，上周（5月18日-5月24日）全国60个城市商品房交易量周环比连续第三周上涨，涨幅为3.5%；截至5月24日，5月日均交易量环比4月下跌了6.1%。从库存情况来看，上周跟踪的全国23个商品房城市的综合去化时间小幅下降，其中一线城市的去化时间继续有所下降，从前一周的11.91个月下降至上周的11.69个月。

　　根据现有趋势，莫尼塔房地产行业分析师罗雨预计，5月全国60个城市的成交量环比将有不超过5%的跌幅，在多重调控政策影响下，总体成交量有小幅下滑。

　　不过，土地市场近期的火热，再次引发市场对房价上涨的担忧，“面粉涨了，面包能不涨价吗？”

　　美联物业全国研究中心认为，土地市场是商品住宅市场的源头，土地价格上涨会直接导致建筑成本的上升，从而推动房价的进一步上扬。

　　有分析师预警，土地市场过热或招致国家层面的重视，调控或会随时加码。“开发商应注意市场风险，别闪着腰。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博中直言：“这种地王，将在明后年面市，届时命运有三种可能，一是楼市依然红火，房价仍在明显上涨，开发商赚大钱。二是楼市出现调整，房价止涨甚至小跌，开发商微利销售、甚至小亏。三是楼市低迷，开发商缓施工、不预售，苦等市场回暖。”

　　上海豪宅“逆袭”

　　不过，楼市成交中“豪宅暖风”悄然刮起。同策咨询研究中心数据显示，今年以来（截至5月27日），单价10万元以上/平方米的天价豪宅已成交38套，其中别墅豪宅7套。而近3年以来，上海天价豪宅成交总数为384套，其中别墅豪宅115套。2010年至2012年这3年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套，3年平均每年卖出115套。按照上海市今年前5个月38套销售量来计算，预计2013年全年会卖100套左右。

　　克而瑞研究机构总监薛建雄告诉《国际金融报》记者，中高端改善楼盘成为成交主力。克而瑞数据显示，今年前5个月，总价300万至1200万元的中高端改善楼盘成交量上升128.3%；其次是200万至300万元的优质刚需和首改楼盘成交量上升70.77%；余下各价格段的成交量均低于总体上升水平。

　　以世纪公园惟一在售的新盘四季雅苑为例，今年以来（截至5月28日）共成交61套房源，是成交量排名第二的滨江凯旋门（23套）的近3倍；平均成交单价66105元/平方米，套均成交价格1184万元。而位于周康板块的御沁园同样实现逆袭——5月26日，御沁园推出的274套大户型和别墅房源快速去化80%，这已是该案今年推盘的连续第三次热销。其中，推出的94套大平层是周浦板块首创，其190万至220平方米的超大面积与320万至450万元的高总价，已热销70多套。

(来源:国际金融报)