房产税扩围 深圳“入围”可能性打

　　近日，有关深圳将成为房产税扩围的试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家表示，房产税在深圳落地将是大概率事件。

　　日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，对此发展改革委有关负责人也表示“今年会有具体动作”。而这些消息都进一步确认了“房产税将扩围”的趋势，这其中，深圳又是大概率的扩围城市之一。

　　近日，有关深圳将成为房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都表示，房产税在深圳落地将是大概率事件。而对于这一税种的征收方式，仍存在诸多不确定性，事关征收范围、税率、征收方式等核心指标，深圳房产税的方案则有待官方最后确认。业内人士多数认为，深圳房产税或仍以增量为征收范围，而在税率上前期也不可能太高，但有逐步上调的趋势。

　　对于效果，不少专家则普遍认为，无论是上海和重庆的试点效果，还是过于“温和”的税率，都使得房产税对于抑制房价的效果不会很明显。

　　“90%可能将会包括深圳”

　　“有90%的可能房产税扩围会在今年第四季度落地，再者，90%可能的则是试点城市中将会有深圳”，综合开发研究院旅游与房地产中心主任宋丁向记者表示。

　　据了解，对房产税开征，地方上需要准备的工作包括房产信息和系统联网，确定征管机构，配置相关人员，以及制定工作流程和细则。而深圳则被认为具备房产税开征的条件，其理由就是深圳已完成全面评估存量房价格的系统工作，这被认为是开征房产税的基础。此外，深圳房产产权明确，开征房产税的条件也被认为是全国各城市中最好的。

　　深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺则认为，房产税扩容已成必然趋势，而深圳目前已经具备开征房产税的条件。邓志旺表示，2011年上海和重庆相继开征房产税之后，深圳专程到两地考察，并做好本地开征的相关方案及准备工作。不仅是深圳，其实可能开征的城市基本已经有开征方案。但是因为中央并未强制地方征收，因此地方政府仅仅做好开征的准备，也没有付诸行动。“具体开征时间要等有关部门下发通知，预计今年下半年或者明年就会开征。如果房产税扩容，最有可能的就是深圳等房价比较高的一线城市以及部分房价上涨较快的二线城市。”邓志旺表示。

　　房产税征收模式或异于沪渝

　　在征收方式上目前有多种猜测，其主要的问题是收增量还是存量，税率以及免征面积等核心问题。据此前媒体报道，有官员透露，本次房产税试点扩容采取的模式很可能不同于现有沪渝房产税版本，决策层需要对多个房产税版本进行评估、选择。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，按照常理，应该是增量部分先开征房产税，原因在于：首先，从已经试点的重庆、上海两地来看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小；其次，从增量房开始征收也并非只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额部分征收房产税；最后，初期从新购的超面积收起，但长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都比较少，所以后期房产税扩大化甚至对二套以上全面收取的可能性非常大。

　　宋丁也认为深圳可能会参照重庆、上海的政策，但只是一部分，“毕竟深圳对于开征房产税的考量不同，像重庆、上海土地财政支持力量大，可以占到30%—40%左右，而深圳大概只占10%，深圳对于土地财政的依赖性下降，但有房产税的支持会相对较好”。不过在范围上，宋丁认为，深圳房产税覆盖面可能会偏大，第一步主要针对大户型或者是多套房来征收，目的在于安抚市场；随后逐步扩大到所有房屋都征税。

　　此外，宋丁还提醒，房产税增量部分依旧要征，而存量在未来是主要的节点。特别对深圳而言，“目前太多的违法建筑，小产权房的大肆兴建，对于存量征收房产税这一点来说，会让更多的购房者跑去购买违法的小产权房，所以小产权房如何解决，是深圳想要对存量开征房产税的一个关键环节”。

　　房产税对抑制房价效果存疑

　　对于房产税抑制房价上涨的效果，多名专家都不乐观。宋丁很肯定地表示，房产税在短期内会有一定的影响，但时间长了影响就会逐渐变小，因为房产税始终只是一种税制，在长期的调控过程中会慢慢减弱。

　　邓志旺也认为，房产税开征的实际作用并不大：上海和重庆都开征两年了，但房价该涨还是在涨，并未受到影响。首先，因为开征的范围不大，而且税率很低，上海是0.6%，重庆是0.5%—1.2%，一套100万的房子才交几千元，而对于地方财政收入来说，如此低的税款跟动辄上亿的地价来说，不值一提；对于“劫富济贫”促进社会公平，影响也是微乎其微。

　　“房产税对楼市短期房价有影响，长期对房价无任何实质性扼制力”，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，房产税开征目的不是降房价，是调节收入分配，房产税不能抑制地价上涨。相反，房产税开征还会导致税费成本转移给买房者，导致房价上涨。

　　对此张大伟并不同意，他认为，房产税的征收可以增加地方政府的稳定收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的冲动，减少地王出现的概率，也可能会挤压出部分库存空置房源，增加租赁房源进而平抑房租上涨，另外，如果从新购房产叠加计算之前存量房产合并征收房产持有税，对有多套房产买家的投资冲动也有抑制作用。

　　但同时，张大伟也表示，在不改变供需结构的前提下，新增税费最后结果仅仅是加税，楼市调控很难依赖房产税。而针对我国目前现状，大城市实际空置的房产比例并不高，大城市的产权属性复杂，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能导致存量环节税费被转移到交易环节。

　　宋丁建议，深圳如果开征房产税，应有具体的时间表或者初步的安排，让大家看到具体的政策方向，而这才更符合深圳楼市目前的形势。

　　房产税落地猜想

　　房产税扩围已得到证实，谁将成为第二批试点城市？房价居高不下的深圳无疑迅速被推到风口浪尖。那么，倘若深圳真的开征房产税，是该征增量房的税还是存量房的税？免征面积有多少？税率又该如何确定？是逐年征收还是一次性征收？围绕这些问题，记者采访了业内人士，全面预测房产税在深圳该如何落地。

　　问题征增量还是存量？

　　对于征收新购商品房的税还是征收市民持有商品房的税，这将很大程度上影响房产税征收的效果。宋丁认为，目前深圳的财政状况比较弱，如果征收存量房的话，会有益于政府的财政收入，但会引起市民较大的抗拒性；如果征收增量房的话，则带有调控房价的意义。理论上应该是偏向于收存量，但从市场的实际情况看是偏向于收增量的。针对目前深圳房地产市场逐步从增量房市场过渡到存量房市场，宋丁认为应该采取过渡的方式，起步的时候收增量，然后逐步过渡到收存量。

　　而从操作性、接受度和新增住房结构方面来看，美联物业全国研究中心总监徐枫认为征收增量房的可能性偏大。“目前深圳房地产市场存在开发大户型产品的趋势，开征增量房税的话，会使中高档物业的销售放缓，从而影响开发的预期。”但她认为，在开征增量房税时可能会设定很多条件，因此或许只有部分增量房需要被征税。

　　邓志旺也认为房产税对增量部分开征的可能性更大，而对存量开征的可能性相对较小。邓志旺表示，“增量房”对应的是交易环节，你要买房就要交税，不交税就不让你买，就这么简单，但“存量房”对应的是持有环节，如果业主不愿意交税，就很难强迫他交，因为房子已经是他的。“可想而知，如果对存量房征税，势必需要大量的人力物力支持，造成资源浪费。”邓志旺表示。

　　多名业内人士认为，开征存量房的程序比较复杂，影响面比较大，因此不会一下子就征收存量房税。

　　问题免征面积是多少？

　　按照上海和重庆房产税的征收模式，都有一定面积可获免征，深圳是否也可设定免征面积，可有依据？多名受访人士均认为，目前还不能预测，也暂时没有政策上的标准可以依照。宋丁认为，每个城市的情况不同制定的标准就不同，但政策的制定还是应该在可控范围之内，“在深圳，90平方米以下，或者中小户型免征都有可能。”

　　地产评论员林晓华则认为不能完全按照面积大小来确定免征范围。“各个地区计算标准不一样，南北建筑户型也有差异，北方房子的两房有100多平方米，而南方的只有60平方米，这会存在一定问题。”

　　按照上海模式，人均居住面积在60平方米以下的可免征。徐枫也提出同样的操作方法，“假如深圳的人均居住面积是40平方米的话，那么市民新购商品房人均面积超过这个数值才征收。”林晓华却认为，上有政策下有对策，有可能会出现“假离婚”、转移房产等钻政策空子的行为。他认为，以交易金额的多少来划分免征范围比较合适。“比如交易金额在200万以上才征收。”

　　中原地产二级市场策略中心总经理周曜则认为，可以设定第几套起征的标准，这样可以缓解房产投资行为的盛行，但前提是要建立完善的全国房产信息联网。

　　问题税率是多少？

　　上海房产税开征两年多以来，税率曾多次变动，并针对不同的层面采用不同的税率。宋丁也认为，采用累进的税率比较合适，而不是单一的、不变的一个税率，但应该控制在0.3%—0.8%之间，其间随着户型加大、面积加大、套数增多逐步上调，这样才能起到调控的效果。

　　徐枫认为税率的制定是一个“温水煮青蛙”的过程，政策不会一下子就制定一个很严格的标准，而是应该在大家能接受的范围内，然后再逐步往上调，这也符合我国一贯的做法。

　　林晓华则认为，目前深圳数据计算的硬件已经做好了，但软件（即计算标准）还没有出来，所以难以估计。他认为，房产税不应该是一个新增的税种，而应该是可以取代房产交易环节的契税，变成每年房产保有环节的一个税种。尽管现在无法计算税率是多少，但既然是每年都要征收的，就需要一个大家能接受的税率。

　　周曜则认为应该在0.6%—0.8%之间，“房产税是一个长效机制，不是一下子就要把市场搞垮的，政府应该建立一个长效稳定的税基，这样就持续增加政府收入，不用过分依靠卖地。”

　　问题一次性征收还是每年征收？

　　房产税按年来征收还是在交易时一次性征收比较合适？徐枫认为按年征收比较合理，因为房产的具体价值每一年都不一样。林晓华告诉记者，目前深圳相关部门已经建立了房产市值估价的软件，可以很快捷地计算出当时房产的价值。因此，应该采用每年征收的方式。至于这样是否会产生征管方面的困难？徐枫表示，政府会有专门的一个部门负责房产税的征收，关键在于是否能落实狠抓。“如果相关部门像征收增值税、营业税那样去抓房产税，我相信一个都逃不掉的。”毕竟房产税是一个很小的税种，占政府财政收入并不大，因此是要看执行力度。

　　对于征管方面的问题，周曜认为中国从来都是间接纳税而不是直接纳税的，因此要促进房产税的逐年缴纳，政府还需要建立相关的配套机制。而林晓华认为，或许征收金额是大家能够承受的，可以通过一些机制来鼓励主动缴纳，但要配合抽查等行政手段。

　　案例

　　上海：房价涨势没有停止

　　自2011年1月28日起，上海对部分个人住房征收房产税。按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　有研究机构报告指出，2012年3月至8月，上海二手房均价从21000元上涨至25000元，涨幅达16%。而新房市场上，上海市新房成交价格从年初的均价2万元，持续上涨至4月的21918元。之后惯性上涨至7月最高点24348元，涨幅达18%，房价的涨势仍然没有停止。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，目前仍处于房地产市场调控期，更加严厉的限购、限贷政策对房地产市场影响更直接，个人住房房产税的税率较低、征收范围有限。从2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收。

　　根据最新的官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%。

　　重庆：房价抑制效果不如预期

　　2011年1月28日起，重庆市对重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，其税率为0.5%—1.2%。具体征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1.2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5％。

　　业内人士认为，重庆房产税推出两年来，抑制房价的效果不如预期。统计数据显示，2010年至2011年期间，重庆主城区商品房的建筑面积价格涨了628元/平方米，而2012年1月至12月，重庆主城区商品房成交均价也从6400元/平方米稳步提升至7000元/平方米左右。

　　近日，重庆市国土部门发布消息称，2013年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点由去年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，房产税起征点较去年提高了627元。对此，市场分析人士认为，这可能会对房价上涨形成一定推力。

　　根据最新的官方统计数据，今年4月重庆新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨1.1%和5.6%。（曲广宁）

(来源:南方日报)