保利200亿造城大盘能否顺利盈利令人忧

制图：杨佳

　　一个楼盘，面积等于两个澳门。

　　日前，保利地产位于东莞的项目保利生态城在深圳举行了新品发布会。这个占地60平方公里，堪比6个深圳东部华侨城或两个澳门面积，横跨东莞塘厦、黄江、樟木头三镇，投资额达到200亿元的超级大盘，让许多人大跌眼镜。

　　而在广东，造城大盘现象尤为明显，如东莞保利生态城项目，惠州的碧桂园十里银滩、万科双月湾、金融街巽寮湾，恒大投资清远的旅游综合体开发等。随着广东二三线城市旅游地产的方兴未艾，地方政府通过借力房企发展城市可以理解。但对房企来说，这些超级大盘投资大，开发周期长，盈利模式仍在摸索当中，特别是在旅游地产遍地开花的情况下，房企也势必碰到同质化竞争的严峻挑战。

　　60平方公里大盘成全国仅有

　　60平方公里有多大？按照保利地产广东公司董事长余英的介绍，堪比6个深圳东部华侨城的规模或者2个澳门的版图。

　　实际上，保利生态城并非是第一个以“大”著称的地产项目，从早期的深圳东部华侨城开始，近年超级大盘不断涌现，18平方公里的京津新城、29平方公里的金融街巽寮湾、35平方公里的利海郑州雁鸣湖项目，再到如今60平方公里的保利生态城，这些超级大盘也通常都是旅游地产项目。

　　保利生态城出现的背后，折射出房企对开发旅游地产项目一掷千金的热情。

　　数据显示，2012年中国旅游地产投资总额破万亿，旅游地产项目超过3000个。据中国指数研究院统计，在百强房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，包括万达、保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等众多企业。近年，东莞出现了保利生态城项目，惠州集中了碧桂园十里银滩项目，万科的双月湾、金融街等，恒大在清远投资有包括酒店、会议中心、商业街等在内的旅游综合体开发项目，在广东的二三线城市，旅游地产的开发也明显提速。

　　旅游地产项目的火热有多方面的因素，广州社科院彭澎教授认为最重要的一个原因是，当前住宅市场调控长期化的趋势明显，“虽然对住宅地产并没有完全打压下去，但是还是有所影响，因此现在房地产商向商业地产发展是一种转型，可以不用过分依赖住宅地产。而从发达国家和地区的经验来看，很多开发商主要的盈利都来自商业地产，而非住宅地产，因为商业地产更具有盈利的持续性”。除此之外，人们生活方式的转变也促使旅游地产项目的需求上升。

　　实际上，风光的也不仅是旅游地产，国际房地产顾问戴德梁行报告指出，随着行业竞争的加剧，商业地产的投资开发不再局限于传统的写字楼、商场或两者的综合体，酒店、旅游地产、物流地产、文化创意地产、养老地产等多元化产品已成为开发商们热衷涉及的新领域。对商业地产的倚重和商业地产产品的多元化，不仅是受到住宅调控的影响，也折射出当前房地产行业的自我转型。

　　城市发展借力房企 向第三产业转型

　　对旅游地产充满热情的不仅是开发商。像保利生态城这样面积达到60平方公里的超级大盘，离不开地方政府的支持。

　　彭澎认为，大型的旅游地产项目会受到当地政府的支持，是因为它在拉动GDP、税收、土地出让金、就业等方面都对当地经济有所促进。

　　而更重要的是，对地方政府来说，借力开发商来开发、经营、发展城市，是一笔不错的“买卖”。

　　类似的超级大盘往往都是综合体项目，在项目开发的同时实际上也包含打造城市新功能区的作用。以华侨城为例，主题公园的构建成为了区域的核心吸引力，极大带动了商业、居住地产，逐渐形成配套完善的成熟社区。

　　另一种颇受地方政府欢迎的，主要是借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区，促进城市经济向第三产业转型。

　　早在2011年保利生态城项目始建时，东莞樟木头镇委书记李满堂就表示，“东莞保利生态城”是该镇乃至该市转变经济发展方式、提升城市化水平、打造旅游目的地的重要项目。“目前樟木头的支柱产业还不明显，塑胶业、物流业、商贸业等都是樟木头的特色产业，但都算不上是支柱产业。我们计划未来将旅游产业打造成樟木头的支柱产业”。

　　而据樟木头镇政府此前提供给媒体的资料，建设保利生态城相当于再造一个樟木头镇城区，年均直接营业额将达到200亿元。落成后东莞每年能吸引600万至800万人次外来游客，大大提高东莞的服务业比重。

　　“当地政府往往希望借助开发商资金之力，达到产业升级和发展城镇化的双重目的”。合富地产专家胡广东说，在某些程度上，旅游地产项目可以促进片区的开发和改善，同时又涉及到相关联的经济和产业的拉动。在获得当地政府的支持后，项目在消费者的导入方面就会获得一个更加开阔的客户层面，这对项目的运营大有益处，而政府也可从中获得更多的收益，因为这种既有住宅又有配套设施的大项目能够促进片区的产业发展。此外，政府在跟开发商多层面的合作中，也可以有一个相互的资源共享。

　　■声音

　　新复合地产模式能破解盈利难题？

　　不过，即便是有深圳东部华侨城这样的成功案例在先，对于这样的超级大盘如何实现盈利，在业内也有不少不同的声音。

　　据了解，保利生态城首期预计本月推出。项目首期推售产品包括200至400平方米的连排和双拼别墅，位于樟木头板块。但今年却是樟木头房产供应量暴增的一年。公开数据显示，2013年樟木头将推出5000余套一手房，销售面积达71万平方米，待售面积约为去年销售面积的5倍之多。销售的压力不小。

　　美联物业研究中心主任徐枫分析，随着代理加工等产业转移内地，樟木头地区目前面临支柱产业空缺的现状，卖房必须吸引投资客，否则地产项目很难卖得动。

　　此外，保利生态城预计开发6至8年时间。200亿元的投入究竟何时能够回笼也令不少人担忧。

　　不过，胡广东认为，这种大的旅游地产项目已经不是靠简单的住宅销售资金回笼来实现盈利了。旅游地产要实现盈利主要依靠的是非居住物业的收益，此外，在整个项目运营中，通过基础建设的互补来实现价值的结构性提升，从而实现整个片区的价值提升。还有，它可能会结合到周边或项目内部旅游休闲型的资源，通过相关产业、带动周边相关产业发展来实现整个项目价值的提升。

　　核心一线城市或发展比较好的二线城市，城区内可供开发的土地已经不多，如果作为近郊休闲型、主题型的地产，开发起来就有一定市场空间。

　　按照规划，未来6至8年内，保利生态城内将打造包括多个主题乐园（童话王国、梦幻城堡、快乐森林），以芙蓉寺为依托的禅境养生谷，以高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领地等。但离东莞不远的地方，一边是广州长隆，一边是深圳华侨城，都是十分成熟的旅游项目，保利生态城建成后究竟能否如预计吸引那么多的客流也势必面临不小的竞争。

　　但保利方面对此似乎并不太担心。保利生态城提出了一个新复合地产模式，它区别于以往的类似于华侨城模式的复合地产，不再单一地仅限于旅游与地产的结合，而是将多种业态同时融进房地产的一种新方式。它囊括了旅游地产、运动地产、教育地产、养老地产、艺术地产、文化地产等多个方面。记者 卢轶 实习生 刘合潇

(来源:南方日报)