北京发布“京7条”调控楼市 自住型商品住房便宜30%

人民网北京10月23日电 （刘然）北京市住建委今天发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出7条措施加强房地产调控。其中，首次提出加快中低价位自住型改善型商品住房，规定2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

《意见》明确，北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

《意见》对购房价格进行了控制，自住型商品住房主要支持中端市场，限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。

《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。同时，为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

北京推出的这一新事物，主要目的是照顾中低收入人群，收入高于保障房的夹心层。5年内不允许出售，出售缴纳30%的收益，基本合理。举例来说：如果现在有一套同区位的自住型住房和商品房，户型面积一样，总价分别为200万与260万，在5年后如果售价都是400万，那么自住型住宅就要缴纳差价200万的30%作为收益补偿。

据了解，目前北京市的保障房再上市的规定：经济适用房：满五年，2008年以前的经济适用房额外缴纳成交价格10%的综合土地出让金，2008年以后的经济适用房再上市缴纳70%的收益。限价房再上市的也必须满5年，缴纳收益的30%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，如果到明年底，自住型普通商品房的供应量达到7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源可能大幅改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

而30%的价格差距，可能会起码导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场。转而等待这种自住型普通商品房房源。

张大伟预计，这一政策对市场会很快起到影响，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是为获得更高议价利润。但自住型普通商品房项目不会出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。开盘日光不需要营销包装。对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快。对供应这些地块的区域也会造成突然间的大量供应，会明显缓解北京的供应缺口。

更重要的意义在于，这一政策很可能会全国一线城市推广，标志着楼市调控的新思路。从以前的政府做保障房，以外归市场，改变成为了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口，有助于实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的比较理想的住房供应体系。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。

业内专家认为，这一政策仍有一些需要补充和完善的地方。首先：按照新规定：新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制，家庭资产76万内，且4人以上年收入低于11万。如果买套200万自住型住房，首付起码要60万，贷款140万的话，月供9000，年供11万。也就是如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑。 其次，如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到。第三：如何计算分配收益，这部分房源属于商品房，但因为是限价房产，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。 

附：《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》政策全文