楼市调控“地方新政”凸显差异化和过渡性

昨日，上海发布楼市调控“沪七条”，包括二套房首付从六成提高至七成，外地户籍购房社保年限从“购房前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“购房前3年内在本市累计缴纳2年以上”等。

而此前的10月11日，深圳市出台了“深八条”，将第二套住房的首付比例提高到七成，并相应提高利率。10月23日，北京市也公布“京七条”，包括推出“自住型商品房”政策，未来两年供应7万套等。

这样，“北上广深”四个一线城市中，近期已有三个出台了房地产调控政策，目前只剩下广州市。

有别于以往全国“一刀切”的做法，年末这一轮调控政策是以地方差异性调控的形式出现的。2013年是楼市高度分化的一年。一线城市和多个二线重点城市房价同比大幅上升。但同时，大量三、四线城市出现了商品房供大于求、楼价停滞不前甚至开始下降的新情况。“京七条”、 “深八条”、 “沪七条”取代以往的“国五条”、“国八条”，显示了本届政府在房地产调控上的新思路，地方政策将有更大空间，更加务实，更具灵活性和针对性。

就“北上广深”而言，2013年地王频出，楼市量价齐升。北京、广州等地政府动用了“价格管制”、“限售”、“限签”之类狠招，都难以抑制楼价猛涨。统计数据显示，前三季度，北京市新房价格累计上涨24.39%，上海、深圳、广州也紧随其后。在这样的背景下，一线城市要完成2013年度的新建住房价格控制目标，难度可想而知。广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增速”，而深圳前三季度新房价格累计涨幅已超出2012年人均收入实际增速10个百分点，广州超出了13个百分点。在这样的压力下，地方政府必须主动有所作为。“京七条”、“深八条”、 “沪七条”来了，接下来，广州出台“穗七条”或“穗八条”，恐怕马上也将成为现实。

综合来看，本轮地方调控政策的重点，是打击炒楼、抑制投资性置业、严格限购、限售、限价等行政管理手段。可以认为，本轮一线城市的调控政策带有非常明显的阶段性特征，是上一轮国家调控政策向新阶段过渡时期所出现的“过渡性政策”，因此措施总体偏于温和。

国家管理层已经明确未来房地产市场必须建立“长效机制”，以取代频繁、密集、短期行为特征明显的调控政策。但我们也应看到，“长效机制”的建立是一个庞大工程，包括土地制度改革、税收体系变革等，房地产运行和市场管理机制也面临突破。专家们热议的房产税、遗产税、土地流转、新住房保障体系等的实施，仍然需要一个较长的试点过程，因此，“长效机制”的建立不可能一朝一夕完成。短期内，房地产调控政策仍不可能退出，更不排除政府根据市场情况，继续推出调控新政的可能。

（作者是知名房地产专家）