全国“商住房”市场将发生哪些变化？

　　“商住房”作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，在合规过程中，“商住房”的价格、市场格局也将发生深刻变化。

　　首先，全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述，“商住房”在土地性质上属于商业地产，作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政，但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看，全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋，这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将始终高悬，何时落地要看政策的需要。如今年以来，上海市已经暂停了“商住房”的网签，停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施，由此可见，上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小。

　　其次，“商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确，思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议特别强调“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该文件强调“充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”，以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措，同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此，开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持，或出售给住房租赁企业；同样，一部分个人持有的“商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业，或者自住和出租。

　　最后，一线城市“商住房”价格下调的底线为50%左右。之所以做出这一判断，有两方面的原因：一是“商住房”的贷款比例为50%，一旦价格下调幅度超过50%，将触及商业银行的边际安全线，增加金融机构的房贷风险，这是决策部门所不能容忍的；二是从投资价值看，经过过去一年多的价格飙升，北京、上海等一线城市“商住房”的租金回报率仅为1.5%-2%，如果价格出现50%左右的下降，“商住房”的租金回报率将上升到3%-4%，接近银行长期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的个人投资者将出现“炒房”向“租房”的转变，也能吸引万科这类有意进入长期租赁市场的房地产企业资金进入，以获取长期稳定的投资收益。

　　（作者黄志龙 系苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员）

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