新发展格局下，如何抢抓商业机遇，如何把握新消费市场的发展契机成为业界共同面临的课题。

业内人士分析表示，不仅是商业结构不断在重塑，也是催生企业转型的决心，在同质化竞争中脱颖而出的良好契机。

新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）在商业地产领域自我发展方面，做出了不少有益尝试与探索。

“产品升级战役”正在打响

于新城控股而言，如何主动融入“双循环”？

新城控股商业管理事业部相关负责人指出，购物中心在线下基础消费流通中的作用越来越显著，尤其是“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，购物中心作为最大的、可以满足多种需求的实体消费平台，是城市运营的有机组成部分。

据了解，2012年新城控股第一座吾悦广场在常州诞生，至2020年9月底全国开业吾悦广场数量将达到71座。截至目前，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到140余座。

截至上半年，新城吾悦广场已开业面积达586.62万平方米，同比增长42.72%；尽管受到疫情影响，上半年实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达96.08%。

另外，在推动吾悦广场全国化的过程中，除了深耕长三角大本营，拓展环渤海、华南、中部地区的商业版图以外，新城控股还持续开拓西部市场，积极布局云、贵、川、渝，进驻西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等省会城市。

新城控股董事长兼总裁王晓松曾公开直言公司“三个15年”的分析：成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理。

在新城控股商业管理事业部相关负责人看来，新城吾悦广场近年的快速成长，与公司坚持“双轮驱动”发展模式和秉承幸福商业理念密不可分。他表示，经过近十年的发展，新城从拿地、设计到招商运营形成了一整套行之有效的解决方案，新城自有产业链也不断发展成熟，有力保障了新城吾悦规模化发展。

目光回到2008年，新城控股开始涉足商业地产领域，在不断探索与创新中，商业运营模式历经了4代产品的迭代进化。对新城来说，

吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。

时至今日，新城控股“产品升级战役”正在打响，“吾悦”商业产品力再进阶。截至半年度末，“产品升级战役”的各类型创新产品初步成果已基本完成，这一成果既包括创新产品的推出，也包含设计标准的迭代。

据介绍，新城控股商业开发事业部设计研发中心协同11个部门进行了调研和交流，从各个端口了解目前整个产品端的痛点，判断未来新城产品发展趋势，对整个价值体系和产品体系进行了梳理和升级。

新城控股商业开发事业部相关负责人介绍，经过数月的研究，从城市供求、民生诉求、客户需求等多维度出发，提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的“吾悦”价值体系，这也是此次“产品升级战役”最为重要的研究成果。

他指出，“吾悦”一词不再单指吾悦广场，而是更加丰富的生态圈。其产品升级不仅涉及商业购物中心，更包含室外共享街区、品质化住宅，以及三者之间的协同一体。为此，新城控股商业开发事业部提出了“吾悦·新城”的概念——一个吾悦，就是一座城市。

对新城来说，产品升级是需要坚持的长远规划。据悉，下一步“产品升级战役”会进入加速试点和落地复盘阶段，新城控股商开事业部会挑选一些重点项目进行试点，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等创新产品。

“首店经济”带动消费升级

吾悦广场布局集中在长三角二三线城市和百强县市，以及其它地区的二三线城市和部分经济基础较好的四线城市。相对一二线城市，三四线城市的购物中心蓝海依然存在，这也是新城控股看好三四线城市的原因之一。

新城控股商业管理事业部相关负责人认为，三四线城市有着巨大的消费潜力，人口基数大，消费提升需求旺盛，是典型的“量质同升”市场。

人民网财经实地走访部分目前已开业多年或新开业不久的吾悦广场后发现，在新型购物中心带动下，传统商业布局逐渐被打破，其所呈现的“首店经济”、“体验经济”等消费热点，成为其“圈粉”的关键所在。

武进吾悦广场

“通过首店的聚集带动引领新的消费增长点,可实现消费结构的升级，推动城市服务功能的提升。” 江苏常州武进区湖塘镇副镇长时培红如此评价常州武进吾悦广场对区域经济的带动作用。

“武进吾悦广场开业9年来，除了空间格局不断焕然一新之外，还保持着每年25%的品牌调整比例。”新城控股商业管理事业部常州区域总经理吴小伟表示，常州武进吾悦广场紧紧把握消费潮流，引进各类品牌首店，也成为了诸多新品牌入驻常州的首选地。

据吴小伟介绍，常州武进吾悦广场目前共348个品牌商家，这些商户中，销售额位于常州同品牌各店之首的共88家，占比25.3%。同时，常州武进吾悦广场自身的数据成绩表现也是可圈可点，客流逐年递增10%，商场销售额逐年递增25%，商场租金及管理费收入也逐年递增，2017年为1.45亿，2018年达到1.79亿，2019年超过2个亿。作为最早开业的吾悦广场，历年来为其它项目输出商业管理人才30余人。

几乎每天都来商场的客户桑桑对吾悦广场情有独钟，她评价，“这里从开业到现在升级换代周期很快，不断有新的品牌进来，商场也不断追求温暖客户的优质服务，让我们全家都体验感十足。”

“不断地在变化。”是武进吾悦广场品牌方孩子王店长王宙全对常州武进吾悦广场最大的感触。在他看来，品牌受到了商场运营团队全方位的服务与关怀。目前店铺继续保持每年两位数的稳健增长,营收增速处于苏南地区同品牌首位。

开业3年多的安徽安庆吾悦广场同样表现不俗。安庆市的第一家星巴克店，第一家海底捞，都落户于吾悦广场。安庆吾悦广场总经理张祎告诉记者，对于市场认可的品牌，加大引进力度，对于安庆没有的品牌，推动其首入安庆，推动品牌层次的提升，激发消费需求。吾悦广场的高效招商，给安庆市民带来了新的消费体验，让标杆品牌“触手可及”。而优衣库、星巴克等商家进入安庆后取得的一项项销售纪录，也体现了安庆市场对于知名品牌消费的良好潜力。

安庆吾悦广场

尽管今年受到疫情影响，但安庆吾悦广场在4月份就已经实现月度销售额与去年同期基本持平，此后每月实现同比增长。 “商场销售额，在2019年相比上年增长35%基础上，2020年全年，我们希望再有较好增长，从去年的7个亿，增加到8亿。”张祎介绍说，“如果把这个商场放在合肥，就只是一个普通的区域商业中心，但在安庆，是整个城市的商业中心，还覆盖临近一小时车程的池州市，周末，大家来吾悦，吃喝玩乐可以愉快地度过一整天。” 如今，吾悦广场已成为安庆商业市场领头人，零售份额占比安庆全市3万平方米及以上商业体的半壁江山。

而于去年10月份开业的常州天宁吾悦广场，作为“后起之秀”，除了在品牌引进方面下功夫，还着力打造特色体验场景。商场内，有马术馆、击剑馆……形成体育主题特色。同时，在智慧商业方面，也有诸多应用，智慧停车、动态导航不迷路、智能卫生间、人脸支付、客户消费自动积分、商场智能监控等。整个商场营造出年轻、时尚、潮流的氛围。天宁吾悦广场总经理史维贤表示，天宁区商业水平正在提档升级的过程中，吾悦广场作为区域内的第一家购物中心，就是希望通过自身良好的经营能力，去带动区域服务功能的升级发展，并在此过程中实现商场自身价值的提升。

天宁吾悦广场

商业模式培育初见成效

“经过几个月的恢复，目前吾悦广场的经营已经恢复到同期水平，并开始稳步增长。疫情犹如双刃剑，在带来影响的同时也引发思考，后疫情时代，面对新形势和新常态，新城商业开始率先变革。” 新城控股商业管理事业部相关负责人提出了两方面建议：

一是加速产品创新和构建内容粘性。经历疫情，消费者消费习惯和线下消费偏好正在悄然发生变化，吾悦广场作为属地性线下消费平台，在业态品牌组合和营销企划上都在做出相应的创新调整，致力于消费内容更加符合新常态的消费者需求。

二是加快数字化经营和智慧化运营。新城在原有数字化建设的基础上，正在完善自身的智能化运行管理，提高购物中心的运营效率，致力于深入数字化运营实现线上线下融合的全渠道营销，强化C端消费体验的相关技术应用，为消费者提供更加便捷的消费方式和客户服务。

随着三四线城市消费力崛起，招商痛点仍然存在。新城商业正不断探索属于自己的逻辑和体系。

“消费引导存在不足，导致商业市场滞后于消费市场，商业地产有很大的提升空间。”新城控股商业管理事业部相关负责人指出，近年来，有战略眼光的品牌商家已经在加大力度布局下沉市场，这对于商业招商而言是一种利好。

“三四线城市招商短期内确实也面临一些困难，本地商户资源少，连锁品牌进驻成本高等制约着购物中心的招商。”她进一步指出，解决三四线城市招商问题的关键在于如何带头做好商业价值挖掘和成长规划，实现合作共赢。

“目前已经与100多个连锁品牌形成战略合作，这为三四线城市项目招商提供了有力保障。新城还将对本地品牌组合，提供优质的扶持和辅导，也助推了城市整体的商业氛围形成和商业消费的升级。”新城控股商业管理事业部相关负责人总结道。

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