原標題：金融+長租公寓風險該咋防？

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”日前，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓一語成讖。

　　8月20日，杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於“金融+長租公寓”模式的警覺。

　　記者撥打鼎家所留的承接方咨詢電話，均未有人接聽，而鼎家的辦公場所也早已人去樓空。鼎家破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。

　　鼎家經營模式

　　“無本萬利”

　　據租戶顧先生介紹，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，但實際上是讓租戶在不知情的情況下使用網絡貸款。

　　租客們通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（現更名為“愛上街”）的App一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款App相應的金額。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向“愛上街”還錢，而房東未收到鼎家應給的租金，一些房東已經准備收房。據了解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家，其中“愛上街”是租客綁定最多的。

　　有業內人士分析認為，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。

　　沒錢退押金

　　更沒錢退房租

　　在破產通知發布后，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租。”目前，鼎家的租戶及業主組成了大大小小的維權群，想通過協商或者法律等途徑挽回損失。

　　8月21日，鼎家的部分租戶組成的維權小組來到杭州市西湖區法院報案，同時也從法院打聽到了關於鼎家破產的其他消息。鼎家注冊地址是西湖區，而西湖區法院表示沒有接到其破產申請。據記者查詢，在鼎家負責人魏某某的名下還有28家公司。同時，有自稱鼎家前員工的人士爆出，鼎家所謂的業務承接方極有可能就是該公司換了一個殼。

　　租戶趕來維權

　　鼎家辦公處已搬空

　　實際上，此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂，8月2日該公司負責人魏永鋒曾發布公告稱，其中有誤會，望大家不要聽信謠言。8月15日，意識到事情不對勁的業主和租戶趕到鼎家辦公處維權時，發現辦公處已經被搬空，還在職的員工表示，公司處於這樣的狀態已經好幾天。再接著，就迎來了一紙破產通知。受害者們發現，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。鼎家也並非人們所認知的打一槍換一個地方的傳統意義上的黑中介，其發布的相關通稿裡，顯示其成立於2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，並在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江某投資管理有限公司。

　　一位關注長租公寓市場的人士認為，長租公寓雖無罪，但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對於長租公寓模式，不能直接扼殺，但是在長租公寓企業一路高歌猛進的情形下，對於經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門盡早出台相關政策予以規制，並對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。 據《中國房地產報》

　　租客爆料

　　“這會不會是新的金融陷阱””

　　資金鏈斷裂后租客無房可住還得還貸

　　有受害租戶稱面臨交兩份房租

　　昨日，華商報記者反復撥打鼎家公布的轉簽聯系電話，要麼是電話正在通話中，要麼是無人接聽。

　　記者梳理網絡，發現網友“少壯不努力老大怪水逆”在微博上爆料稱，今年2月，他用押一付一的方式在鼎家租了一套房子。鼎家中介告訴他辦理押一付一需要下載一個叫“51返唄”的App，在App交房租。等一切流程辦完之后，他卻發現App扣了合同期內所有的房租，4700元/月×11個月＝51700元，平台把這筆錢給了鼎家，而我一下子產生了5萬多元的借款。8月2日鼎家宣布資金鏈斷裂，但我們這些辦理了分期的人分期協議還沒有終止，我還有23500元的分期要還，需要每個月還貸。房東如果收不到房租就會收房，我們這些辦理了分期的租戶無房可住，但平台上的錢依舊要還。

　　他表示，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租客在不知情的情況下使用網絡貸款，一次性貸款租期所有的金額，租客再每個月還貸。鼎家如果破產，房東要是收不到房租就會收房，而租客不僅無房可住還需要還貸。他懷疑鼎家和網絡借貸平台的這種模式會不會是新的金融陷阱。他表示，用自己的親身經歷告誡租房子住的朋友，千萬別再中了中介圈套，不要相信中介提供的任何第三方App。

　　華商報記者注意到，目前的局面是：鼎家破產，房東沒收到租金﹔有的已付過租金的租客被房東趕出來了。有受害租戶表示，當時真的沒辦法就想把貸款還完，結果最擔心的事還是發生了！房東說和鼎家的合同作廢，下個月房租直接支付給他，等於我們要交兩份房租，損失快兩萬。

　　資金斷鏈

　　租客稱杭州鼎家租金低於房東委托價

　　有租客曾質疑“畢業季房租還能特價”

　　當初租房時，鼎家曾許諾租客押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款（P2P）。租客們一次性把租金付給鼎家。如今，鼎家停止運營，租客們拿不到先行支付的押金，還要每月按時向App還錢，而房東也未收到鼎家給的租金。

　　有多名租客稱杭州鼎家的租金低於房東的委托價，基本上是市場價的7-8折。“他們這樣操作，肯定會虧錢的。哪有出租的錢比租來的錢還要便宜的。”有租客吐槽說。

　　“當時7月份畢業季搞活動，市場價5600元/月的房子隻需要4488元/月，我在想為什麼畢業季房租還能特價，應該是有問題的。”說起這次租房，小許很懊悔，“當時押一付六，我們幾個人一起付了半年的房租，現在剛住了一個月就出了這樣的問題，完全不知道怎麼辦。”

　　在調解過程中，一位自稱杭州鼎家法務的工作人員說：“房東的房子租來了，按市場價找不到租客，又不能空置著，隻能低價出租。大面積市場行情的預判出現失誤，這才導致公司的資金鏈出現問題。” 華商報記者燕然

　　房租隱患

　　長租公寓爆倉風險從何而來？

　　“5000元一個月的房子7000元就收進來”

　　8月17日，我愛我家前副總裁胡景暉炮轟長租公寓哄抬租金價格，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。”

　　胡景暉認為，長租公寓行業內部開啟規模化賽跑的惡性競爭，他諷刺這樣的做法導致了長租公寓並非面向消費者，而是面向投資人。“現在部分長租公寓不是沖著租客來的，是做給資本看的。資本要求你迅速擴大規模，那麼運營商就會大量、惡意地收房，5000元錢一個月的房子，7000元錢就收進來了，這是隱患。”

　　租房作為剛需，需求量持續上升。長租公寓要滿足需求，搶佔市場，即通過融資擴大規模。除了銀行貸款、股權融資外，越來越多的住房租賃企業通過住房租賃資產証券化的方式盤活住房租賃存量資產。租金收益權被轉化成債權，租房搖身一變成了金融產品。金融研究員江瀚分析認為，房租市場的爆倉比P2P爆雷更加厲害。如果房租一直上漲，直到居民收入支撐不起房租，租房貸款還不上，就會引起風險。前車之鑒，就是美國“次級抵押貸款”，借款人無力償還貸款，引發“次貸危機”。 據央廣

　　律師說法

　　中介公司“無本萬利”權利義務關系明顯失衡

　　權利受到侵害的租戶可起訴索賠

　　鼎家因資金鏈斷裂停止運營，受害租客如何維權？昨日，華商報記者採訪資深法學學者歐陽晨雨進行了法律解讀。

　　資金運作有很大金融風險

　　華商報：您認為鼎家的資金為何會斷裂？

　　歐陽晨雨：正常情況下，租戶中介是信息中介，所有租金由租戶交給房東，中介隻負責拿中介費，也就是《合同法》所規定的居間服務。但是，類似鼎家等長租公寓，誘導租戶簽下的是一份貸款合同，租戶以個人信用做承諾，通過綁定身份証和銀行卡獲得了金融公司租金貸款。

　　但問題是，租戶以App貸款的形式一次性將租金全部打給了中介，中介按季度給房東錢，租戶逐月還給銀行錢，同時還要支付一定“服務費”。鼎家等中介公司掌握的，一般是三個季度的資金，由此又可以挪用資金，撬動更多的房源，不斷擴大市場規模。當沒有房源可套取現金的時候，資金就會斷裂，存在很大金融風險。

　　執法部門應聯合清理黑中介

　　華商報：國家管理部門應該如何防范這種新的金融風險？

　　歐陽晨雨：從頂層設計上來看，要盡快出台相關政策，設立標准規范，提高准入門檻。對於中介公司掌握的資金，必須明確使用范圍，嚴禁不法挪用。工商、公安等多部門應加強執法監督，聯合將黑中介等不法分子清理出市場。同時，應該加強預警宣傳，告知公眾此類金融風險的實質，及時防范房地產市場的風險。

　　華商報：租戶如何維權？

　　歐陽晨雨：在“金融+長租公寓”的創新模式下，房東和中介公司是租賃合同，中介公司和租戶是轉租賃合同，租戶和金融公司之間是借貸合同關系。不難看出，租戶承擔了貸款壓力，付出了“服務費”，是受害者﹔作為中介公司，則通過轉租合同，獲得了騰挪資金，沒有付出即有回報，是“空手套白狼”，其權利義務關系明顯失衡，是典型的“無本萬利”。

　　根據《合同法》，“因重大誤解訂立的”合同，或者“在訂立合同時顯失公平的”，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，在原承租合同解除的情況下，租客作為次承租人，負有騰退義務。但是，根據《合同法》，當事人在訂立合同過程中，有“故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況”，或者“其他違背誠實信用原則的行為”，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。所以，當長租公寓爆倉，權利受到侵害的租客，可向法院起訴索賠。

　　仍繳房租房東無權攆租戶

　　華商報記者注意到，也有權威律師建議：在租戶仍在繳納房租期間，房東無權趕走租戶。房東應去法院起訴鼎家侵佔租金，因為房租權益屬於房東被鼎家非法侵佔，順序優先於破產清算。如果房東趕走租戶，租戶可去公安機關或者法院期訴房東侵犯房客的使用權﹔即使房東和鼎家簽訂終止協議，如“鼎家無力支付房租，合同終止，房屋即日起由房東自行收回”，協議也是無效的。因為租戶和鼎家簽訂的協議在前，房東和中介的合同不能對抗第三人。

　　房東理應承擔一定風險

　　華商報：在這樣的事件中房東有無責任？

　　歐陽晨雨：當然，長租公寓爆倉，作為原出租人的房東，也有一定責任。根據《合同法》，承租人隻有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房東把房屋出租給中介公司，是明知中介會租給別人。在這種模式下，他們可以無需再判斷租戶戶的信用程度，也避免了租戶戶賴賬扯皮，一旦出了問題，得到了“紅利”的房東，也就不能置身事外，理應承擔一定風險。 華商報記者燕然

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