住了十幾年的房子，發現可能並不屬於你？大多數人可能都是奔潰的！荊州就有人碰到了這種事！

不動產証是房屋所有權的法律憑証，近日，家住荊州區福利院宿舍的劉先生非常著急，因為他住了十多年的房子，產權竟然還不是自己的，這是怎麼回事呢？

十幾年的房子產權竟不是自己的

劉先生住在荊州區復康路5號福利院宿舍內，他告訴記者，這套房子是他岳父2004年從一位王先生手上買過來的，至今一家人住了十多年了。但他手上隻有房產証沒有土地証，而房產証上面的名字卻是一位姓顧的先生。

劉先生說，這個房子是顧先生賣給王先生的，但王先生買房的時候，土地証還沒辦下來，隻有房產証給王先生了。

給30萬元才辦理過戶

劉先生拿出了當年買房時，王先生開具的收條，收條上寫著：收到劉先生岳父3萬5千元的購房款。前幾年，劉先生得知這套房屋的土地証已經辦了下來，就想找原房主顧先生辦理過戶手續，卻遇上了麻煩。顧先生一直不願出面辦手續，而賣房的中間人要劉先生給2萬塊錢，才能辦理過戶手續。

劉先生說，當時自己拿不出這筆錢，過戶的事情就擱置了下來。后來，中間人又說要5萬元，現在他說要30萬元。

劉先生也提供了當時與原房主顧先生的通話錄音。劉先生說，自己多次想與對方協商過戶的事情，但對方並不配合。

原房主顧先生不願意配合，劉先生隻好找賣他房子的王先生。在與王先生電話溝通中，我們了解到，當初他從顧先生手上買房時，由於這套房子的產權証沒有辦下來，就沒有過戶。后來賣房時，土地証仍沒有下來。

王先生說，賣房時他把房屋的情況都說的很清楚，也跟原房主顧先生交代以后協助過戶事宜。

事情是否真如劉先生和王先生所說的呢？為了弄清楚真相，記者決定找一下房產証上的主人顧先生，可撥打了顧先生的電話，卻無人接聽。

這套房屋現在該屬於誰？

兩天內，記者多次聯系顧先生都沒能找到他，我們也無法得知顧先生對於這套房屋的產權究竟是何看法。如果按照王先生和劉先生的說法，到底這套房屋現在該屬於誰呢？記者咨詢了律師。

律師說法：簽購房屋買賣合同需注意

湖北思捷律師事務所律師黃璐華說，現在第二手購房人(劉先生)如果想維權的話，首先要看原房主（顧先生）和第一手購房人(王先生)對於他們之間的購房合同有沒有提出異議，如果沒有異議，那麼這個事情就比較好處理，由原房主(顧先生)第一手購房人（王先生）和現在第二手購房人（劉先生）到一起到不動產登記中心辦理過戶手續就可以了。

但是如果原房主(顧先生)和第一手購房人（王先生）任何一方有異議的話，那麼作為第二手購房者（劉先生）就需要通過舉証來維權。他至少要証明原房主和第一手購房人之間存在這個房屋買賣合同的關系，証明第一手購房人取得了房屋的相關權利，隻有這樣第一手購房人和第二手購房人之間的合同的效力才能真正產生法律上的約束力，否則維權就會有很大的風險。

律師提醒大家

在購買房屋時，一定要核實房屋的出售方是否具有該房屋的產權，並簽訂書面的房屋買賣合同。如果房屋的產權方和出售方並不是同一人的情況下，最好是產權方，出售方以及買方三方都到場，共同認定這個房屋買賣的事實，以免產生其他不必要的風險。在買房之后，一定要及時督促對方協助自己辦理過戶手續，以免產生其他不能及時過戶的一系列法律風險。

看來如果這套房子的產權雙方存在爭議，又不能協商解決的話，劉先生要主張自己的權益，也隻能通過法律途徑了。雖然買房壓力很大，也不應盲目選擇一些價格較低但是隱藏風險的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉手換房時，還會增添很多煩惱。

小產權房

一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。由於小產權房沒有國家發的土地使用証和預售許可証，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權証。目前，小產權房的建造與交易均不合法，隻有使用權而無所有權，因此小產權房不受現行房地產法律法規的保護。

特殊政策限制的房子

對於購房者來說，要時時關注房地產相關的調控政策。在一些地區，房子不僅僅是限購，還有“限售”——買了之后是不能馬上轉手的。因此，有政策限制的房子在買賣時，要認真了解相關政策規定，仔細研究當中的限制規定會不會影響居住和再次售賣。

熱點城市商住房

與住宅相比，商住房有以下特點：商住兩用房土地出讓年限最長為50年﹔大多數商住房是商水商電，水電等費用標准高於住宅﹔商住房不能遷入戶口，不能享受學校等配套設施﹔商住房的物業費、供暖費，要比住宅貴﹔商住房的公攤面積比較大﹔因為有居住也有辦公用途，商住房人員相對混雜。近年，一些熱點城市對商住房有了更多限制。例如，早在2017年初，北京市住建委等5部門就聯合發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購問題。

對於個人購房者來說，之前不限購的商住房，不僅限購，而且隻能買二手商住房，此外，商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。因此，購買商住兩用房之前，一定要做全盤考慮。

房齡較大的二手房

買二手房時，很多人隻注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。

首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對房屋的評估。房齡越老，貸款的年限就越短。如果房齡超過30年，那就隻有個別銀行能貸款給你了。另外，隨著時間的推移，房屋本身會出現越來越多的問題，比如牆體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋價值。

產權不明確的房子

有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標購房，這種房子在轉手時，很容易出現產權人不明確的情況，比如這邊產權証上寫著賣房業主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會影響到以后的賣房流程，對購房人很不利。再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認為這沒有什麼大問題，但實際上卻隱藏了很多風險，包括債務糾紛、拆遷或者小孩上學等，都容易出現麻煩。

因此，買房之前一定要弄清楚房子的產權。對於產權不明或相對復雜的房子，要審慎購買。

買房不是件小事，也希望大家記住律師的提醒，一定要注意保障自己的基本權益。

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