房地產市場平穩健康發展，既是經濟也是民生話題。日前國務院召開的“加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議”明確，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。

為此，多位專家在接受人民網記者採訪時表示，金融機構要嚴把風險關口，落實房地產融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規流入房地產市場﹔同時，也要加大對住房租賃市場的支持和服務力度，促進住房租賃金融朝著規模化、專業化方向發展，促進房地產市場長效機制加快形成。

防止資金違規流入房地產市場

“違規挪用資金流向房地產市場，會給金融體系造成重大潛在風險，干擾經濟發展秩序。”中國人民大學中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍在接受人民網記者採訪時表示，目前仍有機構及個人利用“政策空子”套取銀行貸款等資金，偏離了靠金融支持企業恢復經營的初衷。

也正因此，監管部門對銀行資金違規進入房地產市場進行重拳打擊。今年3月，銀保監會、住房和城鄉建設部等部門聯合印發了《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，嚴查銀行資金違規進入房地產。

在銀保監會近期召開的新聞發布會上，銀保監會統信部副主任劉忠瑞表示，下一步對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴採取監管措施﹔對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統，提高挪用貸款的違規成本。同時，還將通過完善長效機制，將防止經營貸違規流入房地產作為常態化監管工作。

業內人士認為，對銀行而言，貸款資金用途、流向的監控是一個老大難的問題。銀行的責任首先在於“三查制度”的落實，即貸前調查、貸時審查和貸后檢查。

在趙錫軍看來，銀行業目前普遍存在著“貸前審核不到位，貸后管理跟不上”的問題，信貸資金安全缺乏保障。再加上個別銀行有規不依、有章不循，導致貸款管理的“屏障”頻頻“失守”。

“建議金融監管部門借助監管科技手段，構建覆蓋全行業的信貸資金流向監控系統，提升貸款用途監控的能力和效率。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼告訴人民網記者，要提高借款人挪用貸款用途的違規成本，將挪用貸款等情況納入央行征信系統，建立挪用貸款“黑名單”等制度，從源頭上遏制信貸資金違規流入樓市、股市等。

完善“三線四檔”融資與房地產貸款集中度管理

為促進房地產金融市場的健康發展，去年8月，人民銀行、住建部會同相關部門形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱為“三線四檔”規則。

人民銀行金融市場司負責人說，建立這一制度旨在增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，幫助企業形成穩定的金融政策預期，從而合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，防范化解房地產金融風險。

“房地產企業‘三線四檔’融資管理，目前在一些試點企業實施，主要在於改善房地產企業財務指標，推動企業負債行為更加理性，融資行為更加審慎，經營發展穩健可持續。”董希淼對人民網記者表示，下一步可以適時擴大實施范圍，抑制房地產企業盲目擴張，進一步穩定房地產市場預期。

“該項規則實施一年來，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律。”人民銀行金融市場司負責人介紹。

同時，為完善房地產金融管理基本制度，去年底人民銀行聯合銀保監會發布了房地產貸款集中度管理制度。

業內人士認為，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，有助於進一步降低房地產金融風險，推動房地產金融與實體經濟平衡發展，防范和化解系統性金融風險。

數據顯示，截至6月末，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點，成效明顯。

董希淼表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產調控主基調，更有助於推動金融資源進一步進入小微企業、制造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。

目前，房地產貸款集中度管理制度實行分類分層的差別化管理，賦予各地一定的調整空間，並設置了較長過渡期。“這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給目前不達標的機構整改的空間和時間，這有助於保持市場平穩有序發展。”董希淼說。

趙錫軍認為，銀保監會等監管部門加緊制定法規、加大嚴查打擊違規力度，有利於資金用途的規范，確定銀行、企業應負的責任。

推動金融、房地產同實體經濟均衡發展

談及如何推動推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，董希淼表示，一方面，金融機構要嚴把風險關口，全面落實房地產融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規流入房地產市場。對於房地產企業，加大審查力度，不向資質不合格房地產開發項目提供融資支持﹔不為違反房地產行業政策的項目提供通道或信用擔保。對於居民用戶，發放的消費貸款需要客戶提供發票等購物憑証，嚴防通過消費貸款、經營貸款、信用卡透支等方式將資金轉移至房地產市場。

“另一方面，金融機構要加大對住房租賃市場的支持和服務力度。”董希淼指出，可以通過簽訂租賃權轉讓協議的方式將待售房源變成長租房源，向符合相應條件的租戶發放租房貸款﹔在住房租賃平台交易撮合、信用評價等各個環節提供相應的金融創新產品和服務﹔通過信用卡分期為客戶提供融資支持，手續費低於第三方租房平台所收取的服務費，且提前還款無需支付違約金。

“下一步人民銀行、銀保監會將繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好房地產長效機制，不斷完善房地產貸款集中度管理制度，抓好政策執行，提高金融體系韌性和穩健性，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。”人民銀行金融市場司負責人表示。

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