在持續下行探底並一度出現加速下滑態勢之后，2022年年末，中國房地產市場出現重大轉折。尤其是12月中旬以來，決策層連續表態：《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”﹔國務院副總理劉鶴明確提出“房地產是國民經濟的支柱產業”﹔近日召開的中央經濟工作會議將確保房地產市場平穩發展置於有效防范化解重大經濟金融風險任務之下，並提出向新發展模式平穩過渡。

業內認為，2023年樓市將迎來“轉折之年”。房地產市場將會在“保交樓”的民生底線和“不走老路”的風險底線之上逐步止跌企穩。其中，四個領域的變化將成為明年房地產市場發展轉折的重要注腳。

其一，重新認識房地產業的角色。

此番官方明確房地產是國民經濟的支柱產業。一方面，房地產鏈條長、涉及面廣，是重要增長動力源﹔另一方面，房地產業也是重要風險源之一，對於金融穩定具有重要影響。

2003年，中國首次在官方文件中明確房地產業是國民經濟支柱產業。此后，房地產業迎來了近20年的高速發展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“穩定”。

央行副行長劉國強近日談及房地產業時表示：“支柱不能大幅度擺動，非保持總體穩定不可。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，既然是支柱產業，考慮到其對經濟、金融、財政、百姓權益、社會保障等方面的影響，保持穩定、避免大起大落就是行業和市場治理的主旨。

其二，房企融資支持將加速落地。

為有效應對房地產風險，在過去一個多月時間裡，信貸、債券、股權“三箭齊發”支持房地產融資，官方近日還允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

諸葛找房數據研究中心認為，從11月開始，房地產相關紓困政策已正式向著“保主體”過渡。業內人士認為，2023年房企融資支持力度還會繼續加大。

此外，中指研究院表示，明年官方還將支持房地產企業實施重組上市，支持房地產上下游整合，加快風險出清，進而改善房企資產負債狀況。

克而瑞研究中心指出，隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清，房企此輪供給側改革將漸近尾聲。

其三，改善性需求或將“挑大梁”。

住房消費是中國今后較長一段時間擴大內需的重要內容之一，其中改善性購房需求有望“挑大梁”。

根據克而瑞研究中心統計，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。李宇嘉指出，未來商品房市場企穩，帶動內需和消費，改善性需求釋放是關鍵。

這部分需求如何更好釋放？中央財辦有關負責人近日指出，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

機構認為，這意味著限購、限價、限貸等政策將逐步退出。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，目前一線城市“認房認貸”等限制性政策執行仍較為嚴格，后續或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭等方面進行更精准地調整優化，釋放特定人群購房需求。二線城市在降低首付比例、調整“認房認貸”界定范圍等方面仍有較大優化空間。

其四，向新發展模式平穩過渡。

中央財辦有關負責人表示，要深入研判房地產市場供求關系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來“高負債、高杠杆、高周轉”模式。

中金公司首席經濟學家彭文生認為，房地產不能，也不應該走回過去的“老路”。在供給側要增加保障房供給，租售並舉﹔在需求端要糾正過去對資源配置的扭曲。

李宇嘉認為，向新模式轉型時要注意把握節奏，也需要更有系統思維，避免金融、財政、土地等各部門單邊突進，保証平穩過渡。(完)

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