“房款没收齐房子已过户 7名卖房人被骗”事件追踪

　　北京晚报昨天（26日）刊发《房款没收齐 房子已过户》的报道引发了众多读者的关注。今天（27日）上午，多位知名律师接受采访时表示，二手房交易中的各种陷阱几乎难以计数，哪怕是非房产专业的法律工作者，也不一定能全部避过。据介绍，最容易出现问题的就是目前相当常见的“卖小买大”、“卖旧买新”的连环单。

　　刑事立案成讨钱关键

　　“到现在为止，刑事立案还是没成功。但是好歹警察也跟我们说了一些工作流程。”今天上午，被骗事主之一的马先生对记者说。据他讲，朝阳警方已答应启动刑事立案的报批程序，但究竟最后能否正式立案还没有结论。

　　北京市惠诚律师事务所合伙人王宏伟律师说：“这起事件中现在已经爆出涉及9幢房屋，并且大多数向银行办理了抵押贷款。这种情况下，如果能按照刑事立案，那这些房屋将作为诈骗案中的标的物，破案后有望返还给原来的房主。但是这样一来，银行的贷款就会全部打水漂。如果按照民事关系，被认定为合同纠纷，那么双方争执的就是70%的尾款，属于财产关系，受骗的原房主只能要求被告支付尾款。一旦被告拿不出钱，无法偿还，银行会拍卖房产。但是我相信，银行在发放贷款的时候，会有个条件叫‘优先受偿’，拍卖款会首先偿还给银行。这样一来，原房主可能一分钱都拿不到。”

　　王宏伟律师认为，警方能够将此事作为刑事案件，还需要更多证据。“首先要看与房主们签订合同的张某是否主观上有诈骗钱财的故意，她是不是一开始就想将这些钱非法占为己有。从现在她这样大批量买房，并且找没有实际购房能力的众多20多岁年轻人来当‘托’的情况看，涉及诈骗的可能性非常大。”

　　“连环单”最容易出陷阱

　　“现在北京人买房，大多数都是卖小买大、卖旧买新的连环单，越是这种交易，越容易出现各种陷阱。”京伦律师事务所那海涛律师说，特别是“新的已买，旧的未卖”的情况，事主掉进陷阱的几率会大大增加。

　　“比如新房交了100万房款，约定4个月交齐尾款，可是4个月内旧房没卖出去，房主又不愿意大幅度压价，这时候中介一定会出面，游说房主‘抵押贷款’，这里面有太多的陷阱，包括各种苛刻条件，甚至最后干脆是高利贷，而房主即使明知，也不得不往里面跳，否则前期所交的100万房款就收不回来。因此这样的交易最好要避免。”

　　王宏伟律师认为，原来多是对买房人提建议，比如重点关注出卖人是否有权出售房产的情况,在出现近期“我爱我家”的事件之后，看来买方的真实性也必须要多加关注，买卖双方千万不要听中介业务员的忽悠，务必要将对方主体的情况弄清楚。

　　此外，房产是否有抵押、是否一房二卖、是否存在经济适用房不允许转让等问题，都需要关注。“中介的服务费经常几万十几万，这绝不是简单的信息费，而是整个交易过程中的服务费，买卖双方如果通过中介交易，就一定要盯紧了他们，签订的中介合同一定要注明各项服务的内容，最好不要在中介提供的格式合同上签字了事。比如，要将确定对方权力主体、确定标的物的合法性、交易风险的分担等问题都写进去，在过户之后，也得要求中介继续协助确定有没有其他后续问题，比如原房主是否大幅拖欠物业费供暖费等等。”王宏伟说。

　　最重要的是付款时机

　　王律师认为，最值得买卖双方注意的就是付款时机。“在合同中必须要约定好，交易流程走到哪一步，需要付多少钱。过户之前和之后分别要付多少钱。按照正常的情况，过户之前至少要有80%以上的款项支付完毕后才能办。其余的则在物业交割之后全部办完。”

　　他表示，对普通人而言，买卖房子很可能是人生中一次相当大的事情，每签一次字都要提高警惕，千万不能听旁人的忽悠和许诺，一切都要落实到合同的文字里，而且还要弄清期间是否有陷阱，如果确定不了，最好要咨询专业人士，不可轻信中介的口头游说。（记者 安然）

　　最新进展

　　警方让补充报案材料 尚未受理

　　昨天（26日）受害的卖房人在东四十条我爱我家总部经过了3个多小时的等候，终于拿到了我爱我家开出的“情况说明”，证明这些卖房人在与买方代理人张金凤完成过户后，未收到房屋交易尾款，拖欠尾款总计达1830万元左右，且其中5人的房产已查出在过户后被买方抵押、二次抵押或再次倒卖。

　　我爱我家客户服务中心总监赫双表示，目前公司法务部已安排6名法务专员来帮助卖房人解决问题。此前，我爱我家公司已帮助卖房人在朝阳法院立案，保全了多套房产，并希望在诉中通过与法院协商，由法院出具司法鉴定函，将民事案件转为刑事案件。

　　昨日下午，持有这份“情况说明”的卖房人，再一次来到朝阳公安分局经侦大队立案，但警方仍未受理，而是告知他们要继续补充材料。

　　一位卖房人的代理律师张雪东告诉记者，警方此次并未明确称不能立案，只是在询问检方后，认为如未付尾款已做了非法或其他用途，就可认定为买方不履行债务，建议卖房人联系更多受害者同时写出报案材料。

　　记者上午得到朝阳警方的回应称，警方确实已让卖房者回去继续补充报案材料，目前正在进一步工作中。

　　记者另从朝阳法院获悉，已经有4名售房人在朝阳法院提起了6起诉讼，这6起案件已经正式受理。考虑到案件情况紧急，为最大限度的保障当事人权益免受损失，朝阳法院特意加快了案件流转速度，目前这6起案件已经由立案庭转交审判庭的具体承办法官办理。（记者 张蕾）

　　中介说法

　　已协助卖方办理法院立案

　　对于7名卖房人被骗一事的进展，今天（27日）上午，记者采访了伟业我爱我家集团副总裁胡景晖。胡景晖介绍，事情发生后，公司已积极配合协助卖方办理法院立案手续，并对已经立案的争议房屋，积极协助卖方做了诉中财产保全。

　　胡景晖告诉记者，昨日，公司派出调查小组，去张姓买房人所在的村子进行了调查，发现所有她借用身份的代理人，均对此事不知情，只是收了张的好处，并与其签署了代理协议。“更震惊的是，我们发现，张姓买房人仍在以同样的方式，在别的中介公司购买房屋。公司已告知了行业中介协会，提醒所有公司注意这人。”

　　对于记者提到的业务操作经纪人在此事中是否负有责任，胡景晖称，经纪人确实是会促进买卖成交，但这种付款方式是买卖双方同意的。“下一步我公司将继续积极协助卖方和相关部门处理好后续事宜，全力维护卖方的正当权益。”

　　业内做法

　　先过户再付款并不普遍

　　据记者了解，像本事件的买房人一样，借用别人的身份证买房，在北京实行楼市“限购令”后并不罕见。一些名下房产已满两套，或购房资格暂时不符合的人，为提前买上房子，确实会借用亲朋好友的身份证，待达到购房资质后再进行过户。但像张姓买房人这样，先过户再付款的方式，在二手房市场却很少发生。

　　“最通常的做法是，在买卖双方过户当天，买房人支付除去银行贷款部分的所有剩余尾款。而这次事件中，出现7个卖房人被骗，我想一方面是买房人支付的房款高于当时的市场成交价，所以便提出以先过户再付款的方式，作为附件条件；另一方面，中介经纪人为了促成成交，也没有充分提示操作的风险性，毕竟在中介行业是以过户为准计算经纪人的佣金提成。”一位从事中介行业多年的业内人士向记者透露。（记者 赵莹莹）

(来源:北京晚报)