刚需盘端午扎堆唱戏 开发商降低预期跑步入市

　　开发商降低预期入市 刚需盘端午扎堆唱戏

　　楼市向好趋势未变 政策微调迹象渐显

　　端午节的阴雨天气并没有浇灭楼市成交的热情。相反，北京、上海、深圳等一线城市相继迎来推盘高峰。中国证券报记者走访发现，在“限价令”的影响下，开发商普遍加大了推盘力度，此前受到预售价格限制的部分楼盘开始借端午假期入市。

　　业内人士表示，今年楼市调控行至中场，市场环境发生转变，当前一些地方已经显露出政策预调微调的迹象。部分开发商针对限价令适当调整了战略、降低了预期。下半年楼市总体向好的趋势未变，调控政策将进一步完善。

　　开发商降低预期跑步入市

　　继京广深等一线城市加强对新建商品住宅的预售和价格管理后，楼市预售证审批曾陷入短暂低迷甚至停滞。不过从端午节开始，各地开盘项目明显增多，刚需盘成为开盘大军中的绝对主角，特别是此前因为限价政策影响的项目也开始逐步入市。

　　“这次终于拿到了预售证，而且开盘当天的销售情况很好。”位于北京通州区某大型刚需项目的销售经理表示，这次推出的1200套房源有超过2500人排号，主推的89平方米及以下的户型在开盘不久就被“抢购”一空。

　　据该人士透露，项目在预售审批时也曾遇到不小的考验。“现在预售证审批最重要的就是价格，一旦超出价格红线，审批就过不了关。”从项目的销售价格来看，均价基本为19000元/平方米到21000元/平方米之间。“其实只要价格合适，项目审批前后是毛坯还是精装影响并不大，我们这次推出的房源里就有60%是精装，价格要相对高一些，不过市场反响很好。”

　　与之相比，位于北京大兴区域某项目的销售负责人王经理显然要更加焦急。他负责的项目提交预售申请已经超过两个月的时间，但目前仍在和北京建委进行沟通。如今，项目拿到预售许可和开盘的时间都还是未知数。“建委对价格控制得很严格，这让我们开盘定价有很大压力。可是一直拖着不发证，资金成本对于我们来说更有压力。”王经理直言。

　　“从北京限价令的执行情况看，可以说是开发商‘从了’政府。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在短时期内预售价格监管的政策并没有松动的迹象，但开发商的资金成本压力使得他们不得不服从政策、降低自己的预期。“事实上，限价令并没有要求房价下跌，只是要求不上涨。开发商为了保持正常的销售周转速度，只能在政策影响下做出调整。”张大伟直言，之前有些项目试探性的进行预售申请，但从实际情况看，监管部门对价格监管的力度还是很大的，因此开发商不得不进行调整。

　　在一线城市限价令实施一段时间后，北京楼市在端午迎来了集中入市的小高潮。统计显示，有11个楼盘在假期集中入市，其中绝大多数是均价在两万元左右的“刚需盘”，所供应的户型也以90平方米为主。根据北京市住建委的信息，仅6月11日当天，便有5家楼盘获得预售许可。而6月以来，北京已有11个项目拿到预售证。其中部分楼盘此前曾受到“限价令”的制约，推迟了拿证时间。“预售限价政策取消的可能性很小，这使得之前积压的待取证项目开始逐渐入市。”张大伟直言。

　　端午节小长假期间，上海也有7个楼盘计划入市，总计推出房源近1500套。刚需楼盘重新成为主打，其中位于闵行马桥的万科城计划一次性推出600套房源。“带有指标性意义的万科，一次性推出房源600套，说明开发商对市场较有信心。”一位本地房企销售总监这样分析。

　　深圳楼市改善型楼盘也大行其道，3个月内将有近2000多套的改善型住房在售或即将入市，借着端午节之机，开发商再掀推货高潮。假期广州则有4个项目计划推盘入市，总供应量在千套左右。整个6月广州预计有51个楼盘开盘或推出新货，包括住宅项目40个，商业项目11个。但由于受“限价令”的影响，整体推盘量较5月有所下滑。

　　汉宇地产分析师指出，5月以来房企普遍加大供应力度，表明开发商看好当前市场销售，旨在实现跑量销售。

　　楼市成交向好大势未改

　　今年上半年，楼市政策仍然从紧，各地也频繁出台调控细则，但一线城市的房价看涨预期仍强烈。

　　“看着看着，不知不觉中深圳房价又跳涨一大截，我等不下去了，这几天终于在龙华新区签了一套。”谈到这半年的看房经历，深圳的80后青年小灵（化名）颇有感触。

　　元旦期间，小灵就开始在深圳的南山区、宝安区看房，主要目标是六七十平方米的两居。“我刚出来看时主要瞄准二手房，市场开始显露火热的迹象，原本在南山区中心看中一套60多平的房子，挂牌170万，房东当天跳价10万元，就没买成。”在随后的看房过程中，小灵频繁遭遇房东跳价、多人拼抢一套房的情形，买房过程十分波折。

　　在二手房迅猛的涨价中，小灵渐渐失去了兴趣，把目光转向更偏远区域的新房。随后他开始频繁造访龙华新区和龙岗区的各个新盘售楼部，地铁龙华线附近某楼盘单价两万元出头，吸引了小灵的目光。但在购房过程中，楼层朝向较好的小户型房源早早便被抢光。小灵不禁感叹，一线城市中刚需数量太大，小户型几乎都是“日光”，以至于每次开盘稍有犹豫便抢购不到。

　　小灵的经历仅仅是千万购房者的缩影。事实上，今年前五月调控政策频发，但楼市特别是新房市场成交热度并没有明显降温。国家统计局最新数据显示，1-5月份，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，其中住宅销售面积增长37.6%。商品房销售额25864亿元，增长52.8%，其中，住宅销售额增长56.8%，高于成交面积的同比增速。

　　5月上海市商品住宅成交面积达到92.30万平方米，环比上涨2.23%，比去年同期上涨了14.53%；成交均价达到23219元/平方米。佑威房地产执行董事黄志坚表示，与2012年同期相比，上海5月楼市量价齐升，目前的市场环境总体上明显好于去年。

　　深圳市规划国土委的统计数据则显示，5月全市一手住宅成交4957套，环比增长27%，同比增长21.9%；成交均价为22322元/平方米，环比微涨1.66%，同比增长了22.68%。

　　北京楼市近期更是迎来一二手房的全面增长。数据显示，6月3日到9日，北京全市新建商品住宅网签总量为2179套，环比前一周的网签量上涨了13.3%，与去年同期的网签量相比上涨了8.4%。6月初北京二手房新增有效房源登记量较5月上涨了57%，新增有效客户登记量上涨了5.7%。

　　业内人士分析，2013年房价延续2012年下半年的利好趋向，政策对市场的作用正逐渐弱化，一线楼市房价仍存在上涨预期。

　　政策显露预调微调迹象

　　今年以来，楼市调控进一步收紧。业内人士分析认为，在各地的国五条细则陆续落地后，调控开始对既有政策进行完善和微调的方向转移。

　　6月6日，北京市住建委网站挂出《北京市商品房预售资金监督管理办法》，其中明确要求房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金，并对预售资金的监管、支取等进行了详细规定。早在2010年，北京就曾公布并实施商品房预售资金监督管理的暂行办法。不仅是北京，上海、广州、深圳等一线城市也都实行了较为严格的预售资金监管制度。业内人士认为，再次强调对预售金的监管，可以有效防范因为房企资金链断裂而出现的烂尾情况。

　　除了对预售金的监管外，5月北京市住建委还对《北京市房地产经纪管理办法》征求意见，计划叫停“中介托管”等不合规现象。就在端午节前，北京住建部门刚刚对一家大型品牌中介的分公司进行了处罚，原因就是其通过“阴阳合同”帮人避税。业内人士指出，监管部门正在着手针对二手房市场中的“乱象”进行整治，后续可能会有更多精细化的调控措施出台，防止二手房房价过快上涨。从今年的调控政策演变来看，政策核心正在向预期管理和对既有政策的完善转变。

　　由于楼市成交持续好转，今年以来一线城市土地市场持续火爆。手握重金的大型房企，近期不断在一线城市以及部分热点城市制造新“地王”，“百次举牌”的抢地大戏频繁上演。这表明开发商看好后市。张大伟表示，北京、上海、广州等一线城市近期均出现了区域土地价格新高，楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。

　　业内人士指出，部分地区的土地市场可能面临调控加码的政策风险。总体看，未来比较可行的调控手段是在坚持市场逻辑的前提下，对既有楼市调控政策进行完善和修正。如优化预售证管理，加大市场供给；强化闲置土地监管，重罚囤地行为；加快房产税改革试点扩围，使其发挥楼市“稳定器”作用。未来一线城市楼市整体趋势仍然向好，政策将更多强调落实和细化。

　　记者手记

　　二手房市场回暖

　　“‘国五条’新政刚出来的时候，我感觉会对二手房市场有很大的冲击，但这两个月，我的工作没有当初想像的那么糟。特别是5月中旬以来，市场已经好起来了。”位于北京南三环洋桥附近的链家地产某门店房产经纪人张博（化名）告诉中国证券报记者。

　　北京调控新政落地已有两个多月，其对市场的影响正在出现新变化。4月，北京二手房市场迅速冰冻，但进入5月后，市场又开始回暖，买房的人在明显增加。在端午节小长假期间，中国证券报记者走访了京城的几家中介门店后发现，90平方米以下的房子非常抢手，且价格明显上涨；而90-140平方米的房子成交量比较低迷。此外，140平方米以上的房子，虽然成交量也很低，但价格也在不断上涨。

　　在张博的房源统计表里，记者看到多个小区里的60-70平方米的中小户型单价均在3.4万-3.5万元/平方米之间。有一套79平方米的小三居甚至报价325万元，单价高达4.1万/平方米。几套100平方米左右的大户型，单价都在2.8万-2.9万元/平方米。有一套111平方米的三居室报价300万，单价仅为2.7万元/平方米。而150平方米以上的大宅，大多数总价450万元以上，虽然房源稀少但看房的人多，价格坚挺。

　　在东三环双井地区，也存在同样的情况。“目前双井的房价在4万/平方米以上，好一点的可以达到4.5万/平方米。”我爱我家双井某门店房产经纪人刘俊（化名）告诉中国证券报记者，“他们团队最近成交的几套70平方米左右的两居室，价格都在4.3万-4.5万元/平方米之间。而110平方米的大户型不仅不好卖，且单价超过4万/平方米的很少。”

　　150平方米以上的大宅，双井的房源要比洋桥地区多，大多数单价都在4.5万元/平方米以上，有一些还超过了5万元/平方米。“最近两个月，这种类型的房子价格也在涨，但对于那些资金充裕的购房者来说，涨价并没有降低其购买意愿。”刘俊如是说。

　　据链接地产市场研究中心最新数据显示，从各户型看，5月北京二手房市场上90-140平方米的改善型户型成交均价出现明显下降，降幅为2.22%；90平方米以下的小户型以及140平方米以上的大户型成交均价涨幅在4%-5%之间。

　　“出现这种现象的主要原因是新政使得改善型需求受到了较大抑制。目前，北京二手房市场上的购房者主要是刚需人群，受到20%个税和信贷收紧的政策影响，他们更青睐90平方米以下的小户型，这也就导致该类房屋价格水涨船高；而140平方米以上的大宅，其购买人群主要是有自住需求且资金充裕的购房者，限购政策增强了他们一步到位的意愿，也导致供应跟不上需求的增长。”链家地产市场研究中心分析师张旭认为。

　　数据还显示，5月业主让利意愿降低。张博和刘俊都表示，现在绝大多数业主的报价就是最低成交价，只有要缴个税的房子可能会降几万元。

　　在国家统计局公布的前5月房地产各项数据来看，房地产行业景气度仍处在上升阶段。多位业内人士表示，在政策边际效应递减和市场环境向好的背景下，下半年北京二手房价格依然存在上涨空间。

　　张旭认为，由于房价上涨预期增强，业主观望升级导致诚意出售的房源减少，供需矛盾依旧；再加上免税房源的优势凸显，这类业主存在调高挂牌价的情况。这些因素使得刚需房价格仍然处在上涨通道。而改善性需求明显被抑制，这类人群的入市意愿不强，在较长时间里，90-140平方米的房屋成交量和价格会持续疲软。（姚轩杰）

(来源:中国证券报)