據中國之聲《新聞縱橫》報道，春節過后，全國多個城市出現了房價飆升、二手房交易十分火熱的局面。不過在浙江溫州，有當地市民發現，他們在正常買賣二手房之后，卻無法辦理過戶手續，原因是房屋的土地証已經過期了。

對於我國的大多數城鎮住宅來說，土地使用期限一般都是70年，關於“70年使用權到期后我們的商品房怎麼辦”這個問題雖然一度成為社會關注的熱點，但至今也沒有確切的答案。不少人覺得，70年使用權是國家統一的規定，如果真到期了，自然有統一的解決辦法。

可是現如今在溫州，土地使用權過期這個問題，就切切實實地擺在了部分市民面前。對此，由於國家沒有具體實施細則，當地國土部門參照國有土地出讓的做法，請第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。這樣就意味著市民可能得付一筆高達幾十萬的土地出讓金，才能重新辦理土地証。

既然我國從上世紀90年代才開始實施城鎮國有土地使用權出讓制度，為何溫州這部分商品房2016年就過期了呢？相關法律對土地使用權續期有什麼規定？對於土地証到期的商品房到底應不應該繼續繳納土地出讓金，溫州國土部門如何答復呢？

今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區的二手房，房屋建造於上世紀90年代。等到王先生將60多萬元的購房款存入銀行第三方監管賬戶，辦理房產過戶手續時，卻意外發現原房東的土地証已於今年3月4日過期了。“我們都不知道有過期這回事，想都沒想到過。現在房產過戶辦完了，契証過戶也辦完了，但土地証卡在裡面，土地過不來了。”

這種情況對於房屋中介公司區域經理張杰來說，也是第一次碰到。“我從事中介差不多有6年左右的時間，從來沒有碰到過這種事情。我們印象中，房子的土地使用年限是70年，誰會注意到這個小問題呢。”

王先生的遭遇並非個例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點的房子，在買賣過程中，發現這套房子土地証上登載的使用年限已於今年3月4日到期。“現在這個房子想拿出來交易，就交易不了，說土地使用証已經到期了。”

對於一般住宅來說，土地使用期限為70年，但是王先生和王女士碰到的房子土地使用期限隻有20年。原來，上世紀90年代初期，溫州市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。王先生和王女士的碰到的房子，當時都以劃撥轉出讓進入市場的。

溫州市國土資源局鹿城分局局長徐長波介紹說，劃撥土地轉為出讓，當時也是為了推進這項工作，為了更好地取得群眾支持，就採取了彈性年限出讓的措施。在國家規定的住宅期限70年以下，採取了一定檔次，比如，最低出讓年限20年，相應的出讓金會少繳一點。

去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權已經到期或即將面臨到期。根據溫州國土部門初步摸排，在溫州市主城區內，這樣的房子有1700多套，到2019年底前土地使用証將陸續過期。過期后想要續期，就需要重新購買房產的土地使用權，這筆費用數目不小，動輒幾十萬。“按照法律規定，到期后應向國土部門提出申請，續期，補繳出讓金 ，但這個問題的根源在於怎麼續期，怎麼補繳，標准都沒有，國家、省、市層面都沒有明確的規定。”

根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標准都沒有明確，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出的規定，這是造成目前溫州這批“撞限房”最大的困局。目前，溫州市國土資源局正在著手研究相關的地方普惠性政策，以妥善化解這類問題。

在網絡上，溫州商品房土地証過期事件引發了廣泛關注，由於此事在全國基本屬於先例，溫州現在怎麼做，將可能開啟各地處理此類問題的先河。

溫州市國土部門也說到，目前國家尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，也沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出規定。由此看來，立法的相對滯后，讓這個問題在實際操作過程中面臨無法可依、無章可循的尷尬局面，因此，相關的頂層設計需要盡快出台。

既然是頂層設計，那就不是一朝一夕能完成的事情。具體到溫州案例，我們也注意到，之所以會出現20年的房屋土地使用期，是因為當初一些土地受讓人為了少繳土地出讓金，而選擇了較短的使用年限。如今將土地使用權續期問題轉嫁給房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢？當然，溫州國土部門也表態正在研究普惠性政策，我們期待這類問題能得到妥善解決，給全國其他地方樹立一個值得借鑒的“溫州樣本”。

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