截至目前，宣布暫停贖回的英國房地產基金數量已經達到了六家，當前這種狀況的確令人擔心，但是並未達到“危機”級別。

　　

　　“英鎊已經貶值，資產價格非常合理。沒有什麼時候比現在更適合投資英國。”上周四，英國貿易投資部長普睿勛爵(Lord Price)在北京游說投資者，英國資產沒有問題。

　　但是，略顯尷尬的是，這位投資部長講話之時，英國又有兩家房地產基金宣布暫停贖回。短短４個交易日，６隻房地產基金先后宣布暫停贖回。

　　英鎊匯率創31年新低，為何地產市場卻節節后退呢？中國投資者現在該下手嗎？

　　六隻地產基金告急

　　上周四，Legal & General's fund arm 和F&C Investments宣布下調旗下地產基金估值，這意味著如果投資者選擇贖回的話，將面臨一定比例的損失。

　　據報道，Legal & General's fund arm宣布將進一步削減其23億英鎊的英國地產基金估值10%，加上先前的5%估值削減，這就意味著任何人想贖回的話就將承擔15%的損失。

　　F&C Investments則宣布削減3.05億英鎊的地產基金估值5%，因市場價格變動所導致。公司在其網站上表示，近期收到的贖回要求和市場本身的變化顯示未來投資者將會進一步選擇贖回，從而令地產估值承壓加劇。

　　在這之前有４家宣布暫停贖回。其中包括管理資產規模29億英鎊的英國房地產基金Standard Life Investments、英國保險巨頭Aviva旗下的地產投資基金、英國第三大資管公司M&G Investments旗下的房地產基金、亨德森全球投資（Henderson Global Investor）英國房地產投資基金。

　　形勢尚能控制

　　在英國規模達350億英鎊的開放式房地產基金市場中，上述６家暫停交易的基金總額超過100億英鎊，佔了近1/3的份額。

　　開放式基金通常持有大量現金或類現金資產以應對贖回，但在最糟糕情況下，由於越來越多投資者尋求贖回，基金可能會在市場下跌時被迫賣出物業。暫停交易就是避免這種情況發生的一個辦法。

　　英國退歐公投結果公布之后，包括地產在內的英國資產均承受了“縮水”壓力。從7月4日開始，部分投資者擔心房地產市值縮水，掀起了贖回高潮，盡管基金經理人建立了現金緩沖，但是擠兌客戶較多，現金還是被提領一空。

　　2007年，英國同樣出現類似現象，當時投資者贖回激增，導致一連串基金被迫暫停贖回，隨后，英國房地產價格大跌。

　　Jefferies分析師Mike Prew在周二的一份研報中稱，銀行資本金更加充足，因此2008年的情況可能不會重演，但是“2016年正在逐漸重演2007年（的狀況）”。

　　歐盟挖牆腳

　　英國地產市場水有多深？據統計，英國商業地產市場總共持有價值約8000億英鎊（合1.04萬億美元）的資產。住宅資產的總值達到了5萬億英鎊。

　　嘉實XQ全球贏家系統報價顯示，英鎊兌美元7月5日跌破1.30、貶至1.2998之后，6日又續跌至1.2791，貶幅多達1.79%。按理說，英鎊兌美元貶值13%，兌歐元貶8%，應該是抄底寫字樓等商業地產的好機會，為什麼還會出現贖回潮？因為人們覺得，這次英國脫歐雖然比不上雷曼兄弟倒閉的金融危機，但更像是“貝爾斯登2.0”。

　　自英國退歐的公投結果出爐以來，倫敦吸引投資的能力就遭到質疑，商業房產一直面臨貶值的壓力。7月4日，金融數據供應商Markit公布的6月英國建筑業PMI由5月的51.2降至46，創2009年以來新低。

　　歐洲其他城市開始挖倫敦的牆腳。歐洲官員也發聲，慫恿金融服務公司、科技初創企業以及其他機構拋棄英國首都倫敦，前往巴黎、盧森堡、法蘭克福，甚至是相對較小的立陶宛首都維爾紐斯之類的城市。他們警告說，如果留守不再擁有無條件進入歐盟市場、接觸其億萬潛在消費者資格的英國，企業的日子會很不好過。

　　“倫敦失去2%，法蘭克福會收獲20%。”法蘭克福美因河金融協會常務董事胡貝圖斯·韋思說。

　　公司和人才都要搬遷了，房地產市場承壓。投資顧問公司Hargreaves Lansdown高級分析師Laith Khalaf預計：“我們現在可能看到新一波無法迅速結清房產基金投資的投資者。這會制造惡性循環，立即導致更多投資者拋售房產，直到市場情緒穩定為止。”

　　中國資本謹慎

　　上周，英國貿易部長貿易投資部長普睿勛爵來中國，談及到英國投資，他覺得，這是去英國的最好時機。

　　據記者了解，截至目前，中國投資者瞄准的英國資產類別包括住宅、酒店、寫字樓和零售物業。

　　根據RCA(RealCapitalAnalytics)數據顯示，2009-2016年，寫字樓和酒店物業投資約佔中國對英投資的71%。2016年上半年，英國房地產市場５個來自中國的投資均為寫字樓項目，總金額為14.4億美元，投資額明顯低於前兩年。

　　戴德梁行亞太區董事局主席暨大中華區行政總裁張國正指出，英國退歐才剛剛開始，目前對全球尤其是英國和歐盟的影響尚不確定，“我們預計在一個月后投資趨勢將會逐漸明朗。預計2016年英國房地產的成交量將會比2015年同比下降25%，歐洲則會同比上升10%”。

　　由於外國貨幣購買力的上升帶來的旅游業和零售業收入的增加也將促進一些零售物業增值。基於過去10年的歷史數據，戴德梁行預計，中國赴英旅游人數將會增加10%-15%，英國旅游業將因此收入約1.46億美元。

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