今年國慶黃金周，上海迪士尼主題樂園再度成為國內游客熱衷的目的地之一。而在迪士尼經濟的風口下，商業地產也正悄然發生著變化。

１日，迪士尼方圓５公裡內首個可售的房地產項目揭開面紗。記者在實景體驗區看到，這個名為“綠都·繡雲裡”的項目涵蓋裡弄商街、精品客棧、星級酒店、酒店式公寓以及高端住宅等業態。據工作人員透露，開放首日，該項目接待人數超過２０００人。

業內人士認為，在迪士尼經濟的風口下，商業地產和文化ＩＰ（知識產權）的跨界融合正推動商業地產向３．０時代過渡。

據第三方移動數據平台Ｔａｌｋｉｎｇ Ｄａｔａ統計，上海迪士尼樂園開園之后，來自全國各地的客流持續呈井噴態勢，其中，家庭組團式游客群體佔比高達７０％。“以家庭為主的游客群體一般會選擇就近住宿，然而迪士尼周邊的酒店客房十分緊張且價格高昂，較好的星級酒店房費平均超過２０００元，僅有３４％的人選擇入住四星級及以上的酒店。”Ｔａｌｋｉｎｇ Ｄａｔａ分析師表示，迪士尼每天入園人數高達５萬，但１０公裡內僅有１萬間客房，相對於游客的住宿需求，中高端酒店的缺口十分巨大。

綠都地產集團總經理馮勁義在該項目發布會上表示，在大數據時代，流量可以提升商業地產資產價值。綠都地產擬借助迪士尼東風，將“繡雲裡”項目打造成環上海地區的旅游度假平台。

馮勁義認為，在商業地產１．０時代，人流量的導入取決於地段優勢。以“綠都·繡雲裡”為例，除了迪士尼客流外，周邊的浦東機場、佛羅倫薩小鎮等每年將為項目導入近１億人次的客流。而在商業地產２．０時代，流量＝形態＋業態。在形態上，“繡雲裡”打造上海傳統的石庫門街區﹔在業態上，“繡雲裡”以體驗式裡弄商業、石庫門客棧群為核心業態。在商業地產３．０時代，流程等於內容，即用戶創造內容、內容產生流量、流量再催生用戶，如此循環往復，形成大ＩＰ。例如，每一家客棧或者商鋪都有特有的風格，以及一位“有故事”的主人，代表著一種獨有的生活方式。

綠都地產上海公司總裁朱雍表示，“綠都·繡雲裡就是要在商業地產３．０時代打造流量時代的ＩＰ地產。除了客棧這一特殊形態外，我們還將結合住宅、酒店、公寓、商業等業態打造全新的生態系統。后期，我們將通過統一管理、整體經營，與業主收益共享，打造浸入式城市休閑目的地。”

同策咨詢研究總監張宏偉認為，未來商業地產模式中，房產開發與ＩＰ運營或密不可分。“相比於傳統商業地產，ＩＰ地產的價值一是體現在選址，二是體現在運營能力，以此來保障業主租金收益和房產升值。”（鄭鈞天）

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