制圖：張芳曼

　　中央經濟工作會議提出，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　基礎性制度和長效機制應當怎麼理解，又該如何建立呢？如何實現“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”的目標？

　　基礎性制度

　　讓百姓住有所居、讓市場保持穩定

　　過去說起房地產調控，人們常說“短期政策”“長效機制”，而“基礎性制度”則很少提及。它的內涵是什麼？

　　“房地產基礎性制度首要解決的是它的定位問題。”國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長、研究員任興洲認為，“房子是用來住的、不是用來炒的”這句話很朴實，但一語道出了住房的根本定位，就是住房的本質屬性是居住，是其使用價值。盡管它也帶有一定的資產屬性和投資功能，但最主要的是居住屬性，是要解決老百姓“住有所居”的問題。“既不能將住房當作資產爆炒，也不能將房地產當成穩增長的工具加以運用。”

　　“有了明確清晰的定位，還要保持住房政策的穩定性，讓市場主體有穩定的預期。”任興洲說。

　　“住房政策主要應有兩個目標，一是保障居民家庭基本住房需要，不斷改善居住條件和社區環境，實現住有所居﹔二是引導住房投資與住房消費，有效預防和管控系統性風險，促進市場保持穩定。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，要想實現這兩個目標，就需要建立能夠長期發揮作用、而不是變來變去的政策安排，“從而為每一類人群都提供一個對應的獲取住房的渠道，而且這些渠道‘可進入、可選擇、可支付、可持續’。”

　　基礎性制度將如何完善？“房地產的基礎性制度還包括其產權制度、不動產登記制度、土地征收、儲備和出讓制度、房地產稅收和投融資制度、住房保障制度等。”任興洲認為，未來要在這些制度層面進行改革和完善。

　　在劉洪玉看來，未來我國需要發展租賃市場來補齊短板，從而建立購租並舉的住房制度﹔還需要通過落實住房支持政策、完善政策性住房金融體系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場的政府與市場相結合的住房供給體系。

　　長效機制

　　針對性操作性更強，需要多方面共同發力

　　對於“建立房地產市場平穩健康發展的長效機制”，我們多年來一直在講，但市場仍然不盡如人意。

　　任興洲認為，這與我國房地產市場的發展階段有關系：改革開放以來，特別是1998年全面推進住房制度改革以來，與經濟高速增長、城市化快速推進相伴隨，房地產市場快速發展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場、保障房制度都在不斷探索中。而到了現階段，一方面，住房市場供給與需求發生了明顯變化，城鎮居民住房絕對短缺的時代已經過去，經過大體測算，到2013年前后，就總量而言，全國城鎮家庭戶已經實現戶均一套房，有些城市已經超過戶均一套的水平，供需趨向平衡﹔另一方面，經過多年分析研究，我們對符合國情的房地產市場運行特點和規律的認識和把握也比以前清晰了。“在這種情況下，已經具備了制定和完善長效機制的條件。另外，實踐証明，光運用短期政策不能解決房地產平穩、健康和可持續發展問題，必須長短結合，著力建立長效機制”。

　　“多年來，促進房地產市場健康發展的長效機制也一直在研究和推進中。”任興洲認為，今年中央經濟工作會議所提出的房地產政策措施的針對性和可操作性進一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房”，就是既注重抑制投資投機性購房，又支持自住型的住房需求﹔“落實人地挂鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標”，就考慮到了新型城鎮化進程中一億新市民落戶城市后的住房建設用地問題。同時，針對不同城市市場分化的狀況，中央經濟工作會議提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”。這些政策實施后，將通過有效增加供給，緩解熱點城市的住房供需矛盾，也有利於從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區劃局限，在更大的區域范圍內合理配置資源，引導人口合理流動。

　　與短期調控不同，長效機制需要在更長時期發揮作用。劉洪玉分析，以稅收機制為例，過去調控時，常把各種稅的稅率和征管規則調來調去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負抑制買房。“稅收的長效機制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負一次性公之於眾，讓購房者清晰知道，如果買房目的是住房投機、住房投資或住房消費，將分別面臨什麼樣的稅負，引導購房行為。”

　　再比如，供地機制。劉洪玉說，一座城市在人口持續流入的情況下，如果土地供應嚴重不足，政府土地管理目標又是嚴格控制建設用地供應，則住房升值預期及升值預期驅動下的住房投機難以避免，房價穩定就難以實現。“如果政府土地政策的出發點能從被動管理變為主動管理，將土地管理目標定位為‘努力滿足經濟社會發展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應來源、降低土地供給成本、透明土地供應計劃、提高土地供給彈性，就有利於穩定市場預期，促進市場穩定。”

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機制，需要在供地、金融、財稅等關鍵領域實現突破：土地制度上，要完善土地招拍挂配套制度﹔金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度﹔財稅制度上，要完善中央與地方分權的財稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進新型城鎮化健康發展，以釋放新市民群體的購房需求。

　　明年目標

　　既防止大起大落，又有效去庫存

　　中央經濟工作會議提出，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

　　“泡沫是資產價格背離其價值的一種現象，泡沫越大，價格和價值背離越嚴重，大起大落的可能性就越大。”根據劉洪玉的判斷，當前房地產市場泡沫主要出現在一線城市和部分熱點二線城市。

　　“抑制泡沫、防止大起大落”應如何界定呢？劉洪玉認為，主要在於保持住房價格的基本穩定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房價漲幅沒有超過三個數字中的最高值，就可認為房價基本穩定。”

　　“現階段推動一線城市和部分二線熱點城市房價上漲的因素尚未完全消除，實施限購和差別化信貸等調控措施仍有必要。”任興洲說。

　　2016年，與一些城市出現房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”也被列入了明年經濟工作的主要任務之中。

　　專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當地經濟發展水平有限、城市化工業化發展不足、人口集聚效應不強等有緊密聯系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫療等城市公共服務能力和水平，創造更多更好的就業和發展機會，吸引農業轉移人口去落戶、定居並借此消化庫存﹔二是要適當收緊甚至暫緩新增土地供給，提高新建商品房項目的品質，避免增加新的庫存壓力﹔三是通過改革與農村土地相關的體制機制，讓農民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質基礎、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買得起房。

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