涉及此次落宗問題的福成五期小區

　　三河市下發的《致廣大業主公開信》

　　在談到燕郊樓市“落宗”引發的問題時，有業內專家指出，此次燕郊事件僅是土地指標問題的冰山一角，而在不動產統一登記全國聯網的大背景下，背后還將有更復雜的局面暴露出來。燕郊的土地亂象不是個案，其背后主要是土地指標被非法濫用或提前透支。

　　2月9日，河北燕郊格外冷，北風不時地把一些行人戴著的帽子掀開，白天的最高氣溫也隻有5攝氏度左右。從北京去燕郊，過了通州，越過潮白河，便到了三河市燕郊鎮的迎賓大道。這條道路可以說是燕郊對北京的門戶，燕郊的人去北京，一般走迎賓大道然后上通燕高速，這也是一條長年堵車的路。從迎賓路到幾公裡處的學院路，北京青年報記者整整走了半個小時，除了路上車多，燕郊的道路兩邊也很少有空地兒，滿滿地停靠著以京冀兩地牌照為主的車輛。

　　這些年，隨著城市化進程的突飛猛進，以及北京對人口規模的控制，與北京一河之隔的河北燕郊鎮積聚了大量的人口。據2016年一份關於中國特大鎮的人口榜單顯示，燕郊人口已多達75萬人，排在全國特大鎮的第一位，而曾經的燕郊，隻不過是一個隻有區區3萬人左右的小鎮。伴隨著人口迅猛增長的是燕郊的房地產大躍進，這個距離天安門40公裡左右的河北邊陲小鎮，如今房價已經高達3萬元每平方米。

　　從兩年前的均價1萬元左右，一路飆升到如今的均價3萬元左右。燕郊房價上漲的速度令人咋舌。部分房地產中介甚至斷言未來燕郊均價將達到5萬元。直到2016年12月1日，三河市正式實施不動產登記，燕郊地區部分業主們在交易過程中發現，房產証因為落宗問題而無法換發不動產証，從而導致無法交易。一夜之間，70年大產權變為四五十年，手中的房產証甚至可能變成一張“廢紙”。燕郊樓市一石激起千層浪。

　　事件

　　燕郊至少33個小區爆出無法落宗問題

　　2月9日下午，燕郊上上城五期的業主劉斌（化名）說，去年年底他准備將三年前在燕郊買的房子賣了換到北京來，兩個月來幾乎走完了所有的流程，最后隻剩下到燕郊不動產登記大廳辦理過戶的手續。但不動產登記大廳的工作人員卻告訴他，房屋無法辦理不動產權証。“剛開始還以為登記中心的工作人員搞錯了，后來一打聽小區多位賣房的業主都遇到了這個問題，當時賣房的尾款還沒有拿到，而在北京看中的房子已經交了押金，當時差一點瘋了。”

　　劉斌表示，業主們的房產証上明明都寫著70年的大產權，但在辦理不動產權証時，卻被告知他們的房子是非住宅用地，是工業用地。福成五期的5個樓棟3000余戶都面臨類似的問題。“大產權房變成小產權，房子不能買賣，當時整個小區的人都憤怒了。”

　　北青報記者根據燕郊的樓盤分布以及業主反映不完全統計，燕郊存在此類問題的小區包括福成五期、福澤頤園14-15號樓、祥馨日升、東方御景、高爾夫公寓、首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子庄園三期、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區、紫竹園等多個小區。而據燕郊的多名業主介紹，截至目前，整個燕郊至少發現33個小區存在類似無法落宗的問題，涉及數萬戶家庭。

　　這其中有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。

　　燕郊此次爆發的“落宗”問題，始於三河市開始施行不動產統一登記。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。房產落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關聯關系，生成唯一的不動產單元代碼。落宗的基本原則之一，就是地上建筑物的性質和土地使用性質必須相同。通俗地說，落宗，可以理解為一塊土地的代碼，就像是電腦的ID或手機的串號。

　　據《三河市國土資源局關於實施不動產統一登記有關事項的公告》規定，自2016年12月1日起，三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局，並成立三河市不動產登記中心，負責承擔三河市不動產登記具體業務。按照“不變不換”原則，以前依法取得的各類不動產權屬証書繼續有效，權利不變動，証書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權証書》。

　　正是在更換《不動產權証書》過程中，大量住戶發現，70年房本上所錄入的建設用地原來並非住宅用地，有的是工業用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。根據規定，房屋不能落宗，則不允許進行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，不能辦理房產繼承。

　　追訪

　　超八成不能落宗小區涉違規用地

　　據河北三河市不動產登記中心的一名工作人員介紹，從不動產登記實施以來，燕郊部分小區無法落宗的情況主要有土地出讓金和相關稅費沒有繳清﹔土地性質為工業用地或綠地等﹔土地性質為集體土地﹔土地為劃撥土地。以福成五期為例，其1、2、3號樓土地屬於工業用地，4號樓屬於綠化用地，所以無法落宗並換發不動產証。

　　為何會出現這種情況？上述知情人士介紹，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區進行調查和核對，主要是兩種情況，第一種是歷史遺留問題，在國家實施招拍挂政策之前，一些單位利用劃撥土地建設家屬樓，最后辦理了房產証。比如冶金小區、首鋼小區，其樓房建設於七八十年代，屬歷史遺留問題。

　　2月9日，冶金小區居委會主任董文俊對北青報記者表示，他們的小區建於1973年，迄今已經有40多年的歷史，當時中國冶金地質勘查工程一局搬到燕郊，為了解決員工們的住宿問題，就建了員工宿舍，並形成了現在的冶金小區，后來這些宿舍以一定的價格出讓給了職工，由於當時的房地政策不像現在那麼規范，小區的土地性質為工業用地。類似的小區還有首鋼小區、地礦家屬院小區等，冶金小區就有上萬戶家庭、首鋼小區的千余戶家庭均受此次不動產登記影響。

　　董文俊表示，跟燕郊部分違建不能辦理不動產登記相比，冶金小區是純粹的歷史遺留問題，希望政府部門在解決問題的時候也區分對待。

　　另一類情況在此次燕郊“落宗”問題涉及的小區中佔了八成以上。這些無法落宗的小區多數與違規使用土地有關。過去幾年燕郊房價暴漲，大量產業項目變身房地產。據燕郊一名地產開發圈內人士介紹，一些開發商利用假的土地証書，在腐敗官員的幫助下辦理了房產証，比如，本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本，本來應該是綠地，也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速發展的歷程中，房地產違規開發等負面新聞不斷出現。開發商私自更改土地性質，在工業用地、綠化用地甚至是違章用地上建設住宅的情況並不罕見。

　　上述燕郊地產人士介紹，前些年實體經濟不太景氣，而開發房地產卻幾乎一本萬利。作為河北國家級高新區的燕郊，工業用地的指標相對充沛，房地產的指標相對稀缺，一些人就以工業辦廠的名義拿下了土地，拿到土地以后搖身一變成了房地產開發商。通過官商勾結，以暗箱操作的方式辦出房產証。

　　天洋城4代是近一兩年燕郊賣得最為火爆的項目之一。北青報記者曾多次前往該小區，根據規劃，該小區定位於打造世界領先水平的以航天科普、休閑娛樂、文化交流、創意產業、旅游商務為一體的中國首個航天現代服務產業發展示范區。如今，這裡除了一個沒有什麼人氣的航天博物館之外，大多已經改造成了商業＋住宅，甚至還有別墅。

　　燕郊多名業主介紹，由於房地產的獨大，這些年燕郊很多工業、商業立項的土地，最終都被蓋成了住宅。而由此引發各類土地亂象，在三河這一輪不動產登記當中徹底暴露。

　　聚焦

　　落宗問題折射燕郊土地指標濫用

　　有業內專家指出，此次燕郊事件僅是土地指標問題的冰山一角，而在不動產統一登記全國聯網的大背景下，背后還將有更復雜的局面暴露出來。其中，多名樓市專家均提到宅地指標問題。燕郊的土地亂象不是個案，其背后主要是土地指標被非法濫用或提前透支。

　　據了解，不只是燕郊，廊坊北三縣地區經常會出現業主辦理完網簽兩年之后才能拿到房產証。其中一個重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標。

　　在談到燕郊樓市“落宗”引發的問題時，中原地產分析師張大偉表示，燕郊土地亂象背后就是土地指標的問題。每年全國都會根據5年發展規劃確定開發強度指標，根據開發指標和18億畝土地紅線指標確定開發量。比如三河市的指標，每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例隻有10%-15%。這是社會發展協調的需要。另外包括教育、醫院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那麼多的工業或者商業用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上車后補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以后再改過來。

　　張大偉表示，這種篡改直接影響了千人指標，即每千居民擁有各項公共服務設施的建筑面積和用地面積。燕郊現在出現的交通、學位、醫療的問題，其實都和這些有關系，上萬套的住宅，並沒有配套，或者是沒有直屬配套，原來可能是為20萬人建的城市，現在100萬人在用。“你說如何會不擁擠？為什麼燕郊一下雨就經常全城成為魚塘，都是和這些應該有的規劃並沒有配套有關。”

　　一個值得注意的現象是，燕郊此前宅地出讓規模遠遠超出指標。據公開資料查詢，燕郊2011年商品房土地指標和出讓情況，分別為132.149公頃和47.3936公頃﹔2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。從2014年開始燕郊商品房用地出讓出現斷崖式下降。由2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期，燕郊商品房用地指標分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標。6年裡，燕郊商品房供應指標共計4751.688畝，實際出讓面積為5942.1075畝，實際出讓比供應指標多出1190.4195畝。

　　前述分析人士指出，這意味著截至2016年底，燕郊住宅小區中，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關審批程序還未履行完畢。

　　方案

　　落宗問題要依法解決

　　2月7日，為了解決燕郊部分小區無法落宗問題，三河市政府下發一份《致廣大業主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史資料，目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區可以辦理不動產登記。”同時，三河市政府進一步表示，其他小區正在逐一核查中，結果將陸續公布，一周內將出台具體解決辦法和工作方案。2月9日，北青報記者在冶金小區、福成五期、電子城小區等均看到了這份公開信。

　　目前，燕郊土地“落宗”問題已經遠超不動產登記本身，據了解，三河市委、市政府已經專門成立了市委書記、市長任組長，市委、市政府分管領導為副組長，由國土、規劃、建設、房管、財政、綜合執法、紀檢監察等部門及相關鎮區組成的領導小組和相關專項工作組，對存在歷史遺留問題的小區統一調查摸底，分類匯總，逐一制定解決方案。同時，市委、市政府指派專門人員至國土資源部、省國土資源廳請示，爭取政策支持。

　　中原地產首席分析師張大偉對北青報記者表示，這事已經不是三河市可以解決的了。

　　北青報記者注意到，在最新的官方表態中，三河市人民政府發布通告稱，凡依法取得《房屋所有權証》的業主，根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，可直接持《房屋所有權証》辦理不動產登記手續，《不動產權証書》所記載信息以《房屋所有權証》信息為准。未辦理《房屋所有權証》的業主，需根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，持相關手續辦理不動產登記。從2月13日起，廣大業主可按市不動產登記中心時間安排，陸續辦理相關業務。

　　北青報記者注意到，此次完成落宗的速度如此之快，連“維權業主”都連呼意外。多名業主表示，嚴格意義上來說，要完成土地屬性的變更，需要一定的時間和較為繁瑣的過程，此事如此迅速解決，一定是走了綠色通道。北青報記者致電三河市國土局詢問此次落宗的流程和依據，但相關工作人員表示此次的解決已經超過市國土這個層面，無法對此做出回應。

　　北青報記者注意到，雖然政府已經承諾解決，但很多落宗的細節問題還沒有得到准確回復，比如合法房產証的判定標准問題，辦証是否需要繳費等。

　　另外，不動產登記的問題雖然目前看能解決是時間的問題，但業主們還有一個疑惑：房產証顯示土地性質是住宅用地，而在不動產登記中心查詢得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地証書的情況下，為何能夠辦理出房產証？

　　多名房地產法律人士表示，這過錯肯定不在於老百姓，非住宅用地開發為住宅小區，還發放正式房產証，就應該承認其產權，普通百姓不應承擔損失。相反，應追究開發商和政府部門的責任，尤其是政府監管部門，應該追究瀆職的責任。

　　“雖然不能讓老百姓買單，但這些違建的合法化也有問題，因為這涉及到這個地方為何那麼堵車、學位那麼缺、下水道那麼堵的問題，目前這些都是按照工業用地配置的，一旦這些住宅合法化了，那麼它的千人指標就不合法了。”張大偉表示。

　　許多分析人士認為，在燕郊樓市單價沖上三萬之際，一度被燕郊樓市火爆所掩蓋的各種問題，正逐一浮出水面，“不能落宗”或許只是燕郊樓市亂象的冰山一角。

　　本版文並攝/本報記者 朱開雲

　　財經觀察

　　“落宗”事件將改變燕郊樓市走向

　　燕郊土地“落宗”事件發生之后，幾乎所有的燕郊業主都在擔心一個問題。這個事件是否會影響燕郊樓市？會不會引發已在高位的燕郊樓市暴跌？對此，北青報記者在燕郊連續兩天探訪樓市熱門區域，並採訪了多名樓市業內人士。

　　2月9日，燕郊知名房產中介“福地置業”的一名員工告訴北青報記者，“落宗”事件發生之后，其實最先開始緊張的是他們這些中介人員，因為許多房子已經在交易的途中，隻待過戶，如果這個環節不能完成，將會引發系列的糾紛。剛開始認為這個問題可能一時半會兒解決不了，燕郊樓市很可能遭遇沖擊，但是事情的解決速度超出預期，對樓市的恐慌很快就平息了下來。“從這幾天成交量和帶看量來看，應該不會受到很大沖擊。”

　　燕郊多名地產中介透露，近期燕郊挂牌轉讓的房源在增多。但這種趨勢發生在落宗事件之前，可能是燕郊房價這兩年暴漲之后，一些獲利較大的投資客選擇套現離場。分析人士指出，在短時間內可能很難感受到此事對燕郊樓市的影響，但受到上述事件的影響，會導致燕郊其他業主售房心理發生轉變，而買房者也會更加謹慎。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，相比於一線城市，三四線以下的城市房地產市場秩序比較混亂，而“燕郊部分樓盤不能落宗事件”並非個案，對於燕郊樓市而言，該事件對購房者以及投資者都會產生負面影響。

　　張大偉認為，即使這種項目和諧解決了也不建議買這種項目，因為你買的住宅並非是孤立存在的，它是與各種千人指標匹配的。那麼老百姓如何避免買到這種項目呢？張大偉認為，老百姓很難規避這種項目，但如果是招拍挂的土地，一般不會有這種問題。“樓盤名字如果是產業屬性的，就要注意了，如果是住宅名字，問題應該不大。”

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