上市后，合景悠活一直在收並購道路上蒙眼“狂奔”，申勤物業是其近一年來收購的第三家非住宅物管公司。專家表示，短期內頻繁收購體量較大的標的，對於合景悠活的內部運營及資源調動等方面都產生了極大的挑戰。

吞下雪鬆智聯不足半年，合景悠活又有了新“獵物”。

6月29日晚間，合景悠活對外公告稱，公司將以4.98億元的價格收購上海申勤物業管理服務有限公司（下稱“申勤物業”）80%股權，市盈率達到15倍。

相較於此前收購雪鬆智聯、廣州潤通，合景悠活此次收購的市盈率明顯偏高。除了受行業競爭加劇的影響外，偏高的市盈率也與標的自身屬性脫不開干系。

嘉和家業物業研究院院長唐卓對記者表示，在目前物企發力非住領域的大背景下，申勤物業算是一個比較優質的標的，“綜合因素影響使得此次收購的PE有所提升。”

激進外拓

申勤物業專注於政府機關物業，並透過深耕渠道及管理模式復制，輻射至公共物業、學校物業及其他類型物業。截至2020年12月末，該公司在管項目超過120個，在管面積約1800萬平方米。

唐卓稱，此次收購之后，合景悠活將憑借標的在公建物業領域專業服務能力及在長三角的深耕，進一步提升自身在長三角區域的項目密度，同時夯實企業非住物業服務的特色標簽。

《國際金融報》記者注意到，這是該公司近一年來收購的第三家非住宅物管公司。上市后，合景悠活一直在收並購道路上蒙眼狂奔。

2020年10月18日的上市發布會上，合景悠活管理層曾表明，公司在物色的收購標的已經有很多，在未來的並購市場上將會考慮有一定份額的公建項目，希望不同的業態之間可以形成互補。

話音剛落，該年12月7日，合景悠活便對外宣布，公司將收購致力於公共服務領域、擁有較為專業技術系統的廣州市潤通物業管理有限公司（下稱“廣州潤通”）80%股權。該筆交易作價2.144億元，市盈率為11.65倍。

依靠著這筆收並購，合景悠活2020年的非住宅物業在管面積達到1245萬平方米，較2019年的326.8萬平方米同比增長281%。一個月后，合景悠活又宣布了關於收購雪鬆智聯的消息。

如此頻繁的收購也導致公司原定用於收並購的募集資金出現缺口。因而，在此次收購申勤物業的同時，合景悠活還表示將調整募資用途，公司計劃將原定用於收並購投資的17.48億港元修訂至24.53億港元。

對此，唐卓表示，短期內頻繁收購體量較大的標的，對於合景悠活的內部運營及資源調動等方面都產生了極大的挑戰，“‘蛇吞象之后的消化問題’將在未來1-2年內一直存在”。

債務承壓

頻繁收並購的另一原因可能在於關聯公司合景泰富的不給力。

2020年，合景悠活實現營業收入15.17億元，同比增長34.9%﹔同期淨利潤為3.24億元，同比增長75.1%﹔淨利率21.3%，連續三年平穩上升。盡管如此，在一眾物企中，合景悠活的實力並不亮眼，競爭較弱。公司在上市首日便跌破7.89港元的發行價，當日股價跌幅達22.94%。

同時，上市后的首份成績單顯示，合景悠活對合景泰富的依賴也正在逐漸加深。2020年，其來自合景泰富及其合營企業、聯營公司及其他關聯方的收入為7.57億元，2019年該數額為5.28億元，佔總收入的比重由46.9%上升至49.9%。

2020年，合景泰富的銷售面積為610.6萬平方米，未來1-3年，合景富泰計劃將持續開業26個商場+9個寫字樓，並交由合景悠活提供商業運營服務。但在唐卓看來，合景泰富的土地儲備並不能給合景悠活帶來全方位的支持。

更何況，合景泰富自身也面臨著困境。作為曾經的“華南五虎”，合景泰富近年來的發展無疑是掉隊的，公司直至2020年才以1036.1億元的銷售額躋身千億房企陣營。

而就在這實現規模跨越的一年，合景泰富的淨利率同比下跌超17個百分點。東財Choice數據顯示，2020年，該公司銷售淨利率為23.2%，2018年、2019年的該指標則為55.56%、40.29%。

某種程度上來說，淨利率的下跌意味著公司盈利能力變弱。截至2020年，合景泰富營收同比增長19.18%至297.42億元，但其對應的歸母淨利潤卻同比下跌31.91%至66.77億元，為該公司近十年來的首次下跌。

另外，對合景泰富而言，目前最重要的恐怕是債務問題。5月11日，合景泰富公告稱，公司將發行一筆於2026年到期的綠色票據，該票據金額為3.78億美元，票面利率為6%。

對於這筆票據的用途，合景泰富表示，該票據發行所得款項淨額將用於公司現有一年內到期及根據其綠色融資框架進行的中長期離岸債項再融資。

有媒體統計，截至2021年6月24日，合景泰富總存續債券24隻，人民幣債券13隻，總發債額209.4億人民幣，平均票面利率6.3%﹔美元優先票據11隻，總發債額44億美元，平均票面利率6.53%。

這裡面有多筆債券將在今年到期。

年報數據顯示，2020年，合景泰富的銀行及其他貸款為316.42億元，其中約75.31億元將於一年內償還﹔公司待還的優先票據為260.73億元，其中約22.78億元將於一年內到期﹔境內公司債券總額為201.45億元，約154.46億元在一年內到期，佔比達76.67%。

整體來看，合景泰富在2021年到期的債務達到252.55億元左右，較2019年的237.28億元增長超15億元。

另一方面，合景泰富2020年的其他應付款及應計款項較2019年的276.27億元增至317.46億元，應付合營及聯營公司款項合計384.52億元。而公司同期的貨幣資金為406.36億元，同比下跌20.91%。

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