今年以來，房地產市場延續了去年下半年以來低溫態勢，供需兩端均偏弱，多數城市市場仍處於深度調整中。在此背景下，中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”穩市場、穩預期。

為促進房地產市場平穩健康發展，記者注意到，近段時間以來，全國已有多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率。同時，部分城市下調了首付比例下限和利率下限。

近日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。記者了解到，這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調首套房貸款利率下限。

此消息一出，立即引發了市場的廣泛熱議。業內專家及市場人士向記者表示，個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。此舉有利於提振房地產市場信心，更多是對購房者合理住房需求的支持和對后續地產銷售邊際的改善。

《通知》明確，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

除了對居民家庭的利好之外，市場關注的另一焦點在於，在全國首套房房貸利率下限下調后，各地房地產市場有哪些影響？

人民銀行表示，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

記者了解到，房地產貸款主要由個人住房貸款和房地產開發貸款兩項構成，而個人住房貸款與房地產交易直接相關。

人民銀行發布４月金融統計數據報告顯示，４月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元﹔住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，採用“全國+地方+銀行”三層確定機制。記者注意到，但在具體實踐中，多數城市直接採用了全國政策下限，沒有額外再做加點要求。

同時，銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

“這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，作出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾此前表示。

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產生。而據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，當前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經下調至4.4%。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示。

“考慮到無抵押信用貸利率已經普遍在4%以下，預計房貸利率還有進一步下調空間。基於改善目的的二套房貸利率也有望下調。”鄒琳華表示，由於我國房貸利率近幾年一直未下調，即便外部存在加息的國際金融環境，下調房貸利率的空間也仍然存在。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，在“房住不炒”背景下，各地將進一步加快“因城施策”推進支持合理住房的金融政策，重點保障剛需住房，並滿足合理的改善性需求，以促進房地產業良性循環和健康發展，實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，按照新政，實際上就是在5年期LPR基礎上可以下調20個基點，有利於銀行加大房貸利率進一步下調的空間和選擇權。

嚴躍進分析稱，目前各地普遍有持續下調房貸利率的可能，但具體幅度和基點依據各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求而定，下調至20個基點的概率較大。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意願。

“比如蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基准線4.6%，對市場情緒產生了一定積極推動。”陳文靜預測，未來可能有更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

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