我國境內的公募REITs市場發展迅速。自2021年6月首批產品上市以來，僅一年半左右的時間，公募REITs市場已經具備可觀的規模。同時，由於已上市產品具備良好的質量，公募REITs產品受到投資人熱烈追捧，在近兩年頻繁掀起搶購熱潮，網下認購倍數和公眾認購倍數屢創新高。公募REITs市場在保証質量的同時實現快速發展，成為這兩年境內資本市場發展的一大亮點。

　　2022年12月，國家發展改革委組織召開“促進基礎設施REITs高質量發展視頻工作會”，邀請了各省級發展改革委、150余家原始權益人、80余家金融機構以及20余家咨詢評估機構的參與基礎設施REITs業務負責同志和業務骨干共千余人參會。國信証券公募REITs業務負責人余世暐作為金融機構代表作了專題發言，對境內基礎設施REITs市場發展的速度和質量發表了觀點，並重點就如何保証產品的質量方面進行了經驗分享。近日，余世暐進一步分享了他和團隊關於開展公募REITs業務的一些思考。

　　對於境內基礎設施REITs 近兩年的發展速度，余世暐認為從客觀上看確實相當迅速，“截至2022年12月31日，我國境內已經上市了24隻基礎設施REITs產品，發行規模超783億元。對比其他國家和地區，這個發展速度是相當快的。比如日本公募REITs市場開始於2001年，到今天走過了21年也就上市了67隻﹔新加坡公募REITs市場開始於2002年，20年來上市了37隻﹔中國香港地區公募REITs市場從2005年建立到今天是17年，目前市場上也就11隻產品。”

　　余世暐介紹，兩年多來，國信証券在基礎設施REITs領域堅持實事求是、穩扎穩打，既積極主動又不冒進求快，取得了較為優異的成績，繼2021年在全國首批9隻產品中參與4隻，特別是以獨家財務顧問角色成功發行“紅土創新鹽田港REIT”，2022年又以總協調人、計劃管理人和獨家財務顧問等角色發行了“鵬華深圳能源REIT”，以獨家財務顧問角色發行了“紅土創新深圳安居REIT”等重磅產品，在發行端屢創佳績。截至2022年12月31日，根據已上市基礎設施REITs財務顧問角色數量排名，國信証券位列行業第二。國信証券還成功打造了業界領先的基礎設施REITs綜合服務體系，以強大的銷售能力多次刷新基礎設施REITs產品銷售倍數紀錄。國信証券在基礎設施REITs行業取得的成績獲得了監管部門和主流媒體的普遍認可，先后獲得深交所授予的“2021年度優秀基礎設施公募REITs中介機構”、《証券時報》聯合新財富頒發的“最佳公募REITs財務顧問”等多項榮譽。

　　在如何保証公募REITs產品質量方面，余世暐從資產尋找和篩選、方案設計和資產整理、項目申報三個階段介紹了國信証券的經驗，重點談到了實事求是地開展盡職調查，規范、細致地撰寫申報文件，慎重、合理地開展資產剝離、整理和重組，以及結合資產的業務模式客觀中性地進行估值等要點。

　　在資產尋找和篩選方面，國信証券的經驗是應嚴格以“958號文”及其附件申報要求、申報材料格式文本為准繩，嚴把項目質量關，既不要過分拘泥於已有的發行案例，也不要過度發揮。要選擇真正優質的資產，核心條件是收益好、運營穩定、具備成熟經營模式和市場化運營能力、未來盈利邏輯合理。談到嚴把質量關時，余世暐說：“牽頭金融機構要用專業、負責任的態度去判斷資產在權屬、固定資產投資管理手續等方面是否符合申報條件，如有瑕疵是否可以從根本上解決而非形式上彌補。”

　　方案設計和資產整理方面，國信証券在工作中切實做到認真核查資產權屬、項目投資管理手續、資產可轉讓性等項目基本條件，並研究好資產的業務模式，論証業務邏輯的合理性和長期經營的穩定性是否達到REITs的要求。余世暐特別強調，開展資產整理要慎重，因為“開弓沒有回頭箭”，如果資產整理的手續辦理錯了，或者辦得不合理，不僅項目無法獲批，原始權益人還將支付不必要的代價。

　　項目申報方面，國信証券的經驗是要做到實事求是，既對原始權益人實事求是，也要對審批部門實事求是﹔撰寫申報文件做到規范、細致，注意整套申報材料的對應性、邏輯性和完備性﹔答辯或現場匯報時要提前做好充分的准備。

　　截至2022年12月底，境內已上市的24隻基礎設施REITs產品涵蓋了收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、能源、保障性租賃住房等多個領域，總市值達854.34億元，整體較首發上漲約15.13%，總體運行平穩。此外，REITs產品的回收資金投入到新項目建設，重點支持科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，帶動社會資本投入的新項目總投資已超過4200億元。

　　黨的二十大報告指出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。自境內基礎設施REITs市場啟動以來，各項工作有序推進，試點項目市場認可度較高，運行總體平穩，盤活存量資產效果顯著，在推動金融供給側結構性改革、服務構建新發展格局和經濟高質量發展方面發揮了積極作用。

　“基礎設施REITs是貫徹新發展理念、構建新發展格局、促進高質量發展的一個重要抓手。”余世暐建言，展望未來，作為公募REITs市場重要參與者，金融機構應持續深入貫徹黨的二十大精神，努力建設中國特色現代資本市場，助力公募REITs市場規范運作和高質量發展，共同為推進中國式現代化建設作出新的更大貢獻。

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