房地產重磅利好政策的暖意正吹向全國。在推動消化存量商品住房的目標下，“以舊換新”正是當前撬動住房需求的重要手段。

　　據不完全統計，截至目前已有超70城推出“以舊換新”的相關政策，更有多地明確鼓勵或推動國企收購購房者手中的舊房。

　　多地住房“以舊換新”落地成交

　　“【鄭房交易】您參與的房屋以舊換新收購報名事項，辦理環節：報名初審﹔辦理結果：審批通過，同意。請登錄鄭州市房產交易服務平台查看具體信息。”

　　來自鄭州的曾女士最近剛剛通過小程序報名了鄭州的住房“以舊換新”，目前已初審完成。

　　“工作人員介紹流程是等待他們審批后會進行舊房的估價，先初步給一個價格再實地查看給出最終價格。我們可以先看接不接受，再考慮去選新房。”曾女士說。

　　報名過程中，讓曾女士印象比較深的是需要填房屋竣工時間，因為要求房齡不超過20年。“主要收的是120㎡以下的中小戶型，舊房貸款必須結清，不考慮裝修情況。”

　　4月初便明確啟動二手住房“以舊換新”試點工作的鄭州，其“以舊換新”有兩種方式，一種是由國資主導、城發集團進行收購，在主城區全面實施后，今年全年計劃完成5000套收購﹔另一種是政府政策鼓勵，群眾市場交易，全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。

　　另一個釋放了較大體量的城市還有南京。

　　由南京安居建設集團有限責任公司啟動主城六區存量住房“以舊換新”試點，首批試點房源共2000套。據“宜居南京”微信公眾號5月22日消息，自4月底宣布“以舊換新”以來，初審符合條件的登記約3430組﹔案場累計來訪約2230組﹔繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶確認成交。

　　“我家在市中心有一套年份比較久的房子，因為工作單位調動一直空置，也有人出過價但沒到心理價位。中介跟我說我新看上的樓盤可以參與‘以舊換新’活動，而且評估價可能比市場價還高些，我非常心動。”南京市民樓女士對中新財經記者說。

　　但目前讓樓女士糾結的是，聽說參與“以舊換新”的新房，開發商可能會收回一些優惠。“這可能就需要我好好算一下賬，合適的話還是非常願意加入‘以舊換新’的，畢竟自己賣房買房真的太麻煩了。”

　　“國家隊”重要性凸顯

　　可以看出，住房“以舊換新”已從最初的呼吁和鼓勵，慢慢進入到落地成交的階段。

　　“面對規模過萬億的‘以舊換新’潛在市場，想要通過政策引導方式來有效撬動住房需求，當前主流模式有三種，分別是回購模式、代售購新模式和購房補貼模式。”緯房研究院首席分析師、中國城市經濟學會房地產專業委員會副秘書長閆金強說。

　　他進一步表示，“代售購新”的最大挑戰點在於如何在約定期限內“換舊”，特別是在市場預期有待提升的背景下。當前客戶鎖定意向新房的期限一般是2個月，這意味著房地產中介機構要在2個月內幫助客戶賣掉舊房。然而數據顯示2023年主流城市二手房成交周期總天數約為189天，遠超2個月的期限。

　　因此，直接收購舊房的模式更加受歡迎，即地方使用財政補貼鼓勵房企收購舊房以達到“賣舊買新”的效果，國企收購用作保障房，政府收購用作安置房。

　　平安証券房地產團隊表示，“以舊換新”有利於暢通一二手房置換鏈條、協助縮短交易周期、促進新房銷售去化。收購模式由地方國資或開發商直接收購居民舊房，在賣房環節更具效率，成為主流。

　　有些地方政府更是已直接出手。例如，杭州市臨安區近日發布公告稱，將在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。雲南大理也明確，鼓勵收購存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個月的縣市不再新建保障房。

　　但這一途徑要想進行大規模復制，也面臨一些阻礙。華泰証券報告顯示，從對房地產市場供求關系影響程度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對於地方財政的資金負擔也是由大到小﹔如果推廣政府收儲模式，那麼收購規模、收購標准和新房換購標准等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價也是一大難點。

　　“各地‘中介優先賣’的優化交易類政策頻次最高，不過效果很大程度上取決於市場的運行情況，在買方市場背景下效果有限﹔多地試點了地方國企收購模式，目前整體規模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，不過未來參與城市范圍有望不斷擴大、實施力度也有望增強，“以舊換新”策略也會對市場逐漸發揮作用。

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