神秘私募“搅局”土地市场 楼市调控面临新考验

　　部分资本参与房地产开发时不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份，背后原因比较复杂。“不排除一些不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

　　在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。

　　对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的地王风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。尽管房地产有泡沫，但是他们并不认为房地产有崩盘的可能。

　　玩家年年有，今朝大不同。随着5月29日上海土地招拍挂市场的一声锤响，上海年度总价新高再次被刷新。与以往不同的是，这个总价接近46亿的新华路地块，其真实买家至今被神秘雪藏。而据上证报调查，该地块实际出资人为一家私募基金。

　　“最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。”一位上海国企高层对上证报记者表示，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，则将对房地产市场的健康发展平添阻力。

　　记者调查发现，目前土地市场一个渐成趋势的迹象显示：来路并不透明的私募基金，以非主业身份纷纷登上土地市场舞台。他们融资规模惊人，拿地作风剽悍，与传统房地产开发企业争享土地盛宴。这一方面意味着房地产市场参与主体的结构性变化：大资管时代，社会各种资金正通过产业基金的方式成为房地产开发新力量。另一方面，投资者也可以透过这种现象看到房地产业的趋势和未来。

　　“私募基金背后的出资人来自各行业精英人群，甚至包括一些政府背景的资金，在房地产政策保持高压态势的情况下，他们仍然大手笔参与房地产市场，房地产调控将遇到新难题。”一位房地产业内人士对记者感慨道。

　　上海“新地王”真身

　　仍未完全揭开面纱

　　一个企业在寸土寸金的上海拿下了大项目，而绝大部分房地产圈内人士却对真实买家一无所知，这实在是反常情况。

　　5月29日上午，在上海土地储备中心，上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。五家竞争企业四家身份显赫，其中包括九龙仓、和记黄埔这样的港资巨头，也有地方国资古北集团（中华企业旗下）以及新长宁集团。

　　据其中一家上海地方国资企业高层介绍，因为对该地块志在必得，公司与地方政府积极沟通，并做了大量的准备工作。“就是到了拍卖的前一天，我们假想的竞争对手还是另外一家企业。”该高层表示。可令人没有想到的是，在竞拍当天，北京福润天成房地产开发有限公司半路杀出，横刀夺爱。根据公开信息，该公司成立于2012年9月，注册资金1000万元。而就是这样一家公司，却敢以总价46亿元、溢价56.96%，楼面价29918元/平方米的成本在上海扬名。

　　根据出让公告，上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，东至上海市人民检察院第一分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区；地块出让面积4.04万平方米，起始总价29.31亿元，起始楼板价为1.86万元/平方米，规划为文体、商办用地。

　　“我们也很想知道这家公司的背景，最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。按我们的测算，接近3万的楼板价已经卡在喉咙了。项目只有做成超五星级的甲级写字楼才行，但是，按目前周边的配套环境，其实不足以支撑这样的定位。”上述上海国企高层介绍。

　　另外，根据要求，这块地的付款方式也比较严苛。地块目前并未平整完毕，未来将根据拆迁进度“分批交付”给开发商。其中，71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地；71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。虽然交地“分批”，付款却很严格，在合同签订之日起30个工作日，开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。

　　如此严格的付款条件，福润天成哪里来的资金底气，又如何算得这笔账？业内高度关注。虽然地块拍下至今已逾数日，但神通广大的各路媒体无一探得福润天成的底细。

　　“我们推测，福润天成背后可能是一家基金公司。目前，非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。因为这些资金来路不透明，成本不一。一旦他们不计成本地拿地，将一定程度上打乱既有的房地产市场游戏规则。”一位上海房地产业资深人士称。

　　该人士的推测所言不虚。

　　根据上证报调查，北京福润天成公司表面上是北京一家小型房企的参股公司，该公司名为K2地产。北京房地产业内人士对记者表示，“K2地产在北京连中型公司也算不上，应该就是个小型房企。”据介绍，K2地产成立于2007年，由北京一家名为华美公司的代理机构创建。在北京开发了海棠湾、清水湾等房地产项目，且目前这些项目已近清盘。目前未有新的土地储备项目。

　　而就是这样一家小型房企，在上海砸下46亿拿地。一位接近K2地产高层的北京房地产界人士向记者证实，K2地产只是上海项目公司表面上的股东方，真正拿下46亿地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出让金由K2地产支付外，大量土地款和后续开发资金，由该基金负责支付。包括K2地产高层在内，对该基金的具体出资方及合作方式，均讳莫如深。

　　资本借道基金逐鹿房地产

　　实际上，基金参与房地产开发的情况早已不是个案，只是从透明度上看，有公开和私募两种。

　　以恒生科技园为例。恒生科技园在中国产业园区领域被称为科技园运营专家，项目遍及常州、无锡、洛阳、天津、杭州等地，广受业内赞誉。而科技园系列的运作平台为杭州恒生鼎汇科技有限公司，上市公司恒生电子直接持有其10.58%的股权，并间接通过杭州恒生云投资控股有限公司持有其19.36%股权，合计持有29.94%。但恒生鼎汇的第一大股东却是大名鼎鼎的鼎晖基金。

　　“综合资产管理平台在新的时代迎来了一个好机会。” 在上证报日前主办的“2013中国股权投资论坛”上，鼎晖投资创始人兼董事长吴尚志说。作为中国私募资金领域的教父级人物，吴尚志带领的鼎晖投资操盘百亿美元资产，除了在二级市场的投资和良好战绩外，鼎晖投资在房地产领域的深耕也引起业内关注。据吴尚志介绍，目前鼎晖投资百亿美元资产中，地产投资占7%，且是鼎晖长期配置的资产。目前主要分布在东部沿海及西部地区的二、三线城市，投资项目十余个。

　　除鼎辉外，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨头，近期也纷纷投身房地产市场。一家私募基金创始人向记者介绍，近期，该基金正在筹划投资自己的产业园区，因为有产业基金的融资能力和多年积累的企业资源，这些私募基金开始以房地产思维思考新的赚钱方式，产业园区建设的同时，也开始涉及住宅、商业、办公等商业项目的开发。

　　要说最公开透明的房地产开发类基金，要数复星集团、阿里巴巴、易居中国等民企巨头合作共创的星浩资本。因为有金地集团赵汉忠团队的集体加入，星浩资本成为中国唯一一个有操盘能力且主导开发的房地产基金。5月中旬，星浩资本宣布启动星光耀地产基金第三期募集，计划募资规模达45亿-60亿元人民币，加上前两期募资，星浩资本的总操盘资金近百亿元。几乎同时，星浩宣布联手绿地，以13.79亿元的底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，折合楼面地价8600元/平方米，建设内容仍是星浩资本产业化打造的星光耀综合体。

　　“星浩资本在募集资金上有独特的优势，因为复星集团和易居中国等作为基石投资人，令很多LP加倍信任这只基金。再加上赵汉忠团队在金地打下的操盘业绩，即便最低认购额高达3000万，星浩资本募集资金的顺利程度也会高于其他基金。”一位接近星浩资本的人士称。据了解，星浩资本“星光耀基金III期”基金期限为5+1（延长期）年，产品预计年化收益率18%至27%。

　　在房地产开发领域，有星浩资本、鼎辉投资这样公开挑战传统房企的基金大鳄，也有上海新华路地块这样的神秘角色。

　　“一般来说，我们作为财务投资人，（除了星浩资本这样的个案）其实没有房地产开发经验。因此，基金公司都会选择一个合适的房地产企业运作项目。比如商业地产找万达合作，住宅地产找万科或恒大。因为基金同样讲回报，要确保一个项目成功开发并售出，一定需要找到好的专业操盘方合作。这一方面解决了传统房企的融资问题，一方面也给社会资金一个共享房地产收益的平台。”杭州某大型私募基金高层表示。

　　在他看来，像上海新华路地块这样找一家开发实力与项目规模明显不匹配的房地产公司（K2地产）来合作，确实比较蹊跷。“如果这个基金只是资金非常充裕，拿来炒一把地，再把项目公司股权卖掉。那只能说是房地产调控的悲哀。”上述人士称。

　　基金豪赌楼市不崩盘

　　对于基金公司参与房地产开发的不同途径，业内人士解释，一般大型阳光私募基金会选择相对透明的策略：基金参与了哪些招拍挂项目、成本多少，与谁合作等，都会选择适当机会做适当披露，以做大市场影响力。这对募集资金有利。

　　而相反，另外一部分资本则不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份。这背后原因就比较复杂。“这不排除一些地方官员，或者不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

　　在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。若这些基金附加另外的政府资源，在房地产开发各环节拥有不同其他企业的优势，对于成本收益的测算就又有不同。消息人士称，在一些土地市场较热的二三级城市，已经出现这种状况，大型外地房企基本没有单独拿地的可能，只能与地方企业或基金合作，因为他们拥有外来企业无法企及的政府资源。

　　“总之，非主业资金进入房地产开发市场，正在成为趋势，并正在改变房地产开发格局。”上海老牌国企中华企业高层对上证报记者表示。

　　在各路资本涌入土地市场的同时，一个明显需要重视的话题，便是社会资本为何如此看好宏观调控下的房地产业。对此，业内人士并不讳言。“只要LP们看好这个市场，基金投身进来无可厚非。毕竟，房地产业还有一个硬质押的保障，回报率不能说非常高，但肯定比其他投资稳定。总的来说，可以概括为回报明确，风险可控。”杭州硅谷天堂资产管理集团一位高层人士告诉记者。

　　以记者获得的一份某房地产项目专项资产管理计划为例。该基金拟向开发商提供2.8亿元委托贷款，其中一部分用于拆迁补偿，一部分用于建设工程款，一部分作为流动资金。项目为期12个月，年回报率10%至12%。

　　对于资金的安全性，基金设立了三双保障。一是土地抵押，因为土地评估价为贷款总额的近2倍，抵押率低于50%，即便土地价格缩水近半，基金仍有可能保本退出。二是开发商将100%股权质押。三是销售收入监管。因为该项目在今年9月份就可以入市预售，预售回笼资金由专户管理，监管方可以在现金流方面掌控项目本息偿还情况。上述三重保障，也就是基金看好房地产项目的“硬道理”。

　　对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的地王风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。“尽管房地产有泡沫，但是我们不认为房地产有崩盘的可能。毕竟，地方政府比企业更担心楼市崩盘。从目前中央和地方的财税体制来看，中央拨付给地方的财政资金只能是吃饭财政，地方政府更多的消费财政仍依靠土地。”一位私募基金大佬表示。