读懂公寓的“数学题”和“语文题”

总之，无论从哪一个角度来看，投资公寓都是一个“技术活”。

　　而假如你已经没有了购房名额，不得不买公寓产品的话，那么建议在投资前要做多种考察，尤其是对于公寓与住宅究竟差别在哪里，一定要搞清楚再出手。

　　数学题：

　　买房前的第一功课

　　和购买住宅不同，买公寓，必须要多算两道数学题。一道是持有成本，另外一道是转手成本。

　　第一道数学题是持有成本

　　首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的两倍。按照目前广州的水电收费的标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。

　　且需注意的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低，空租的成本可能都不得了。

　　第二道数学题是转手成本

　　既然是买来投资的，今后要出售的可能性则更高。那么转手的成本不得不算。

　　公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别，所以作为投资品好处就在这里啦，只要你觉得有得赚，随时可以出手。不过，根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。比住宅的交易税费要贵很多，有时候，一套100万的住宅和公寓，交易的税费差额就要相差十多万之巨。