房地产市场“风景这边独好” 调整信贷结构势在必行

　　在经济增长稳步趋缓的大背景下，房地产市场却再次以“购销两旺”、“量价齐涨”的强劲走势呈现“风景这边独好”的状态。

　　然而，一如以往，房地产市场的“逆势”表现并不被看好。在采访中，一些专家就表示，“房地产泡沫的存在及膨胀不利于经济平稳发展。”

　　实际情况亦是如此。数据显示，今年一季度，社会融资规模净增长6.2万亿元人民币，但名义GDP较上年仅增加了1.1万亿元。显而易见，大量资金需求并非来自实体经济。近日，交行金融研究中心提供的情况也佐证了这一点———当前信贷需求的增长点落在包括房地产在内的少数细分行业。

　　在国务院将银行存量资金重新分配到更高效的领域、支持实体经济的要求下，控制房地产等过热领域的信贷投放，调整信贷结构成为银行机构的当务之急。

　　房地产市场依然“高烧”未退

　　“国五条”已发布4个多月，北上广深等一线城市落实“国五条”的实施细则出台也有3个月了，但“刚需一族”翘首企盼的房价向下的局面却没有出现。对此，内蒙古银行首席经济学家苑德军表示，房地产市场“量增价升”的运行态势并未改变。开发商的销售表现依然令人吃惊，一线城市的土地出让价格也创出新高，“地王”身影频频出现。整个房地产市场仍存在较强的价格上涨预期。

　　中国指数研究院近日发布的月度百城房价数据显示，2013年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10258元，环比5月上涨0.77%；在100个城市中，71个城市环比上涨。该研究院同时认为，“自2012年6月以来，中国100个重点监测城市(新建)住宅均价环比已经连续上涨13个月。”

　　与房地产市场联系最为紧密的土地市场表现更为火热。来自市场研究机构的统计数据显示，今年1至6月份，全国306个城市土地出让金已高达11305亿元，相比去年同期大幅增长60%。其中一线城市的数据最为引人注意，今年上半年，北上广深土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%。

　　中国社科院财贸所博士高广春认为，从房价收入比、房价租金比、空置率等观察房价的指标看，我国的房价泡沫已经到了十分严重的程度。苑德军表示，我国房地产市场的非理性发展和高得离谱的房价，会影响我国经济增长和社会稳定，其挤压实业投资、掩盖产能过剩、贻误经济转型、抑制消费扩张，同时也在放大金融风险。

　　提及房地产市场带来的金融风险，有业内人士十分忧虑地向记者表示，房地产是一个高负债行业，大部分企业对银行信贷资金的依赖度较高。这意味着，如房地产泡沫破裂，风险将迅速向银行机构传导。

　　房地产信贷投放将被压缩

　　中国农业银行行长张云近期出席陆家嘴论坛时透露，要控制过热的行业和产业，其中就包括房地产贷款。

　　实际上，此前银行对房地产行业信贷规模的压缩已经取得一定成效。2012年，五大行房地产类贷款全面收紧，贷款规模有所下降。截至2012年末，工行房地产开发贷款余额较2011年末减少了264亿元；农行减少372.63亿元；建行减少33.9亿元；交行、中行的房地产开发贷款比例同比也有不同程度的下降。

　　中国国际金融研究所研究员李佩迦说，从中央“盘活存量、用好增量、支持实体经济”的表态来看，意图十分明确，金融必须服务实体经济，同时进一步挤压房地产信贷规模，减少银行资金的流入。

　　有业内人士提醒，“压缩信贷规模的同时，也要切实堵住银行资金流向房地产行业的通道。”他的理由是，房地产行业是资金密集型领域，对银行资金的依赖十分明确，过去一段时间收缩房地产信贷的力度足以令房企进一步绷紧资金链，甚至逼其以价换量。但实际情况却是房企资金依然充裕。除房地产企业通过海外融资、积极拓展融资渠道外，银行资金加速流入的情况并未改变。

　　有证据表明，银行信托、理财产品等表外资金最终流向的依然是房地产业。高广春分析认为，作为高收益行业，房地产对银行资金具有吸引力。有银行负责人就曾表示，房地产行业依然是重点支持领域。

　　“影子银行在向房地产行业源源不断输入资金的同时，也使得房地产行业过度信用扩张隐含的风险越来越高，国内金融体系聚集了巨大的风险。”苑德军称。

　　李佩迦表示，此次流动性紧张会令银行对表外业务进行调整，房地产行业原有的资金来源渠道会受到挤压。对于房地产企业来说，资金压力将随之而来。一方面，融资成本会大幅增加，倒逼房企寻找例如海外融资等新的、阳光化融资渠道；另一方面，由于资金紧张，房企会加大以价换量的力度。总之，银行业的调整会给房地产行业带来深远影响。

　　调整信贷结构迫在眉睫

　　调整已经开始。目前各家银行已开始加大对房地产业中的保障房建设的投入。据工行近日提供的数据显示，自2011年以来，工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行的数据是，截至2012年末，保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，增幅达129.62%；个人住房贷款余额超过1.5万亿元，新增2157.83亿元。

　　李佩珈认为，“对于房地产市场的信贷支持，也需要‘调结构’，调整的方向是，从房屋供给方来看，应重点支持廉租房、公租房等保障性住房建设以及棚户区改造；从需求方来看，应重点支持满足自住的刚性需求。”

　　大范围的信贷结构调整已迫在眉睫。6月以来出现的流动性紧张看似来势凶猛，实则是一场资金错配导致的结构性资金紧张。与增速平平的贷款相比，快速膨胀的影子银行将资金源源不断地输送到房地产企业等领域，这也印证了“不是没有钱，而是钱没有出现在正确的地方”的判断。

　　一些专家建议，解决这一问题的根本途径就是调结构。在未来宏观经济整体去杠杆、调结构的大趋势下，将信贷资源投向战略重点和新兴产业，加大对“三农”、小微企业、保障房建设等实体经济的金融支持，同时严控“两高一剩”行业贷款，积极稳妥退出房地产贷款、地方融资平台贷款等高风险行业。 记者 杨洋

(来源:金融时报)