“以房养老”如何“养”？

　　随着物价上涨和老龄化趋势加快，我国面临的养老问题日益突出。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下简称《意见》)中提到“以房养老”试点或在明年上半年推行，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展。

　　一时间“住房反向抵押养老保险”成为了社会的焦点。有不少市民担心“以房养老”既是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，学者则指出，以房养老作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”，是政府兜底之外的一种市场行为。

　　趋势

　　“以房养老”未来或大有可为

　　“‘以房养老’在中国是新鲜事物，但在国外早已是一种很普遍的养老模式了。”中信银行广州分行营业部总经理助理介绍到，从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的支持。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

　　朱友嘉表示，经过“十一五”时期的建设，我国老龄事业得到很好的发展，养老保障体系逐步建立健全，但与发达国家相比仍有很大的差距。随着独生子女的成长，空巢老人越来越多，而现有的传统子女养老模式已显得捉襟见肘。养老渠道和手段的单一，已无法满足老年人多样化养老需求。在不少银行业人士看来，“以房养老”作为一种补充性的养老选择，未来或大有可为。

　　此外，同策咨询研究部总监张宏伟表示，对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。

　　试水

　　非唯一住房 收租和拿养老贷款

　　不过鉴于国内情况不同，包括房产继承传统、房产处置较难等特点，国内银行开展该业务与国外则有很大差异。

　　银行业内人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的繁琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。现在银行由于受到贷款规模的限制，这种强制放款的业务还只是在初步发展阶段。

　　中信银行是市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。根据介绍，目前中信银行广州市分行推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

　　“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

　　目前中信主要是通过针对老年人群的“幸福年华”品牌打包，以综合理财的方式推出，尽管目前尚未做成一单，但该行相关人士表示，未来银行会根据市场反映及客户接受程度逐步推广该项目，毕竟此业务能满足部分人群的需要，而且未来的养老形势也需要这类型的业务。

　　比较

　　卖房、租房还是倒按揭?

　　在谈到倒按揭与卖房相比较的优劣时，银行理财师表示，倒按揭与卖房相比最大的不同在于，倒按揭可以每月领取固定养老金，而卖房则为一次性收入，这就要客户倾向于短期持续的收入还是更愿意获得一次性大笔的收入。

　　此外，倒按揭锁定的是未来的房价，而现金流在出售前先回笼了。假设未来房价上涨比较快，当期出售房子并不划算，但是若养老缺口很大，投资人此前要拿到现金则必须将房子出售。但倒按揭则可以先拿到固定的养老金，同时可将房屋出售的时间点推后。

　　以一套估值100万元的房子为例，消费者最多可从银行贷款60万。假设贷款期限为10年，则每月可得养老金不足5000元，十年后要处理掉房子偿还贷款。同时，在获取收益方面，房产与租金持续飙升，老人将房子出租或卖掉，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，或都要远比“以房养老”合算。还有些老人则选择将房子卖掉，在郊区买一套小房子，或者在养老院供床位来解决养老需要。

　　不少市民表示，目前国内金融机构推出的倒按揭产品只有十年，对于越来越长寿的社会来说并不足够，十年后老人将房子处理后就什么保障都没有了，还不如自己把房子出租。此外，还有投资人认为，若老人有两套房，即便卖掉一套房子，按照100万，一年低风险理财的收益率都有4%—5%，每月利息都有3000～4000元左右，似乎比倒按揭要划算。

　　建议

　　完善养老服务配套措施

　　事实上，前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。对于该业务的发展缓慢，朱友嘉坦言，这与我国国情以及老年人的传统习惯有非常大的关系。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，一方面，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”体设置的门槛较多。苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。此外，房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，现阶段还没有统一的公开的标准。

　　再有就是，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。

　　还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有钱未必买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。“尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。从现阶段来讲，“以房养老”仍然是处于探索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。”

　　“目前国内对'以房养老'模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展'以房养老'业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于银行开展业务。目前来看，银行开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件。”中信银行相关负责人表示。

　　张宏伟建议，未来应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以资产管理公司名义对“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。

　　■他山之石

　　发达国家“以房养老”体系完善

　　国外称为“倒按揭”，即房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。

　　倒按揭出现在20世纪80年代中期，目前在美国、欧洲、日本、新加坡等发达国家推行多年，已成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在养老问题日益引起关注的今天，发达国家“以房养老”的经验或值得借鉴。

　　美国：约九成按揭贷款由美国联邦住房管理局提供

　　早在上世纪60年代，美国就已开始尝试“以房养老”模式，经过几十年的发展，美国“以房养老”体系已相对较为完善。目前最为普遍的一种模式是，由美国联邦住房管理局提供倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。在这种模式下，贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准，同时，该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。

　　许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

　　英国：房子无使用年限养老多借助保险

　　与美国主要依靠政府养老不同，英国的住房老模式则更多地借助于保险公司的力量。去年，一份以欧洲12个国家1000名成年人为调查对象的报告披露，英国人正因经济衰退而重新审视自己的退休计划。调查发现，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

　　由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

　　在德国，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。除了将房子出租外，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。

　　新加坡：可一次性抵押 政府鼓励大房换小房

　　新加坡可以一次性抵押，60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

　　在新加坡，55岁以上的老年人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。

　　■链接

　　广州二手楼价涨幅领先佛山东莞

　　据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格月度报告数据显示，广州8月份二手住宅价格指数同比上涨10.9%，涨幅明显高于大部分二线城市。尽管今年广州、佛山、东莞等珠三角主要城市在今年前八个月二手楼价均出现上升的趋势，但从当地二手市场关注度最高的中心城区楼价走势来看，作为一线城市的广州，二手楼价涨幅明显高于佛山、东莞等二线城市。

　　据合富置业成交数据统计，今年1-8月广州中心城区二手住宅成交均价为21645元/平方米，同比去年1-8月出现约24%的涨幅，而佛山和东莞两地中心城区今年前八个月二手住宅成交均价分别为10029元/平方米和8004元/平方米，同比去年前八个月的涨幅分别为12%和15%。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，广州中心区近月来一手新货大致处于“空档期”，货量少、户型偏大、价格高的局面未有实质性改善。虽市场预期基本以向好为主，买卖双方信心明显增强，入市意愿总体较高涨，但受制于业主叫价始终高企及房贷收紧这两个因素，二手交投也并未进一步放量。不同的买家会出现一定程度分化，部分实力较强劲的刚需旧客，价格接受度有所提高，承接前期高价放盘的物业，也有部分买家或因实际承接力不足，而“向外走”，或转投其他低价的片区或降低面积、素质要求，甚至有部分买家有所观望，个别被迫退出二手楼市。记者 黄倩蔚 见习记者 郭家轩

(来源:南方日报)