未来十年楼市投资收益或低于股市

2013年10月21日10:55 来源：南方日报手机看新闻

原标题：未来十年楼市投资收益或低于股市

　　近日，今年新科诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒的言论在中国引起了争议。席勒曾多次到访中国，并且坚定地认为中国房地产“泡沫严重”。日前，随着他获得诺贝尔经济学奖，这一观点再次被集中报道，引发了市场热议。

　　而在上周五的2013中国新经济力量论坛上，摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部业务主席龚方雄也明确表示，虽然房地产行业将受惠城镇化进程而迎来“黄金十年”，但从投资收益角度看，未来十年持有房产的回报将低于股市。

　　随着三中全会临近，市场上对于房产税扩围并严格执行的传闻越来越多，引发不少房产投资者担忧。记者调查发现，目前有部分持有四五套房的投资者已经开始抛售手中的多余房产，仅留下一套自居，一套放租。

　　顶着“泡沫论”一路走高至今的楼市是否即将迎来寒冬？节节攀升的房价距离拐点还有多远？现在到底是不是一个抛售房产的好时机？围绕这些问题，记者采访了多位业内专家，为投资者答疑解惑。

　　南方日报记者牛思远

　　实习生陈曾珍

　　案例

　　租金涨幅远低于房价

　　家住广州市天河区的胡先生是一位私营业主。前几年，看着广州房价节节攀升，胡先生及时入手了几套房，目前这些物业市场价格都已经涨了不少。胡先生在楼市投资上的眼光也得到了亲友们的钦佩。

　　然而，最近胡先生却一股脑将手头的四套房卖掉了两套，仅留下一套房自己居住，另外一套房则用来出租。他的这个决定让身边不少人诧异：俗话说追涨不追跌，眼下广州房价仍是稳中有涨，胡先生并无换房需求，生意上也不缺钱，为什么要卖房？

　　“晚出手可能很难卖到满意的价格了。”胡先生表示，选择此时出售物业，有着多重考虑，其中最主要的还是对房价之后的走势有所担忧。“三中全会马上要开了，我听说了很多房产税要开始扩围的传闻，要是真开始收税，持有成本就高了，而且市场风向一变，就卖不上价钱了。”

　　根据满堂红市场研究部对旗下门店成交的二手住宅买卖交易分析，今年9月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为19347元/平方米，环比上升1.2%，但同比去年同期上升了16.7%，涨幅可谓惊人。

　　满堂红的数据显示，租赁市场方面，9月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为46.0元/平方米·月，环比持平，同比上升9.3%。虽然同比涨幅不小，但比起房价的攀升幅度仍相差甚远，小业主将物业出租所产生的收益普遍不乐观。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，租金随大市而上涨，其涨幅也远不如同一小区内供应有限的可售房源涨幅，故出租回报率难以理想。这也正是胡先生决定尽早抛售房产的一个很大原因。

　　胡先生判断，今年房价涨那么厉害，中央加强调控是迟早的事情。而他最新买的房子是用的银行贷款，每个月都要还贷款和利息，现在租金价格也不太理想，不如趁着房价在高位套现，将资金转投股票市场。“我的小孩年纪还小，短时间没有用房子的需求，而且考虑房子的折旧问题，早点卖掉也好。”

　　胡先生的选择并非个案。此前有媒体报道称，北京出现大户型豪宅抛售潮。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势。

　　据统计，仅10月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上涨24.24%。而这还不是今年北京二手房成交量涨幅最高的月份，除了4月份，今年北京二手豪宅成交量几乎每个月都在上涨。

　　市场人士认为，影响这些北京大户型豪宅业主卖房的原因多种多样。部分业主是因为有移民出国的打算，或者希望换到地段、学区以及户型更好的小区而卖房。但其中确实有不少业主是受房产税步步紧逼影响。

　　分析指出，部分业主担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。

　　焦点

　　诺奖得主“看衰”中国楼市

　　日前，新鲜出炉的2013年诺贝尔经济学奖被三位经济学家收入囊中。其中，曾准确预测美国房地产存在泡沫的经济学家罗伯特·席勒最为中国人所熟知。此次摘得诺贝尔经济学奖桂冠之后，席勒的“中国房地产泡沫论”再度引起了关注，成为各方争议的热点。

　　席勒曾多次在不同场合表达这一观点。早在2009年，席勒就曾对中国房地产泡沫做出严重警告。席勒的观点主要侧重于房价收入比。他表示，在深圳、上海等城市，人们买房的价格实际上是数倍于他们的年收入的。

　　2009年12月，罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价居高不下。”此后，罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛，当时他在接受媒体采访时再度表示，对上海的房价比较担忧。

　　“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”罗伯特·席勒当时说。

　　2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。尽管此后中国房价仍然一直走高，但此次获得诺奖后，席勒的相关言论又引起了国人的注意，中国楼市“泡沫论”再度热传一时。

　　针对席勒的“中国地产泡沫论”，广州同创卓越总经理赵卓文表示：“并不完全同意他的观点。”赵卓文认为，席勒对于中国房地产的认识还是比较片面的。“中国房地产行业必然有泡沫，至于这个泡沫有多严重，官方的数据并不完全。”

　　赵卓文指出，像席勒提到的房价收入比，中国一些城市确实从数字上看非常高，但需要考虑到中国人“收入”的概念包含了很多内容，实际上有很多收入是来源比较复杂的“灰色收入”。“官方公布的工资等数字并不能体现中国人的实际收入，所以并不能用这个来判断中国房地产的泡沫化严重程度。”

　　世联地产分析师唐慧龙则表示，席勒显然不了解中国房价的具体情况。即便不论官方统计数据无法体现的灰色收入问题，中国的储蓄率也高达52%，可支配收入亦在持续的增长之中，因此中国楼市并不像席勒所说的“泡沫化非常严重”。

　　“中国房地产市场与欧美市场并不一样，绝不能单单从经济学的角度来判断中国房地产市场的泡沫化程度。”中原地产项目部总经理黄韬表示，尽管席勒的观点有待商榷，但我国房地产市场确实处于一种亚健康状态，当前房价已经达到了历史最高点，继续上涨的可能性不高，短期内也会有一些波动，“不难看出上涨已经出现疲态，投资房地产要谨慎。”

　　趋势

　　房产税是大势所趋

　　相比席勒的“泡沫论”，对市场影响更大的是屡屡传出的“房产税即将开征”消息。

　　近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有不少人猜测，具体方案将在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。

　　坊间盛传的房产税征收细则有多个版本，其中一份最近颇为“走红”的疑似文件显示：“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额”。

　　这份有板有眼的“文件”规定，全国所有城镇在2013年12月31日以前，都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统，同时全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。全国所有城市的住房信息系统2014年12月31日以前都必须与住建部联网。

　　尽管类似的“文件”真伪难辨，但有关房产税的传闻确已给市场带来负面情绪，部分投资者出现了抛售房产的现象。而业界也普遍认为，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革，只是具体出台时间和改革力度还有待观察。

　　10月18日，中国指数研究院最新的《2013年四季度中国房地产市场趋势展望》报告指出，今年三季度以来，价格涨幅持续扩大，9月百城价格指数环比涨幅再度突破1%。目前，虽然多数经济指标仍在中央预期之内，宏观经济企稳，但房价的快速上涨加大政策调整预期，尤其是北京、广州等今年涨幅较为突出的城市调控加码风险加大。

　　这份报告认为，尽管短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，但需要注意的是，作为新一届政府的重要方针，新型城镇化战略有望在11月的“三中全会”之后正式落地，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。

　　“近期部分城市房价涨幅扩大，少数城市政策仍有升级可能，房产税试点改革范围扩大更是预期强烈。”报告称，在房地产业短期走势预期向好的同时，相关各方应该看到，随着房产税等相关制度的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。

　　分析

　　未来十年楼市涨幅将放缓

　　不过，记者日前走访广州部分房产中介发现，类似胡先生这样抛售投资房产的现象在广州还并不多见。对于部分投资者卖房变现的行为，广州同创卓越总经理赵卓文表示，抛售多余房产现象目前来看仍是个案，“在短期内也不会成为普遍现象”。

　　数据显示，2012年全国城镇平均房价5791元，2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。北上广深一线城市的房价更是一路飙升，十年来涨幅惊人。展望未来十年，房产投资是否还是一个好的选择？

　　此前，摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部业务主席龚方雄曾公开表示，中国房地产的“黄金十年”是未来十年，而不是过去十年。

　　在10月18日召开的“2013中国新经济力量论坛”上，龚方雄对此解释称，他指的“黄金十年”，是从新型城镇化的发展空间来看，指的是产业的发展空间比过去大，并不是说房价会超越过去。“从投资收益角度来看，我认为房地产获得超过10%收益的可能性要比过去十年小得多，股票投资每年的平均投资收益会超过10%。”

　　他认为，即便房产税出台，会否带来房产投资“寒冬”也尚难定论。中指院最新的趋势分析报告通过对沪渝两地的历史数据分析发现，房产税对成交量在短期内有一定影响，但之后逐渐被消化，市场运行更多受信贷、当地供求等因素影响。若新推出的房产税与沪渝两地差别不大，对市场的影响不会持续。

　　此前，上海和重庆已经分别试点房产税，根据实施效果来看，短期成交量明显下降，但中长期市场需求弱化了政策影响。成交量方面，短期来看，在试点房产税的2011年一季度，上海商品住宅月均销售面积环比下降57%，下降幅度在一线城市中居首，重庆市成交量46%的降幅也明显高于成都、天津、沈阳等二线城市。

　　但从中长期来看，由于“国八条”调控加码，2011年一线城市商品住宅销售面积均呈现同比下降，其中上海市同比降幅为26%，其他一线城市降幅在8%-33%之间；进入2012年，随着热点城市市场的全面回暖，上海市全年销售面积同比增长29%。而重庆市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的涨幅领涨二线代表城市。

　　销售价格方面，试点后两地并未出现明显跌幅，2011年一季度上海市商品住宅销售均价环比小幅下跌4%，降幅小于广州；同期重庆市商品房销售价格仅下跌1%，价格变化总体平稳。

　　“可以看出，无论是针对新购住宅的上海方案还是主要针对高端住宅的重庆方案，均未对市场产生持续影响，在经历短暂的成交回落后，2012年两地成交量均呈现较大幅度的增长。”中指院报告中写道。

　　1.上海房产税出台前后商品住宅及其对比情况

　　月均销售面积(万平方米) 销售均价(元/平方米)

　　2010：10-12 2011：1-3 增长率 2010：10-12 2011：1-3 增长率

　　上海 123 53 -57% 23085 22267 -4%

　　北京 106 62 -41% 20596 22041 7%

　　广州 48 51 4% 14442 13478 -7%

　　深圳 36 24 -32% 19293 20060 4%

　　注：北京、上海为不含保障性住房

　　2.重庆房产税出台前后商品住宅及其对比情况

　　月均销售面积(万平方米) 销售均价(元/平方米)