地方版"新国五条"落地倒计时 广东出"双限"规定

　　国务院办公厅“新国五条”登场已近一月，地方版新一轮楼市调控细则也快到“收网”阶段。3月25日广东省政府“新国五条”落地，打破了各地方政府“万马齐喑”的场面。随后有媒体报道江苏省的“国五条”细则也将在本周正式出炉，备受瞩目的北京市则很可能在3月31日“压线”出台细则。4月前的这一周，地方版“新国五条”进入倒计时……

　　广东祭出“双限”规定 配套措施备受关注

　　首个地方版“国五条”落定广东。25日，根据广东省人民政府发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，将对广州、深圳实施限购，并合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

　　对于备受关注的二手房20%交易所得税，广东省政府的规定是“严格执行国办发(2013)17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”

　　业内普遍认为，“限购”“限价”、税收调节、增加保障房供给等政策“组合拳”都是狙击高房价的“杀手锏”，只要配套措施执行得力，就一定能够稳定房价预期，实现调控目标。

　　广州、深圳将成为“双限”城市

　　25日晚间，广东版“国五条”细则正式出台，此时距离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限还有6天时间。《通知》要求广州、深圳根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，其他地区将抓紧制订稳定房价的具体方案。

　　此外，对于房价过快上涨的地区，《通知》要求应及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发(2013)17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定：广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发(2013)17号文要求不符的，应立即作出调整。

　　“近段时间以来，广东的一线城市中广州、深圳住房价格涨势过快，以至政府必须尽快作出反应，出台限购、限价等政策‘组合拳’稳定楼市。”广发证券房地产分析师沈爱卿说。

　　来自国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据显示，广州房价环比涨幅达到3.1%，与北京并列位居全国首位。而同期广州市国土房管局的数据显示，2013年前2个月，广州全市十区楼市均价首度突破1.6万元/平方米，达到16298元/平方米。广州中心越秀、海珠、天河三城区的住房均价则已超过3万元/平方米。

　　此前，广州的增城、从化并没有实行严格限购措施，根据国办发(2013)17号文中限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定，意味着今后增城和从化将严格实行双限措施。

　　此外，《通知》还要求大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前广东全省各地市房地产数据信息要实现联网。房地产主管部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。

　　相关配套措施备受关注

　　业内分析人士称，此次出台的调控细则是中央“国五条”在广东的具体落实，但具体配套政策还有待细化：

　　一是“国五条”中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”但此次广东版“国五条”细则并未明确执行时间表。

　　对此，满堂红中国置业有限公司市场研究部高级经理周峰认为，有关部门以及各地市应尽快出台配套细则以及推行时间表，给买卖双方一个清晰的信号。

　　来自来满堂红广州公司的数据显示，截至3月25日，该公司在广州地区二手房的成交量超过1000宗，是2月份的近三倍。“正是政策实施时间不明确，才导致二手房交易出现短暂井喷，其实长期来看，是不利于房地产市场健康发展的。”周峰说。

　　二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”？对持有年限在五年以上的个人唯一房产能否免税？

　　在广州市房管局交易登记中心，记者见到了满脸愁容的朱女士。她之前为了避税，在中介的操作下，把原本70万的房产成交价刻意做低到40万。如果有关部门严打“阴阳合同”，这意味着，按照目前的政策，朱女士出售房产应缴纳个人所得税将大幅提高。“为了减少损失，中介建议我赶紧在细则正式实施之前办完房产交易手续。”

　　广发证券房地产分析师沈爱卿说，只要房管、税务以及银行等部门通力合作，是完全可以有效打击“阴阳合同”的。记者了解到，从2012年10月份开始，广州已经实现了房管部门与商业银行按揭系统的信息对接，房管部门通过贷款人在银行的按揭数额，可以准确掌握贷款人房屋的真实价格。

　　三是广东版“国五条”如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查，预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分，严防向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

　　此外，“国五条”要求对房价上涨过快的城市，可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。记者在广州采访时发现，尽管多家银行表示暂时维持二套住房贷款的首付比例不低于60%，房贷利率不低于基准利率的1.1倍，但已有一些股份制银行暂停了二套房贷审核，并明确二套房首付比例不得低于7成，未来二套房贷利率上调的可能性正在加大。“这意味着，金融市场已经根据房产调控的大方向发出了明确的信号。”某股份制银行个贷部负责人说。

　　政策“组合拳”有望狙击高房价

　　采访中，多位业内分析人士向记者坦言，其实，不管是“国五条”还是广东版“国五条”细则，系列政策都是稳定房价的“组合拳”。这其中不仅包括“限购”“限价”、税收调节等措施，还涵盖了增加小户型商品住房供应、加快保障性安居工程建设等。

　　“近来公众关注的焦点都集中在对二手房征收20%个税这个一项政策上了，‘国五条’并非只有这一条，而是一系列政策的组合。”专家认为。

　　记者了解到，此次广东版“国五条”提出要增加中小套型普通商品住房供应，建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

　　同时，加快保障性安居工程建设。2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。

　　此外，还将加强房地产市场监管，严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区将提高商品房预售门槛，并在2013年底前全省地市实现住房信息联网。

　　“以上这些“组合拳”都是狙击高房价的‘杀手锏’，只要执行得力，相信一定能够稳定房价预期，实现调控目标。”沈爱卿说。(半月谈网/记者 王凯蕾)

　　网友点评广东版“国五条”

　　细则还是“打太极”

　　网友j13202139336：广东的细则是标准的官样文章，耍太极！明明就是本省的事、自己的事，还要求下属城市“按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案”。那么市里也发个文，叫县里报个价；县里发个文，叫乡里报个价——最后不了了之！

　　网友杨昱：广东细则，看似坚决，实则打太极意味浓厚。20%个税条件为“房价过快上涨”，同时有价格调控，该条细则足以化20%个税政策于无形。各地如仿效粤政，则20%个税政策几乎无疾而终了！(扬子晚报)

　　房企沉稳“听靴子” 拿地策略更谨慎

　　随着房地产市场的持续回暖，许多大型房企的销售业绩在今年前两月实现了同比大幅上涨。万科、保利等9家被业内誉为“标杆”的典型房企销售业绩涨幅较大，多家房企调高了今年的销售目标。

　　随着“国五条”细则发布，各地执行政策即将落地，各大房企拿地策略以稳健为主，新房开盘入市的“观望”情绪浓厚，北京3月仅5项目入市，4月计划开盘25个项目中有近半数尚未定价。业内人士表示，目前来看，多数房企目标制定和经营方式均较为谨慎和稳健，房价在短期内不会出现大幅反弹。

　　销售业绩大幅上涨，多家房企上调销售目标

　　随着房地产市场开始回暖，市场需求经过近一年时间的持续释放，不少房企销售业绩大涨。链家地产市场研究部分析师张旭指出，从2012年1季度后，房地产市场主要呈现出以下几点：一是成交量维持高位，价格进入上行通道；二是房企销售业绩大涨；三是购房者预期向好，投资房产意向增强。

　　根据链家地产市场研究部统计，今年1至2月，万科、保利、恒大、中海、华润、碧桂园、龙湖、富力、金地等9家典型房企销售业绩总计为1189.97亿元，平均同比涨幅达158.7%。其中，碧桂园前两月涨幅最高，达到368%。

　　张旭表示，若政策环境不发生明显变化，需求能够继续较为充分的释放，今年房企的销售业绩将继续维持一定幅度增长。

　　根据链家地产市场研究部统计，上述9家房企中已经有7家制定了2013年销售目标。除中海地产设定了与去年相同的目标外，其余6家都有一定幅度上调，平均上调幅度超过10%。从目前看，中海、华润、碧桂园等房企前2个月的销售业绩已经完成全年目标两成左右，各大房企完成目标压力不大。

　　从年初的情况看，不仅房企预期乐观，购房者也“看涨”楼市。张旭介绍，19日，央行公布的2013年第1季度储户问卷调查报告中显示，超过3成调查居民对一季度后房价预期“看涨”。房地产投资占比逐渐上涨，并且持续时间和增长速度都超过了排在投资首位的“基金和理财产品”。

　　专家分析，各大房企在2012年业绩大增，增加了当前的资本实力和对后市的信心。从各大房企公布的去年的业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，房企在去年整体经营状况、财务状况已经明显改善。近一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长，上调销售目标理所应当。

　　房价反弹将致调控严厉，房企拿地策略日趋稳健

　　业内人士表示，虽然房企销售业绩的数据“靓丽”，购房者依然“看涨”房价，但随着“国五条”地方执行政策落地实施，房价大涨的可能性不大。如果房价继续反弹，将会加重政策的调控力度。

　　从各大房企制定的今年的销售目标来看，除了碧桂园、富力制定的目标相对较高外，其他房企都较为谨慎。中原地产市场研究部总监张大伟表示：“‘国五条’地方执行政策落地日益临近，房企开发和拿地的热情也将减弱。”

　　根据中原地产市场研究部统计数据显示，3月份，该研究部重点监测的万科、远洋、华润置地、融创中国、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居乐、龙湖等12家标杆房企，拿地金额为130.57亿元。除了融创中国于16日以总价90.19亿元收购一宗位于上海的商住地块，占据大半外，其他企业并未出现之前普遍大规模拿地的现象。

　　数据显示，这12家标杆房企在1月份共拿地30块，而在3月份，截至目前，仅拿地10块。特别是万科等企业拿地相比调控前明显趋紧。据报道，万科前2个月在全国拿下了15宗地块，3月份至今仅在大连收获了1宗地块，暂缓拿地的态势十分明显。

　　“如果房价过快上涨必定会招来更加严厉的调控，这已成为常态。”龙湖地产董事长吴亚军于15日表示，各地“国五条”执行政策还有待进一步出台，龙湖地产会做好应对准备。对于龙湖的拿地策略，吴亚军认为并不激进，其称龙湖只有在发现好的地块，且地价又合理的情况下，才会出手拿地。而今年的购地策略，将不会如去年般进取。

　　开盘定价保持“观望”，房企后市有望“以价换量”

　　根据中原地产市场研究部统计数据，3月中上旬，全国主要54个城市新建住宅签约套数为194910套，与2013年1月同期的168133套和2012年12月同期的191925套相比，成交量并未出现明显上涨。

　　“由于近期地方执行政策落地期限临近，房企对后市产生了一定的‘观望’情绪，北京原本3月开盘的项目或出现明显推迟。”张旭介绍，截至18日，北京3月份只有5个期房项目入市，总供应量为2645套。本月第二周只有1个商品住宅期房项目入市，新增供应套660套。这一项目是位于通州的融科钧廷苑，还是2010年底开盘的老项目后期。

　　链家地产市场研究部分析师张旭表示，今年1季度，商品住宅成交量依然维持高位，但新增供应量持续处在低位。截至21日，今年1至3月，北京新增商品住宅期房项目共20个，总供应量仅5293套，同比下降8%。而成交量已达21325套。短期供销比高达1：4。需求旺盛，而供应短缺并滞后。

　　据链家地产市场研究部统计，4月份，北京商品住宅市场有25个项目计划开盘，大部分项目集中在朝阳、大兴、房山和通州。但其中有12个项目尚未给出定价。张旭认为，一方面，需求旺盛令房企涨价的主观意愿较强；另一方面，新一轮调控收紧，房企在定价方面又产生了“观望”情绪。

　　“实质性的从严措施可能出台。”张旭认为，从多数房企目标制定和今年的经营方式来看，仍然较为谨慎和稳健。如果房企今后仍以“高周转”的策略为主，房价短期内不会出现大幅反弹。

　　“‘国五条’细则在各地执行后，势必会在短期内抑制房地产市场的需求。”张大伟分析，“房价上升的趋势将因此得到抑制，部分标杆房企虽然短期内不会大幅下调房价，但未来一段时间或将率先采用‘以价换量’的措施以提升市场份额。”(半月谈网/记者 孔祥鑫)

　　二手房市场“末班车”冷清到站

　　由于楼市调控“国五条”地方细则开始在3月最后一周密集出台，部分城市二手房市场成交量出现高位回落态势。专家认为，在政策“真空期”抢搭“末班车”造成的成交火爆现象，也将随着“末班车”到站而终结，部分城市二手房市场可能会异常冷清。

　　这个点儿买房流行“闪签”

　　在上海一家银行工作的唐小姐，上周末刚刚搬进新租的房子，正准备开始新的生活，就接到了房东的电话：“实在对不起，这房子我今天卖了，请搬出来吧。”

　　前一天还在出租，后一天就把房子给卖了，这样的房东近期并不少见。记者走访上海多家房产中介了解到，由于担心楼市调控“国五条”地方细则可能在3月底出台，二手房买卖双方都急于成交，在价格上各有让步。21世纪不动产在上海部分门店成交客户中有30%以上是“闪签”，个别门店单日八成以上成交量都是这种“一拍即合”型的。

　　“3月上海二手房成交量很有可能超过3万套，甚至会超过2009年11月3.2万套的纪录。”德佑地产研究总监陆骑麟说，目前仅德佑的成交量就环比增长了3.5－4倍。

　　由于地方版细则尚未落地，政策的“末班车效应”使得3月以来的二手房市场尤为活跃。中国房地产信息集团研究中心提供的交易数据显示，在“国五条”细则出台后的第一周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，多个城市单周成交量环比增幅超过300%。

　　业内预计，今年一季度，北京二手房交易量将超过6万套。不过对于中介市场而言，这只是短暂的繁荣，下两个季度或将迎来小中介门店关闭潮。

　　上海中原地产金杨店工作人员称，进入3月的最后一周，虽然二手房交易仍较为活跃，但与前段时间的火爆情形相比，已不可同日而语。“现在客户也不急着连夜过户了，‘闪签’的情况也很少，特别是买家产生观望情绪，交易量明显下降。”

　　不少业内人士认为，3月政策真空期透支了市场需求，同时地方落实“国五条”的措施也会抑制部分需求，可以预见，随着“末班车”到站，部分城市二手房市场可能会异常冷清。

　　地方细则应避免误伤合理需求

　　“国五条”出台后，为“突破”限购及税收政策，有些夫妻竟通过离婚来规避，网上甚至流传着“离婚买房攻略”。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭称，让居民通过离婚的方式规避交易税费，并不是调控政策的本意。居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，合理考量不同人群的购房需求变化，才能平衡多种需求。对于改善型需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，而不是一味地通过增加交易成本来限制合理需求。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部近日发布的报告称，目前楼市调控政策已有效挤出投资者，去年上海楼市成交量的九成由刚需构成。自“国五条”调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出现比较明显的上升。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称，按差额的20%征收个人所得税，虽然短期可能导致成交量下降，但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。从长期来看，在买卖双方的博弈中，可能会纠正现在楼市买卖中的不良习惯，即由买家交付所有税费，而改为买卖双方税费各付的健康市场行为。

　　楼市泡沫隐忧再现

　　近年来，随着房价一路走高，楼市“春天派”的预测似乎每言必中，在与一些看空者的打赌中也大多赢得胜局。但随着房价继续上涨，业内对楼市也开始持谨慎态度。万科董事会主席王石认为，中国楼市存在明显泡沫，且可能因失控而破裂。

　　根据国家统计局日前公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超九成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居首，且均创历史新高，引起了业界的普遍担忧。

　　北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫，尤其是一线城市，愈发明显。

　　上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，楼市“国五条”能否抑制其涨幅，目前尚不好说。

　　王石则指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策还需调整。

　　张大伟也认为，挤碎泡沫，即控制房价上涨并非治本之策，只有提高居民收入，使其与现在的房价相匹配，同时降低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。(新华网，记者 魏宗凯 郑钧天)

(来源:半月谈网)