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国五条细则解读:买卖方不得以个税增加解除合同

2013年04月17日10:48    来源:法制日报    手机看新闻

前不久,各地落实“新国五条”新政实施细则纷纷落地。《法制日报》记者在采访中了解到,随着实施细则出台前各地连夜排队购房火爆场面的出现,一些法院也迎来合同解除的热潮。

合同已签交易未成20%个税由谁承担?因政策调整致使购房合同无法完成怎么分担责任?实务界人士表示,在各地细则颁布后的一定时期内,围绕这些问题引发的购房合同纠纷案件可能激增。

“新国五条”出台后,江苏省高级人民法院发布预警信息,提示地方细则落地后或现6类纠纷。无锡市南长区人民法院副院长林春江介绍,截至目前,该院已受理商品房买卖合同纠纷案件32起。

“个税比例上调到转让所得的20%,未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。”他说。

3月30日,北京市政府发布贯彻落实“新国五条”实施细则的通知。数天之后,丰台区人民法院就受理了首例涉“新国五条”纠纷案。

对二手房交易中售房人征20%的所得税是“新国五条”最具杀伤力的措施。对此,多位基层法院人士均表示,严格征税直接作用于售房人。但在究竟由谁承担这部分税费问题上,政策规定与交易习惯存在冲突。有关个税征收的法律法规虽明确了个税缴纳的义务主体为售房人,但从交易实践来看,通常约定一切税费均由购房人承担。

这种脱节带来的问题是,房屋买卖双方可否因个税调整主张解除合同?合同中关于“一切税费均由购房人承担”的约定是否有效?

记者了解到,主张认可当事人在购房合同中的约定效力,是大多数法官的看法。

“因为个税是交易完成后国家向售房人征收的,因此个税增加本身并不应当引起合同的解除。”林春江表示,从缔约自由角度看,合同中当事人关于税费负担约定应当认定有效。即便在各地细则出台后,当事人也不得以事先不知道政策为由要求解决合同。

据了解,各地法院受理的二手房买卖合同纠纷中,绝大多数案件的买卖合同均对税费负担进行了约定,但该约定往往过于笼统。

北京市第一中级人民法院法官郭嘉告诉记者,如果当事人对税费负担有明确约定,应该遵从其约定。如果没有约定或约定不明的,则按照合同有关条款或者交易习惯确定。

他表示,在“新国五条”出台后到各地细则出台前的过渡期内签订的合同如何认定,是审判工作难点所在。

“在过渡期内,买卖双方对于个税征收应当有所预期。双方在协商中可能对税费负担进行协商,也可能抱着侥幸心理未作明确协商。”郭嘉表示,这需要法官结合相关交易文件、售房人出价变化、税费条款本身表述等多方面情节进行判断。 记者袁定波

(责编:聂丛笑、乔雪峰)




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