大佬新锐重新角力一线城市 得一线者得天下

　　沉寂已久的土地市场最近波涛再起，北上广深地王频现。

　　6月3日，越秀地产以24亿元总价拿下一地块，楼面地价高达34590元/平方米，再度刷新广州“地王”纪录，甚至超过目前周边在售的一手房价；6月5日，佳兆业在上海拿下4.8万平方米居住用地，起始价约2.6亿元，最终以近5.3亿元成交。这是其近31天来第6次拿地，累计共花了60多亿元。

　　不止是在广州上海，全国一线城市最近以来都是地产开发商们拿地的主战场。其中不仅有“万招保金”传统地产巨头们的身影，甚至还有像佳兆业这样的地产新锐。从广州、上海等城市的土地出让竞争情况来看，地产新锐力量与传统地产巨头的角逐几乎白热化，佳兆业与中海、保利等巨头的叫价非常接近，最终成交价各家相差无几，新势力崛起的态势已经昭然若揭。

　　当前全国市场土地市场成交量大幅回升，而土地价格又没有出现大幅反弹，因此，对于地产开发商而言，最近仍是相对较好的拿地时机。跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场，这显然是最优的战略选择。

　　有实力者有未来

　　地价形成的最终因素，是市场，而不是企业，因此，不能简单地把地王的出现归咎于开发商。其实，从本质上讲，谁也不愿意做地王，谁都希望以更低的价格拿到地，问题是，僧多粥少，物以稀为贵。

　　今年4月国土资源部公布的数据显示，2013年全国住宅用地计划供应总量15.08万公顷，其中商品住宅用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住宅供地连续第二年减少。

　　地王的诞生，离不开资金的支持，有实力者才能得地王。数据显示，仅仅今年3月，重点监测企业共发生融资15笔，累计融资金额超过400亿元人民币。5月，易居房地产研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市土地成交面积同比大增45%。而土地出让金相比2012年5月增长近4倍。

　　地王的竞争，实则为资金实力的竞争。从宏观层面看，目前中国流动性充裕。截至今年4月末，广义货币(M2)余额103.26万亿元，今年前４个月社会融资规模为7.91万亿元。从行业层面看，地产开发商们现在手头都很宽松。数据显示，全国15家大型房企截至2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%，较本轮调控未全面升级的2010年底时也增长了36%。

　　传统巨头也在加快融资步伐，其资金也将用于新土地项目的拓展。可以说，在楼市调控政策收紧的背景下，融资能力正在成为衡量房企综合实力的重要标准，谁能把握好土地市场的机会，谁才能把握住“房地产市场的下半场机会”。

　　中原地产研究中心监测的十大标杆房企除绿城外5月均有购地。5月前30天，十大标杆房企权益购地金额为162亿元，环比4月增长26%。其中万科5月新增项目8个，合计土地出让金35.17亿元。恒大地产5月27日以50.45亿元的总价竞得重庆市拍卖出让的4宗商住类地块，建筑规模达116万平方米，楼面价平均为4340元/平方米。购地金额占到5月单月销售业绩的54.5%。

　　以近期风头最健的佳兆业为例，佳兆业敢于多处拿地，正是因为他们在金融市场上进行了大规模融资，目前手上的资金十分充裕。佳兆业在今年以来，发债总额约折合人民币83亿元。而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。市场分析认为，佳兆业融资所得除部分资金用于营运外，最主要的支出将是用于拓展土地。

　　当然相对于实力强劲的开发商而言，在本轮地产市场发展潮流中，缺乏实力的中小企业则很容易就在这一轮扩张中掉队，尤其是因为资金实力很难与高手同台竞技。因此，当下，抢到优质土地才是市场角逐的前提。

　　得一线者得天下

　　房产税，没有改变地产开发商对一线城市的狂热；新型城镇化，没有更多地吸引开发商对三四线城市的兴趣。从目前来看，这一轮地王之争，一二线城市正成为这轮楼市竞争的主战场。此前被市场津津乐道的“农村包围城市”战略被放一边，直接集中到一线城市相互拼杀，华侨城在深圳、万科在北京、佳兆业在广州……明知一线城市竞争更激烈，却偏向虎山行。

　　其实，其中奥妙并不难理解。一线城市竞争虽然激烈，但一线城市的供应也少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小，导致了很多大房企纷纷加入拼杀。佳兆业相关人士就表示，对中国房地产市场的前景看好，广州等一线城市市场仍有很大的发展空间。作为这两年市场杀出的新锐，佳兆业近期的大举拿地，可以看作是房企转向的风向标。

　　目前，一线城市房价涨势依旧，也是开发商在一线城市短兵相接的一个注脚。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价情况显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。这无疑也刺激了开发商在一线城市拿地的热情。

　　当前土地市场热点主要还是一二线城市，品牌房企重返一二城市，凸显房企布局战略与一二线城市投资价值，同时，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，这证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。一二线城市的市场竞争如此之激烈，实力相对落后的中小企业已经被甩落车尾，很难再进入。如果近两年还拿不到地，很多中小地产开发商或将无奈地退出北上广深。

　　虽然与地产巨头实力有差距，但一些地产新锐敢于走向舞台中央，将战略布局调整到了一二线城市，与巨头们短兵相接。对中国房产业来说，他们是一抹亮色；对地产新锐们来说，这是实力的证明。从积极拿地到占据一线城市核心位置，在新一轮卡位暗战中，新锐地产力量将参与其中。（程惠建）