最牛老年公寓 19万多“买房” 20年净赚4倍？【2】

三问老年公寓

有这么高额的回报？

一旦开发商违约 投资者没处说理

江苏李安祥律师事务所的倪韶风律师指出，该老年公寓的开发商公然出售公寓的经营权，在交易的过程中不仅仅是像表面上看起来的那样是在“出租房屋”，实质上还是通过以租代售的方式将国家的划拨土地也一并“出租”了出去。

问题随之而来，这样的投资方式究竟有没有风险？

南京工业大学不动产研究所的付光辉副教授认为，这样的投资方式并不稳，如果后期“爱玉老年公寓”的开发商因为种种原因破产或倒闭，投资人权益将很难得到任何保障。

付光辉副教授解释说，从法律层面上来说，投资人花二三十万购买的，仅仅是老年公寓房产20年的租赁权，但在法律上租赁权并不属于物权，仅仅只是一个债权，而债权是很难得到法律保障的。“即使开发商和你签了合同，在他经营不下去的情况下，他可能就违约造成一系列麻烦。”

记者也仔细研读了一下开发商提供的样板合同。在关于违约责任的条款内容上，记者发现，开发商提供的合同中对于投资人（乙方）的约束很多，但却较少提及自己若是违约需要承担怎样的法律责任。并且其中还有一条内容为“若因不可抗力因素导致延期交付的，甲方（开发商）不承担违约责任。”

有这么另类的销售？

公寓曾预售床位 被民政部门叫停

据扬子晚报记者调查了解，去年11月，这家公司就在珠江路南京新世界中心25楼，公然售卖老年公寓的“床位”。

根据当时的报道，他们也是把项目宣传为一种高回报的投资项目，号称两三年之后就可以翻番。

根据民政部门的事后调查和当时媒体的报道：该开发商销售总监宣称，老年公寓100张床位已卖出去一半多了，售价为10年期的8.2万元、15年期的10.2万元，20年期限的是12.2万元。上述价格不包含餐费和护理费用，仅仅是床位的费用。

栖霞区民政局社会福利科当时就表示，老年公寓项目属于社会福利性质，虽然政府鼓励民间资本进入，但不同于房地产市场的期房销售。

民政部门表示，“爱玉老年公寓”这种以投资为目的吸引老年人预先购买床位的行为，存在一定的风险，建设过程中一旦出现资金断裂等问题，将给老年人带来难以挽回的损失。

于是，栖霞区民政局叫停了这种做法，要求开发商将收取的预定费用全部退给已花钱买床位的老人，改为意向合同的方式合作。

目前，南京市民政局、国土局等相关部门已介入对此事件的调查处理工作。

事件追踪

栖霞区民政局：已多次要求停售

八卦洲“爱玉老年公寓”项目是建在国家划拨用地上的，根据国家关于划拨土地的使用管理规定，该项目应属于社会福利性质，不可用于经营盈利。江苏李安祥律师事务所的倪韶风律师认为，开发商的违规之处很明显：以国家划拨用地来从事经营项目。

记者又来到批复同意筹办该项目的栖霞区民政局了解情况，该局社会福利科负责人表示，对于江苏宏飞经济发展有限公司的这种经营模式，他们不予认可。“风险太大了，不出事还好，万一出个事情他跑了，我们上哪去找？”

这位负责人还透露，他们此前曾多次通知“爱玉老年公寓”的负责人，不允许采用这种模式经营，要求对方停止经营权的销售行为。

由于目前国家对于老年公寓的经营并没有严格规范，因此他们管理起来也十分困难，除了口头叫停，并没有什么其他实际有效的做法。“政府现在没有明文，这个模式正在探索，到底合不合法，我们也不清楚，上级政府部门也没有说不能搞。”（记者 焦哲 文/摄）