基础设施REITs试点有望进一步增量扩围。近日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

专家表示，作为基础设施领域的重大投融资创新，REITs能够盘活存量、带动增量、扩大有效投资，进一步扩大试点范围、建立多层次REITs市场，有助于更好地激发市场活力和发展内生动力，从而更高效服务实体经济。

市场总体运行平稳

自2020年4月试点启动以来，我国REITs市场发展进入快车道，总体运行平稳，达到预期目标。

数据显示，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成良好示范效应。

在国际资本市场，REITs已有60多年发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。借鉴成熟市场经验和规律，我国走出一条符合中国国情的REITs发展之路。李超表示，在服务方向方面，我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，落实中央“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。

在运作模式方面，结合实际，我国采用“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式；治理结构以基金管理人为主导，原始权益人参与，同时采用外部管理模式，相关制度安排既有利于保护投资人利益，又有利于发挥原始权益人运营能力优势，增强其参与积极性，这是对公司治理机制的有益创新和探索。“我国基础设施REITs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可。”李超表示。

展望未来，基于我国庞大的基础设施规模以及海外成熟市场的发展态势，我国基础设施公募REITs发展空间广阔。上交所总经理蔡建春分析，从境外市场看，海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考虑到目前我国百万亿元级的存量基础设施规模、每年百万亿元的GDP水平和近80万亿元股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿元以上，潜力巨大。

进一步扩大试点范围

对于REITs试点范围将迎来进一步提速扩围，市场反应热烈。

“推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域意义重大。”中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇表示，短期内商业地产REITs或有助于房企信用风险处置，防范金融系统性风险；长期来看商业地产REITs市场建设或将引导开发商拓展价值边界，提升综合能力，同时从供给侧为资本市场提供更为多元的长久期资产。

光大证券分析师何缅南认为，商业不动产REITs研究加速，有助于推动市场高质量发展。对于租赁市场来说，长租公寓当前处于政策红利期，租赁市场监管力度加强及降税导向为长租公寓带来新发展空间，公募REITs的放开势必有利于企业缓解融资难，进一步提升租赁物业供给量。

今年以来，支持基础设施REITs扩容提质的政策措施密集落地。5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施REITs健康发展，鼓励更多符合条件的项目发行上市；5月27日，证监会与国家发改委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。

政策助力为REITs市场发展打开广阔空间。今年获批的REITs产品，资产类型已由传统基建类项目，拓展至清洁能源、保障性租赁住房等基础设施补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。

未来基础设施REITs扩围还有哪些可能性？北京大学光华管理学院院长刘俏认为，高铁、新能源车、5G基站等关键领域在国民经济里处于节点位置，行业内的投资和技术变革有较好的外溢效应。对于这些领域，可以把它识别出来，纳入REITs底层资产范围，优先进行发展。还可以把碳资产纳入REITs底层资产范围，通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，引导资金配置到关键领域，推动找到最优化的碳中和实现路径。

值得一提的是，在基础设施REITs资产扩围的同时，基金扩募步伐也在持续。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基础设施REITs扩募项目状态更新，其中华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT状态更新为“已反馈”，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT状态更新为“已问询”，意味着首批基础设施REITs扩募又有新进展。

“首批基础设施REITs扩募，更多基础设施被纳入底层资产，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平。”光大证券分析师孙伟风表示，国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

探索建设多层次市场

12月6日召开的中共中央政治局会议提出，要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用。REITs是基础设施投融资机制的重大创新，在有效盘活存量资产、拉动社会有效投资方面能够发挥出积极作用。

不过，当前我国基础设施REITs尚处于发展初级阶段，市场建设有待进一步完善。招商基金研究部首席经济学家李湛表示，目前政策规定中对于底层资产项目的要求较为严格，市场上符合条件的优质项目不多，对各类REITs产品的税收优惠不够明确。此外，目前REITs公众投资者参与程度不高，产品流动性有待进一步提升。

要充分发挥基础设施REITs产品功能，还需推动多层次REITs市场建设，加快推进REITs市场常态化发展。

“为尽快拓宽市场的广度和深度，应当积极探索建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。”蔡建春表示，还应鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs；进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

要更好地激发市场活力和发展内生动力。蔡建春认为，还应坚持市场化方向，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用，实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端，加强市场组织，持续研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励。在审核端，构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循以信息披露为中心，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端，持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。

张宇认为，建立多层次REITs市场，意味着市场发行主体应多元化，即在当前以国企央企为主要发行主体的基础上，鼓励民营企业参与REITs发行；底层资产类型应多元化，进一步推动更多基础设施资产类型上市，以及研究推动商业不动产试点；投资主体应多元化，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业化REITs投资者群体。

REITs市场建设是一项系统工程，需发挥各方合力。李超表示，接下来证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。

李华林

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