國五條細則解讀:買賣方不得以個稅增加解除合同

前不久，各地落實“新國五條”新政實施細則紛紛落地。《法制日報》記者在採訪中了解到，隨著實施細則出台前各地連夜排隊購房火爆場面的出現，一些法院也迎來合同解除的熱潮。

合同已簽交易未成20%個稅由誰承擔？因政策調整致使購房合同無法完成怎麼分擔責任？實務界人士表示，在各地細則頒布后的一定時期內，圍繞這些問題引發的購房合同糾紛案件可能激增。

“新國五條”出台后，江蘇省高級人民法院發布預警信息，提示地方細則落地后或現6類糾紛。無錫市南長區人民法院副院長林春江介紹，截至目前，該院已受理商品房買賣合同糾紛案件32起。

“個稅比例上調到轉讓所得的20%，未能完成轉讓手續的買賣雙方很可能就個稅支付責任產生分歧。”他說。

3月30日，北京市政府發布貫徹落實“新國五條”實施細則的通知。數天之后，豐台區人民法院就受理了首例涉“新國五條”糾紛案。

對二手房交易中售房人征20%的所得稅是“新國五條”最具殺傷力的措施。對此，多位基層法院人士均表示，嚴格征稅直接作用於售房人。但在究竟由誰承擔這部分稅費問題上，政策規定與交易習慣存在沖突。有關個稅征收的法律法規雖明確了個稅繳納的義務主體為售房人，但從交易實踐來看，通常約定一切稅費均由購房人承擔。

這種脫節帶來的問題是，房屋買賣雙方可否因個稅調整主張解除合同？合同中關於“一切稅費均由購房人承擔”的約定是否有效？

記者了解到，主張認可當事人在購房合同中的約定效力，是大多數法官的看法。

“因為個稅是交易完成后國家向售房人征收的，因此個稅增加本身並不應當引起合同的解除。”林春江表示，從締約自由角度看，合同中當事人關於稅費負擔約定應當認定有效。即便在各地細則出台后，當事人也不得以事先不知道政策為由要求解決合同。

據了解，各地法院受理的二手房買賣合同糾紛中，絕大多數案件的買賣合同均對稅費負擔進行了約定，但該約定往往過於籠統。

北京市第一中級人民法院法官郭嘉告訴記者，如果當事人對稅費負擔有明確約定，應該遵從其約定。如果沒有約定或約定不明的，則按照合同有關條款或者交易習慣確定。

他表示，在“新國五條”出台后到各地細則出台前的過渡期內簽訂的合同如何認定，是審判工作難點所在。

“在過渡期內，買賣雙方對於個稅征收應當有所預期。雙方在協商中可能對稅費負擔進行協商，也可能抱著僥幸心理未作明確協商。”郭嘉表示，這需要法官結合相關交易文件、售房人出價變化、稅費條款本身表述等多方面情節進行判斷。 記者袁定波