四季度或成樓市調控加碼窗口期 限購限價或加碼

9月一線城市房價同比漲幅首次全線超20%

四季度或成樓市調控加碼窗口期

國家統計局22日數據顯示，9月，在全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅均超過20%，這是該項統計自2005年開始發布以來首次出現這種情況。

分析人士表示，房價快速上漲超預期，可能引發新的調控政策，四季度可能迎來政策窗口期，熱點城市可能密集出台微調政策，中央層面可能推出新的調控措施。盡管樓市調控長效機制正在醞釀，但從當前態勢看，限購、限價等行政手段短期內可能不會退出，甚至有加碼可能。

區域分化態勢明顯

9月，在全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲的城市有65個，持平的城市有3個，僅溫州和桂林2個城市環比下降。平均而言，70個大中城市新建商品住宅平均環比上漲0.72%，繼續處於上漲通道中。

與去年同期相比，在70個大中城市中，僅溫州9月新建商品住宅價格下降，其余城市均同比上漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市9月房價同比漲幅均超過20%，北京繼續成為領漲者。平均來看，70個大中城市新建商品住宅價格9月平均同比上漲8.7%，創今年以來新高。

業內人士表示，與2007年的一輪房價大漲相比，目前的房價上漲有所不同。2007年時，房價上漲較普遍，不同城市房價漲幅差距不大，而目前區域市場分化較明顯，在一線城市大幅領漲同時，部分二三線城市存在供應壓力，房價上漲后續動力不足。

中原地產報告顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。一線城市與二三線城市漲幅差距正逐漸拉大。

市場人士表示，導致這種分化的主因是土地供應。近年來，一線城市和部分二線城市土地供應不足，但市場需求持續增加，市場出現供不應求局面，而眾多三四線城市在土地財政驅動下大量供地，給市場帶來消化壓力。

在房價快速上漲背景下，部分城市可能難以完成今年的房價控制目標。9月，在全國70個大中城市中，有15個城市新建商品住宅價格同比上漲超過10%，24個城市漲幅在8%-10%之間。

地王助推房價上漲預期

在熱點城市房價上漲的原因中，供應不足首當其沖。華遠地產董事長任志強認為，近幾年北京商品房供地規模始終處於負增長狀態，雖然供地總規模不小，但剔除保障房和其他基礎設施建設用地后，純商品房用地面積不足，再加上配建制度將保障房用地成本轉嫁到商品房土地上，推高商品房地塊價格。北京市住建委數據顯示，9月下旬以來，北京樓市庫存已降至6萬套以下的歷史最低水平。

預期管理失效進一步助長房價漲勢。7月以來，一線城市頻繁出現“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城市。“地王”帶來的房價上漲預期導致市場出現一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進一步推漲房價。

近幾個月一線城市成交區域分布顯示，高價地對房價有明顯影響。近兩個月來，北京部分區域的土地價格均超過該區域歷史峰值，這些區域正是近期房價上漲較快的熱點區域。

業內人士認為，在當前供需失衡和預期管理失效的背景下，要想在短期內止住房價上漲勢頭恐非易事。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一二線城市集聚過多資源，房價易漲難跌。2012年以來過多的信貸供應是房價上漲重要原因。這些影響房價上漲因素目前依然存在。由於熱點城市房價具有更強的上漲動力，房企持續向熱點區域集中，可能助推房價上漲。

張大偉表示，房價持續上漲的現實正在促使房地產長效調控機制加速出台。分析人士認為，作為調節市場供需重要手段，房產稅改革試點擴圍時點可能臨近。

分析人士認為，樓市調控政策需加碼，從而在短期內迅速抑制房價漲勢，穩定市場預期。業內人士建議，熱點城市可適度上調二套房首付比例和貸款利率，限購不嚴厲的城市需提高限購門檻。在有關部門窗口指導下，部分城市已出台微調政策。繼鄭州、南京先后收緊調控政策后，深圳近期推出穩定房價8條措施。北京市有關部門近日宣布，明年將供應超過5萬套自住型限價商品房以平抑市場供需矛盾。