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案件回顧

張某將位於某商業區的門面房出租給李某使用，雙方約定：李某租賃該房屋用於經營奶茶店，租期2年，年租金24萬元，李某每半年交納一次租金，李某若轉租房屋需經出租人張某同意。

合同履行過程中，張某偶然發現店面從奶茶店變更為炸雞店，經核實老板也不是李某。張某心裡不舒服，本想找李某要個說法，但妻子以李某正常支付租金、經營什麼對租金影響不大為由進行勸說，張某也就沒再追究。不料，到下一期該交租金時，李某並未正常繳納租金，理由是炸雞店老板沒給他租金，所以他無法給張某交租金。於是張某一紙訴狀將李某訴至法院，以李某擅自轉租未經過他同意為由要求解除租賃合同。

法院經過審理認為：張某與李某簽訂的租賃合同合法有效，該合同中明確約定李某轉租房屋需要張某同意。依據法律規定，張某作為出租人在知道李某擅自轉租房屋后，有權在合理期限內提出解除合同。但張某在知道該房屋被李某轉租以后6個月內並未行使解除合同的權利，應視為張某同意了轉租行為，其無權再以此事實作為合同解除的理由，據此駁回了張某的訴訟請求。

● 法律解讀   

《民法典》第七百一十六條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效﹔第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。”

本案中，張某和李某的租賃合同中明確約定轉租需要張某同意，李某擅自轉租的行為違反了約定，但張某偶然發現店面由奶茶店變更為炸雞店時，知道或應當知道房屋已經被李某擅自轉租，出於其他考慮沒有在6個月內提出解除合同，張某這種行為在法律上就視為默認李某轉租的行為，據此法院駁回其以此為由解除合同的主張。

作為出租人的張某，在李某擅自轉租又拒絕繳納租金的情況下，不能以轉租行為主張解除合同，還有哪些救濟途徑呢？第一，張某可以選擇起訴李某要求其繼續履行合同、繳納租金並支付逾期利息或違約金。第二，張某可以選擇按照合同約定起訴李某解除合同。假設張某和李某的合同中明確約定李某逾期支付租金超過多少天，張某有權解除合同，則張某有權向法院要求按照合同約定與李某解除合同，由李某支付欠繳租金並承擔相應法律責任。第三，張某可以選擇按照法律規定起訴李某解除合同。《民法典》第七百五十二條規定：“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金﹔也可以解除合同，收回租賃物。”第五百六十三條規定了當事人可以解除合同的情形，張某可以根據李某逾期支付租金的情況，依法適用上述法律規定的情形之一主張解除合同。

● 律師提醒

法律賦予出租人的權利非常充分。首先，應當在專業人士指導下簽訂一份權利義務約定充分、全面的租賃合同，避免發生糾紛時出現沒有約定或約定不明的情形﹔其次，要密切關注承租人對租賃房屋的使用情況，及時發現並解決問題。尤其對不能接受的轉租行為，要及時提出解決方案，防止過了法定期限喪失勝訴權﹔最后，提醒各位出租人，一定要求承租人繳納押金，如果遇到承租人不繳納租金的情況，也能在一定程度上減免經濟損失。

（北京雷杰展達律師事務所高級合伙人、律師尹紅志）

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