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房企“三線四檔”、房地產貸款集中度管理、土地供地“兩集中”……進入8月，在經歷密集、精細的調控之后，上市房企正式進入中報密集披露期。

監管的不斷加碼，對整個行業的發展都有較為深遠的影響。有專家認為，傳統的房地產周期與開發運營模式已不能完全適應當下的市場環境。上市房企中報的密集披露，也為政策落地后的市場調整情況提供了重要的觀察窗口。

從中報業績看，2021年上半年，行業整體業績保持穩定，房企“降負債”成效明顯。

據choice數據顯示，截至8月31日，在A股上市的117家房地產開發企業均已披露業績中報。從淨利潤來看，有91家企業實現盈利，佔比77.7%。其中，24家淨利潤突破10億元，萬科、保利、綠地三家房企淨利潤均破100億元，分別實現超161億元、146億元、109億元。

多位專家表示，在行業馬太效應不斷加劇的情況下，不同規模房企的發展目標和需求將面臨分化。在政策影響下，房企仍需轉變底層邏輯，用高質量、可持續的發展代替對規模的執著，在傳統行業效能見頂前，布局尋求新突破。

行業“降負”成效明顯

2020年8月，住建部、人民銀行召開重點房地產企業座談會， 12家房企出席會議。會后，關於“三道紅線”的信息在網上迅速發酵。一年后，官方在2021年7月首次對“三道紅線”進行明確，即“三線四檔”，這無疑是給身患“三高”的部分房企亮出了“紅牌”。

過去的一年，在政策對房企杠杆監管的強加碼下，不少房企通過賣項目、分拆物業上市等方法，緩解流動性壓力。亦有的拿地又退地，或向金融機構爭取債務展期，想方設法降低杠杆比例，讓債務回歸合理區間。

從數據上看，一年來行業整體“降負”較為明顯。根據貝殼研究院統計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現降檔，降檔率達到40%，零踩線的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家。

從今年中報看，“降負”仍在繼續。數據顯示，在目前統計的79家已發報房企中，有71家保持檔位不變，佔比近90%﹔萬科、綠地、雅居樂、祥生、佳兆業5家房企下降一檔，另有京投發展、上實發展、藍光三家房企出現檔位上升情況。

當然，“降杠杆”關系到房地產行業的長期穩健發展，並非逞一時之快。與房企的快速降檔相對應，房企債務違約事件頻發也引發業界對其安全性的關注。

相關數據統計，2020年房地產違約債券余額佔全市場比重由4%以下提升至8%，金額從2019年的67億元，提升至2020年的203億元。進入2021年后，房企違約情況進一步加劇。截至8月初，房地產違約債券余額已達到468億元的歷史最高值，佔全市場債券違約余額的29%。

“ ‘快速’其實是把雙刃劍，投放在更長的維度中，降檔的結果是短期的，而降檔的質量是長期的。當前階段更加考驗房企對安全性和穩定性的把控，房企需正確理解監管政策的實際目的，追求持久穩定的發展方向。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

房企拿地更趨謹慎

今年，是土地市場“雙集中”供地政策施行的第一年。從拿地數據上看，各規模房企均不約而同選擇放慢腳步，拿地態度更趨謹慎。提高現金流，成為當下眾多房企應對風險的重要舉措。

雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林在今年業績會上坦言，現在的確是“現金為王”的時期，雅居樂將會“優中選優”，未來3年會在各方面更加審慎。

今年上半年，綠地拿地總量較去年同期有所下降，累計新獲取項目34個，權益土地面積259萬平方米，權益計容建筑面積571萬平方米。綠地在中報中表示，今年綠地更加突出“現金流回正快”等要求，更加注重項目的質量和效益。

業內專家認為，疊加房企“三線四檔”、銀行金融機構“兩集中”等調控影響，房企對土地市場的審慎態度或成為未來的長期趨勢。

貝殼研究院策略分析師劉婧姝表示，2021年上半年正處各項政策的關鍵適應階段，TOP50頭部房企面對資金壓力選擇開源節流，加速出貨的同時縮減土地市場的開銷，住宅用地成交面積縮減近兩成。同時，房企取地愈加謹慎，更加傾向於“小而精”，聚焦長三角和粵港澳等熱點區域和熱點城市降低未來銷售風險。

上半年拿地收縮，是否會影響下半年新房市場的銷售情況？劉婧姝表示，上半年取地量縮減情況疊加調控政策加碼，下半年新房市場銷售面積下滑將是大概率事件，新房市場銷售額亦會有所收縮。

“通常情況下，房企受結算影響，報表存在一定滯后性。今年調控對房企業績的綜合影響，將在2021年報發布時更為明顯。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“開源節流”仍是行業長期課題

可以看到，在調控加碼的持續引導下，房地產行業變革的步伐正在加速，過去粗暴高利的發展模式已一去不復返。

有觀點認為，在政策影響下，房企需從底層邏輯上需要發生轉變，用高質量的發展代替對規模的執著。在行業馬太效應不斷加劇下，頭部房企的壓力主要來自於如何高質量發展，中小型房企則更多面臨突破和生存壓力。

以臥龍地產為例，根據其中報顯示，上半年，臥龍地產新開工面積14.58萬平方米，竣工面積14.24萬平方米。土地面積則無新增。

李宇嘉認為，在改善性需求崛起的情況下，部分企業因前期過快擴張、彎道超車，造成債務的大規模的累積。這種模式在當前拿地和融資集中化的環境中將更容易受到風險的沖擊。而資金情況相對較好的企業，則可能會在當前形式下獲得更多市場機會。

在這一趨勢下，越來越多的房地產企業已轉變經營思路。近期，就有房企變被動為主動，對外公開表外債務融資，應對行業“變速”風險。

一直以來，具有隱性債務屬性的表外負債成為行業較大的風險隱患。在8月23日正榮地產舉行的2021年中期業績發布會上，正榮高管團隊主動公布其表外負債情況，成為行業內首家主動披露表外負債的房企。

對於頭部企業來講，降本、提質與增效同樣是需要長期關注的重要課題。保利中報提出，面對行業不確定性增加、資金面承壓、利潤率下行等風險，將進一步加強資金回籠，持續優化資產負債結構，提升產品效能、強化成本管控，提升運營效率。

潘浩表示，房企產市場規則不斷規范，更加考驗房企的高質量發展模式，而高質量中更為重要的是企業盈利模式的可持續性。“近年來，和房企相關的持有型租賃市場、物業管理市場、養老市場、城市更新以及數字化領域等都存在一定的市場機會。房企要在未來傳統行業規模和效能見頂之前，布局新的可持續增長點。” 

 

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