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“帶押過戶”優化二手房交易流程

亢 舒
2022年09月25日08:43 | 來源:經濟日報
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原標題:“帶押過戶”優化二手房交易流程

□ “帶押過戶”優化了二手房交易流程,對提振市場有一定積極作用,有助於更好地滿足剛性和改善性住房需求

□ “帶押過戶”模式下,交易更依賴銀行,銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時,銀行、公証或擔保機構等介入二手房交易后,交易成本是否會上升是一個不確定因素,控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提

近期,部分城市在二手房交易中推出“帶押過戶”的交易模式。對此,業內人士表示,“帶押過戶”優化了二手房交易流程,對提振市場有一定積極作用,有助於更好地滿足剛性和改善性住房需求。

所謂“帶押過戶”,是指對存在抵押的不動產需要上市交易的,賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記,買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。傳統的二手房交易過程中,如果住房還有未還清的銀行按揭貸款,手續相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款,即“贖契”,通過“贖契”解除原有抵押,才能辦理過戶手續,進而買方將房產再次抵押,獲得銀行貸款。

“帶押過戶”於法有據。民法典第406條規定,抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。“帶押過戶”能夠通過降低交易成本促成交易便利化,活躍市場,可謂一舉多得。

目前,“帶押過戶”的操作流程大致分為三步。第一步,銀行先行為買家放款,款項由公証處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函,放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。第二步,買賣雙方辦理房產過戶轉移登記,放款銀行為買家辦理抵押。第三步,公証處向賣家歸還貸款用於解除抵押。

“帶押過戶”帶來哪些便利和好處?一方面,省下費用。過去二手房交易模式下,需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶,“帶押過戶”節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費,以及過橋費帶來的利息和擔保費等,利於賣方盡快回籠資金。另一方面,省下時間。過去,一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款,則很可能對買方產生違約。“帶押過戶”減少了辦事環節,縮短了交易時間,避免時間拖延出現的違約情形。

“帶押過戶”如何更好推進?在廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平看來,“帶押過戶”模式下,交易更依賴銀行,銀行的主動性和積極性應該進一步提升。同時,銀行、公証或擔保機構等介入二手房交易后,交易成本是否會上升是一個不確定因素,控制好成本是“帶押過戶”進一步推進的重要前提。

“帶押過戶”仍需防范一定風險。黃羅平認為,對於買方而言,購買帶抵押的房產,是用自己的貸款用以償還賣方的貸款,隻要在過戶完成之前,權利都處於不確定狀態,房屋如被司法查封,將沒辦法順利過戶。因此,應了解房屋的具體貸款信息,如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款,則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同,才能“帶押過戶”。同時,“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公証或擔保機構等多方主體,交易環節更復雜,要保障各個環節的順暢,才能順利完成過戶交易。此外,買方要隨時關注房屋司法查封的情況,一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。

一些城市的有關部門在積極推行“帶押過戶”的過程中也推出相關舉措確保安全。比如,記者從唐山市不動產登記中心微信公眾號查閱到,該中心在推行“帶押過戶”時,通過“公正提存”和“雙預告登記”確保資金和交易安全。這兩項舉措既可以有效化解風險,提高交易安全性,又能夠促進資產快速流通。

(責編:羅知之、楊迪)
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