先存款再“验资”盛行楼市 房企自避销售风险

　　位于天宫院板块的金融街·融汇项目，要求购房人进行现场验资，并签署一份验资协议，其中还要求购房人亲手抄写“验资声明”。新京报记者 大路 摄

　　有北京户籍，或者拥有五年以上的社保证明或者纳税记录，就一定能买到心仪的房子？答案还真不一定。继“精装拆分”之后，不少购房人在买房过程中又要多签一份“补充协议”，以参与验资。近期，在北京楼市中包括金融街·融汇、葛洲坝·紫郡府、金第万科·金域东郡和中建·国际港等多个即将开盘的项目，在排号前均要求购房人“存款验资”，金额从十几万元到几十万元不等。

　　现象 刚需项目“验资费”涨价

　　“一开始（上半年）说是有40万元的存款就行，6月初销售打电话通知，说验资门槛提高到60万元了。”购房人殷先生告诉新京报记者，6月中旬，他接到通知到达位于天宫院板块的金融街·融汇项目，进行现场验资，并签署了一份验资协议，其中还要求购房人亲手抄写“验资声明”，表示对于验资活动内容“知悉并不持异议”。

　　据了解，殷先生排号的项目是金融街·融汇的三期，由于迟迟没拿到预售证，原本年初入市的项目，开盘日期和价格到现在仍未确定。但据该项目销售人员介绍，周边的毛坯房已经卖到18500元/平米，房子又过了半年，房价也在涨，所以未来的开盘价格肯定会高于原来预计的18000元/平米。

　　由于项目定位刚需，且是精装修交房，令不少购房人趋之若鹜。“排队的人很多，还有不少关系户。验资只是第一步，将来还要摇号，希望渺茫！”殷先生无奈地说，销售人员也告诉他，这次验资门槛提高意在刷掉一部分客户。新京报记者随后就验资问题多次联系金融街·融汇项目相关负责人，但截至记者发稿时，对方仍未给予回复。

　　同样在天宫院，预计7月份入市的明发广场，据其销售人员介绍，有意向的客户可以先登记，到正式排号时也需要客户出具20万元甚至更多的存款证明。“项目这次计划推出750余套房源，意向登记已达3000多号，为了提高摇号时的效率，项目会采取验资的方式排除一部分客户。就目前的情况来看，项目是不愁卖的。”该销售人员表示。

　　业内 甄选客户，核定价格

　　记者在走访的过程中发现，“存款验资”在即将入市的项目中已颇为流行。

　　位于大兴的中建·国际港预计推出1500余套房源，目前已排到2000多号。据了解，现在办理VIP卡仍可参与排号，但与之前不同的是需要20万元的存款证明。销售人员还再三强调说，存款证明不包括客户持有的股票、理财、基金，并且办卡采取实名制，一房一卡，不可更换或者增减姓名。据悉，该项目7月入市报价为23000元/平米，相比上一期在2011年开盘时的定价高出近三成。

　　据某房企相关负责人介绍，存款验资是开发商的自主行为，和北京市购房政策无关，其目的主要在于筛选客户，以前多见于一些中高端项目，现在一些刚需盘也很常见。

　　在亚豪机构副总经理任启鑫看来，市场需求大量存在的前提之下，刚需项目的确“不愁卖”。而限价令对于中低端项目的影响更大，这些项目也不得不通过更加精确筛选有效客群的办法，来判断市场需求，并做出相应的价格调整。

　　一位不愿具名的资深业内人士告诉新京报记者，这种市场现象和之前的“以销定价”相类似，市场不好的时候，担心价钱定高了；市场好了又怕价钱定低了，就用排号来测试市场温度。“排号如果特别火爆，之前的定价还可以再适当涨涨，购房人也能接受。”该业内人士如是说。

　　房企 供不应求，自避销售风险

　　在刚刚过去的7月2日，大兴区旧宫板块的葛洲坝·紫郡府开盘摇号。据记者了解，该项目此次推出500余套房源，尽管在摇号之前，也采取了先验资后排号的方式，并提出排号出示50万元的存款证明作为门槛，但仍然难阻购房人的热情。最终，有超过2000组购房人排号，该项目实际的供需比仅为1：4。而这种供需比差异较大的情况，在当前市场上在售项目里，并不少见。

　　据多位业内人士分析指出，从最近的市场表现来看，尤其是一些主打刚性需求的项目，存款验资屡见不鲜。主要还是因为今年主管部门严格限价，预售证审批趋严，有些项目迟迟拿不到预售证，延长了蓄客期，而刚需客群又是市场上占比较大的一类置业群体，因此，一套房子数人“抢购”也很常见。

　　实际上，并非所有的项目在排号验资阶段都需要出示存款证明。位于北五环外某项目相关负责人表示，只要符合北京户籍或五年以上社保、纳税证明，能够通过北京市住建委的购房资格标准即可，并不需要购房人再出示额外的资产或者存款证明。

　　但对于存款验资的现象，该负责人也表示可以理解，“房源毕竟有限，有需求的客户又比较多。如果到摇号的时候，几千人抢几百套房子，绝大多数人必然买不到，考虑到可能会引发一些过激的行为，这也是对后期销售所采取的一种避险方式。”该负责人说。

　　【链接】

　　“中国式”买房进化史

　　●2002年至2005年

　　排号

　　房地产市场发展方兴未艾，购房人对于购买商品房处于全新的认知阶段，开发商卖房采取排号模式，先到者先选。

　　●2005年至2009年

　　排号+摇号

　　从2005年底开始，房地产销售进入全盛时期，许多项目开盘即售罄。搬着板凳、卷着铺盖熬夜排号的购房场景屡见不鲜。为缓解供需矛盾，体现公平，开发商在以往排号的基础上引入了摇号模式，摇到谁，就谁买。

　　●2009年至2011年

　　购卡+排号+摇号

　　以发放购房卡或VIP卡“释放”购房优惠，在2009年以后层出不穷。购房人可通过购买第三方的“卡”，进行排号或参与摇号，如果有幸买到房则可以享受一定的优惠。买卡的钱也从最早的几千元涨至现在的几万元。

　　●2011年至今

　　限购令+购卡+排号+摇号

　　2011年2月，北京正式公布限购令。要求对已拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。开发商的卖房方式也日趋集以上方式之大成：限购令+购卡+排号+摇号。