"国五条"细则严厉超预期 改善型换房族成本大增

　　2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，这是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。

　　“新国五条”出台后，业内人士多认为缺乏新意，并预计实施细则可能要在全国“两会”后才会落地。然而，3月1日国务院办公厅突然下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》打破了这种预期。

　　专家指出，这个被业界称为“新国五条细则”的通知“新意纷呈”，其中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施意味着本轮调控已经实质性的升级和加码。对于眼下正准备“卖一买一”的换房一族等群体，新政策或将带来巨大的成本提升。

　　一买一卖税负大幅提高首付成本或增加15%

　　严格征收20%的二手房个人所得税是“国五条”细则中最受人关注的一条。由于这一规定涉及面很大，与很多人切身利益相关，引起不少换房族的担忧。

　　事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价算划算。

　　根据中原地产的计算，以一套非5年内个人唯一住房的普通二手房为例，假如房主原购房值50万元，目前总价200万，之前个税为成交总价的1%，即2万元，新政后按照差额的20%计算，就是30万，个税增加28万，相当于房屋总价的14%。

　　伟业我爱我家认为，二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种，可以说这一新政极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。

　　满堂红地产研究部高级经理周峰表示，近年来由于广州房价上涨比较厉害，如果真的按照新政“一刀切”按差额20%计征房产个税，不少房产的个税都会上十万元。落地细则还要看如何界定房改房等早年购进房产的价格，“当年房改房不少都是1万~2万元就买一套，如果这部分房子也按差价20%进行征税，基本上就相当于是整套房产加价20%”。

　　根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。新政细则会否对这一政策产生影响？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，根据新国五条细则的政策表示，符合5年以上个人唯一住房条件的应该能够享受免征个人所得税。

　　记者从广州市房地产交易登记中心窗口了解到，目前广州市二手房个税仍可选择过往的按成交价1%的计收方式，如果卖方是唯一自有物业仍可免收个税。预计近期广州税务部门会出台相关细则，届时才按新政实施。

　　换房一族应当尽快过户或可期待换房个税减免

　　目前，不少地产中介已经紧急通知买卖双方，趁着这段政策落地之前的空窗期，加快递件过户。有负责二手房交易递件过户的按揭公司透露，是否按个税新政策实施，应该以递件时间作为时间点，如果递件时间在地方税务部门落实政策的通知出台前，那么个人所得税还是会按成交价的1%征收。

　　“可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加疯狂。”杨红旭指出，由于现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统，想把价格做得很低，可能性越来越小了。

　　以广州为例，从去年开始，广州市税务部门已启动二手房交易价格评估系统，评估系统能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税，沉重打击了报低价以避税的方式。

　　值得注意的是，根据2010年9月底财政部、国税总局、住建部通知规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　“这两天，网上热议国五条细则，其中对差额20%所得税意见最大，官方也会注意到这一舆论。”杨红旭指出，未来国税总局和财政部、住建部很可能会下发一个通知，明确细则。其中可期待的是会否恢复对于换房者的优待，即出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税。

　　房价最快或5月开始现下行

　　美联物业全国研究中心的报告认为，整体而言，新国五条的细则是围绕遏制房价过快上涨制定的，本身除了细则里对投资投机者的打击力度更大，其他方面并无新意。但是，整体政策“绵里藏针”，将使得2013年成交量走势前高后低。价格最快在5月开始出现下行，但如果宏观经济不恶化的背景下，房价下行将在2013年年内结束。

　　该报告指出，虽然2012年下半年截至目前的交易量相对2012年上半年有所突破，但就历史数据而言，市场尚有待呵护。新国五条细则的落地，将严重打击目前的交易量，特别是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧，对市场杀伤力巨大，将直接使得市场交易短期内陷入冰点。

　　此前美联物业曾预计，二套房以上的首付款和按揭利率不管提升幅度如何，在政策落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%。加之交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。中期而言，有效房源将急剧减少，加剧二手市场的供需不平衡。

　　美联物业全国研究中心认为，根据过往税收方面的政策经验，征收高额税率(10%以上)，即刻减少一半的交易量。短期而言，将会使得二手房价横盘，如果买卖双方僵持的时间超过半年，则房价会下行。期间，发展商为了抢客，将先于二手市场降价，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价，也将使得一手成交量相对有保障。

　　不过，由于调控政策本身遏制房价的时效有限，加之外部经济面相对稳定，房价预计在2013年5月开始下行，年末企稳。而下一步政策将是针对多套房的持有者，征收房产税，而且税率有可能超过1%，迫使一部分业主释放出有效房源。记者 牛思远

(来源:南方日报)