粤版国五条率先落地 广州细则引5大争议

　　□专题策划

　　信息时报记者 罗莎琳

　　专题撰文 信息时报记者 罗莎琳 刘潇 张金娜

　　专题摄影 信息时报记者 郭柯堂

　　首个“国五条”地方细则在广东出台。25日晚间，广东省人民政府发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求：1.广深于3月底前公布房价控制目标；2.广深佛珠继续执行限购，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，坚决抑制投资投机购房需求；3.增加中小套型普通商品住房供应；4.加快保障性安居工程建设；5.加强房地产市场监管，年底前各地级以上市个人住房信息联网。不少业内人士表示，随着省五条的出台，广州细则将最迟在月底出台。记者走访了解到，对于即将出台的广州细则，楼价调控、限购范围、二手征税、二套房首付、中小户型供应等5大焦点问题备受关注，业内外人士众说纷纭，并对解决问题提出了一些建议。

　　广州今年楼价将限涨10%？

　　争议点：今年一二月均价上涨已超过10%，预计难有实质性下行

　　广州市政府26日召开的新闻发布会上，广州市委常委、常务副市长陈如桂表示，广州市新“国五条”落实细则方案还未审定，暂不公布。谈及今年具体房价调控目标时陈如桂说：“广州去年均价是1.4万，今年1、2月份分别涨了10%和14%，如果定的目标太低，压力就很大。”但他也给外界吃定心丸，“房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。”而据记者了解，广州2013年的GDP增速目标定在10%。广州市市长陈建华此前曾表示，这一目标有挑战，本来更倾向定在9%。对此一些业内人士认为，调控目标很难实现。事实上，今年1、2月广州均价已经上涨超过10%，达到16298元／平方米，而按年增长10%来算，今年均价必须回落至15448元/平方米。

　　不少关注楼价的市民告诉记者，根据官方数据，2012年广州楼价升幅仅4.8%，但他们感觉“楼价不停上涨现象已经非常明显。”市民刘先生表示将尽快买房，毕竟官方只是说要控制涨幅，并没有给出“楼价会下降或者回归合理”的信心。“根据陈副市长的说法，广州楼价今年继续上涨基本是肯定的了。”中大研究院周松教授分析指出，得益于“国五条”细则落地前两月广州楼价的冲高，即使年底楼价涨幅能控制在10%以下，市民只会觉得2013年年底的楼价比年初下降了。“但实际上楼价同比去年肯定还是在上涨。刚需市民随时可以出手，不必等待，预计广州楼价今年不会有实质性下行。”

　　从化增城是否会纳入限购？

　　争议点：限购后不排除有楼盘降价，但挡住了不少改善型买家入市

　　粤版国五条要求广深佛珠继续执行限购，广州细则是否会把之前不限购的增城和从化纳入进来？陈如桂表示，原则上增城和从化是广州的一个行政区，按照新国五条是应该纳入限购范围的，但它们又是代管市，所以会向省里请示再定。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，增城和从化纳入限购范围的可能性是50%，如果纳入，将对两地楼市带来较大的冲击，成交量肯定会大幅度萎缩，在供应量的压力下，不排除会有楼盘降价。不过地产专家韩世同认为，目前中心城区房价偏高，如果增城从化限购，需求量有限，其价格难以上涨，实际上还是改善型和刚需的首选区域。但增城某楼盘开发商表示，在限价的情况下，增城楼价没有象市区那样疯狂上涨；倘若限购，不仅不利于当地楼市的发展，一些有改善型需求的买家也找不到买房的出路。

　　据悉，在供应量巨大的压力下，去年郊区楼价并没有随行就势。2012年广州十区楼价上涨4.8%，市中心楼价涨幅尤为明显。不过，位于广州郊区的增城市去年楼价却不涨反跌。网易房产统计阳光家缘数据显示，2012年全年增城楼市整体均价为7430元/平方米，相比增城市公布的2011年全年楼价7666元/平方米下降了236元/平方米。

　　广州如何增加中小户型住宅供应？

　　争议点：广州新增用地缺口大，执行难度相当大

　　“国五条”细则规定，地方政府要“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。”然而，据记者了解，这一条措施，执行难度相当大。2012年3月30日国家住建部批复的《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》显示，到2020年，广州可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，缺口达到60%。可以预期，广州人口激增而可建设住宅用地匮乏，将是广州市政府面临的一道难题。此外，开发商拿到土地未必能及时开发中小户型住宅。

　　有数据显示，2012年广州市十区90平米以下小户型和90~143平米中户型一手住宅网签面积分别达到142.88和435.44万平方米，市场消化率为105%和111%，呈现供不应求态势。对此合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，若2013年中小户型仍然供不应求，将导致房价飙升。而中小户型之所以旺销，主要是因为大部分购房者对房价的预期已从预降逐渐转为预增，入市积极性增加；其次，广州近期公布了诸多规划利好，使得更多购房者入市。“2013年通胀依然，而买楼防贬值之心人皆有之，中小户型成为投资首选。”黎文江建议，接下来政府可推出更多的限户型土地供应市场。

　　但值得关注的是，记者了解到，2012年底广州推出的经适房紧凑小户备受冷落，在黄埔亨元花园尚有近半45平方米左右的两房一厅和35平方米左右的一房一厅在选房时间结束后仍然没人认购。广州市住房保障办有关人士透露，这一现象与经适房认购人群只以家庭为单位有关，不少家庭只能买一套房，都希望购买70平方米左右三房一厅。对此，中大社会学院周松教授分析，在商品房市场购买中小户型的刚需比例应该只有50%左右，剩余的还是以市民“小额投资”为主，毕竟“比起动辄数百万起步的商业物业和豪宅，普通市民肯定更希望购买总价较低的中小户型。”

　　二套房首付和

　　利率还会调高？

　　争议点：可能性非常大，利率提升对误伤一些合理的改善型买家

　　合富置业首席分析师龙斌指出，广州肯定会严格按照中央的政策方针，将二套房首付提高到七成的可能性最大，但应该不会再提高利率，目前二套房贷款利率已上浮10%，若再上升10%，买家负担相当重；首付的提高影响稍微小一些，利率的提升才是比较致命的，会严重打压一些合理的改善型买家。业内资深专家韩世同也表示，广州应该会执行该政策，有可能是二选一的调高，也有可能是首付和利率一起调高，首付调到七城，对买家影响不是太大；利率方面要看调高的幅度，幅度小影响也不会太大。

　　方圆地产分析师邓浩志认为，二套房的贷款首付以及利率的提高已经是常用的政策手段，如果楼市在上涨通道，影响是有限的；目前购买二套以上住房的，要么是改善型买家，要么是长线投资客，对投资客来说影响并不太，但对改善型买家来说增加了房贷成本，影响还是有的。

　　二手房交易

　　将征收20%个税？

　　争议点：将按增值部分的20%征收，但如何执行仍有不确定因素

　　广东省国五条细则当中，对于二手房交易个税问题只是用一句“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”带过，没有制定明确的时间表。对此陈如桂曾表示，国五条的精神很明确，在二手房交易中按增值的20%收税，将对投资性行为起到很大的抑制作用。

　　一些专家和业内人士分析，这一政策仍待细化。17号文中提到的“差价”，要“通过税收征管、房屋登记等”查询历史信息才能获得，但广东要到年底才能建立全省联网的住房信息查询系统，因此这一政策如何执行仍有不确定因素。不过满堂红研究部高级经理周峰认为，广州市可能会采取略为放松的政策，将征收对象由五年以下改为两年以下的物业，这样一来很多二手房就可以逃过一劫。

　　记者了解到，之前有传言本月底开始实行二手房交易征收20%的个税，不少二手房的业主和买家都加紧成交，成交量也因此创下新高。满堂红集团战略管理部副经理肖文晓预测，新政执行后二手楼市的成交量将陷入冰点，广州二手楼市需要缴纳个税的房源占比非常高，至少有一大半，因此交易成本的普遍增加将使成交量的恢复之路变得缓慢而艰难。