房贷难未缓解 超四成买家一次性付款

今年以来房贷仍显偏紧，令一次性付款购房依旧占据较高比例。

　　在眼下，“房贷难”不仅是许多置业者的烦恼，也是阻碍广州二手楼市成交回暖的“杀伤性武器”。由于房贷市场在今年以来仍显偏紧，一次性付款购房依旧占据较高比例。来自合富置业的统计数据显示，2014年2月份广州二手住宅市场上一次性付款购房比例仍在四成以上，延续了去年年底至今的趋势，这已是自去年11月以来连续第四个月一次性付款购房占比超过四成以上。

　　文/图：记者王雯倩

　　银行房贷不给力

　　一次性付款买家占比增多

　　多位中介人士表示，受到银行房贷额度紧张影响，从去年下半年开始，广州二手房买卖交易中，选择一次性付款和纯公积金贷款的买家占比增多。合富置业首席市场分析师龙斌表示， 1~2月一次性付款的比例仍然企稳在四成左右，一次性付款套均总价高达263万元/套。

　　满堂红研究部高级经理周峰亦指出，今年1~2月，经其公司促成的二手房买卖中，近三成买家为一次性付款客户，而此类客户所购物业的价格区间较为两极化。其中，约有41%的一次性付款买家，购置总价低于100万元的物业，主要集中在白云区、海珠区工业大道南板块、天河区棠下板块以及荔湾芳村板块。另有约30%的一次性付款客户为珠江新城高价盘买家，所购物业总价介于250万~800万元。处于100万~250万元价格区间的二手物业，反倒少见一次性付款的买家。

　　低总价物业成“香饽饽”

　　芳村二手房逆市量价齐涨

　　据周峰透露，到2月底，一次性付款的买家占比有所缩小。到3月初，银行房贷额度仍未见放松，越来越多买家会倾向于放款速度有保证的公积金贷款，商贷和组合贷的买家占比持续走低。由于银行房贷不给力，二手房买卖受到不少影响。2月份经满堂红促成的二手房交易中，除白云区和荔湾区成交量有所升温，其他区域的成交量都在下滑。不过，荔湾区芳村板块二手房买卖行情异常火爆，同比1月成交量上涨近1倍。

　　周峰指出，芳村板块的二手房成交回暖，主要基于广钢地块的热拍以及其该板块一直以来的市区房价“洼地”优势。受到成交量上涨的带动，芳村板块的二手房成交价亦从1月份的15506元/m2，上涨至17031元/m2。

　　一次性付款可议价5%以上

　　有买家喜获八折

　　采访时，不少业内人士都提到，对于可负担一次性付款的买家，业主通常会在放盘价的基础上下浮6%让利。周峰透露，市区板块的议价空间普遍在4%~5%，而郊区如番禺、花都、增城等区域，业主对可一次性付款的买家，愿意让价7.5%~8%。“这种幅度的让价对二手房成交的提速，主要体现在100万以内的低总价物业。”

　　合富置业市场经理梁燕明表示，在目前房贷额度还不算宽松的市况下，一次性付款购房会更容易令急于套现的业主作出较大幅度的让价。如近期有一位“刚需”买家，趁着业主急于买房套现换楼的时机，以一次性付款为条件，成功压价13万元购得解放中路一套总价几十万元的楼梯楼中层小户型物业，最终令业主让价近20%。

　　二手房笋盘何处寻？

　　业主急售+买家一次性付款 降价最猛

　　中原地产金山谷花园分行高级营业经理何志维介绍，较少业主会因为买家一次性付款而大幅度让利，反而是部分急卖的业主议价空间会较大。

　　合富置业锦榕湾分行主管林江表示，现时工业大道北板块放盘的大多数是急需资金周转的业主，他们有些是换楼客，有些是急于套现后转为投资股票的人士。所以，业主对买家的付款方式很关注，“光大花园水岸榕城有一业主放盘，宁愿减价将近1000元/m2，并指明一定要是一次性付款的买家才愿意成交。”

　　此外，部分业主甚至会因应买家不同的付款方式定价，也有业主开出笋价并指定卖给一次性付款购房的买家。合富置业勤天分行主管李丽金表示，目前天河公园板块放盘的业主都很注重收齐房款的时间，按现在银行房贷情况来看，业主会更加优先与一次性付款的买家成交。近期有一名业主放售手上的楼梯楼物业，70平方米两房单位，一次性付款的买家只需148万元，而银行按揭的买家就要155万元左右，价格相差不少。

　　中原地产五山分行资深营业经理郑剑鹏表示，其分行一次性付款的买家多是改善客，购房总价集中在250万~300万元之间，近期也有因一次性付款而获得业主让利的成交案例。如五山花园一套82平方米的电梯两房，业主初始放盘价是275万元。而买家打算在该板块购入一套楼龄较新的带优质学位两房。后经过商议，买家愿意一次性付款购房，而业主则降价至264.8万元成交。

　　广钢拍地带动芳村片区成交

　　本报讯 (记者王荔珏)今年年初以来，银行房贷额度未见宽松，再加上春节效应，广州二手住宅市场交投仍显淡静，尤其是按揭购房买家的入市积极性未见回升，按揭购房比例继续走低。据合富置业成交数据统计，2014年2月按揭购房个案仅占整体市场不到六成，这是自去年11月以来连续第四个月按揭购房比例徘徊在六成或以下水平。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，一方面与今年年初房贷偏紧以及利率水平有关，目前即使是首套房贷，利率优惠已基本绝迹，利率保持在基准或小幅上浮，令部分资金预算较紧的购房人士入市积极性未有回升；另一方面，急于套现的业主担心收款期过长影响自身资金计划，因而更偏向将物业优先出售给一次性付款的购房者，在一定程度上刺激了一次性付款购房人士的入市积极性保持高位。

　　值得关注的是，由于春节前后广州土地市场交投活跃，甚至有地块在扣除拆迁安置房面积后折合楼面价与周边现时电梯楼二手楼价相差无几，买家对二手房看涨心理有所增加，促使土地交投热点区域周边二手住宅承接力有所增强，之前犹豫不决的买家亦加快入市步伐。

　　犹豫不决买家 踢出临门一脚

　　梁燕明表示，如广钢新城土地拍卖结束后，已有之前因买卖双方价钱谈不拢而迟迟未能成交的个案，买家因担心楼价会涨而加紧出手，终于赶在2月底签约成交，亦有已谈了三个月的买家，在拍地结果出来后，果断放弃要业主每平方米降1000元的坚持，马上同意以业主开出的2.1万元/m2的价格成交。附近的鹤洞、坑口一带，自广钢新城地块拍出后，带动周边二手市场畅旺。

　　与此同时，买家对广钢新城后市的看好，亦带动荔湾芳村片区中高素质物业交投，如恒荔湾畔、新世界逸彩庭园、芳村花园等综合素质较优的小区电梯楼物业受到自住买家青睐，在春节后到2月底，芳村片区单价2万元/m2以上的二手房成交活跃度亦较春节前出现倍增的态势。

(来源:广州日报)