专家称北京“国五条”细则不细 与长期需求相悖

人民网北京3月30日电（记者 章斐然）今天，北京地方版“国五条”实施细则正式出台。规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。有观点认为该细则新意不足，且细则不细，如果止步于此，则实施效果或将不理想。另有观点认为该细则虽然体现“国五条”精神，但“国五条”与长期住房需求不符。

北京某房地产投资顾问有限公司研究员李国茂认为，北京“国五条”细则新意不多，更像是基于已有政策基础上的微调，严密程度也没有超出市场想象。他表示，除单身人士限购、20%个税外，其余涉及限价、首付比例等细则并没有具体数值可供实际操作。“如果细则仅止步于此，则给市场留了太多操作空间。”他说。

他以限价条款举例说，“作为一个细则应该将限价的幅度、区域、时间、范围都说清楚。而不是作为一个原则性的条款，当做一个政策来发布。”他表示，细则如果止步于此，则实施效果或不理想。

对于在实操中，20%个税往往变相转嫁给买房人的问题，李国茂认为北京“国五条”细则未善尽其事。他表示，该细则对于将来的炒房行为更有遏制效果，而对于已持有多套房产并通过出售这些房产获利的人群遏制效果有限。

北京大学经济学院教授，北京大学中国产权课题组组长曹和平博士则认为部分人群将买卖成本转嫁的现象不能证明该政策无效。他说，政策不是遏制具体行为的，个税的转嫁行为会降低该政策遏制炒房的有效性，但不能剔除该政策遏制炒房行为的功能。他说:“即使50%的人有规避行为，另外50%还是能说明政策有效。”

但对于“国五条”以及北京“国五条”细则在稳定房价方面的效果，曹和平持保留意见。他认为，“国五条”与老百姓的长期需求并不一致，需要更为“睿智”的配套政策才能真正长期有效地稳定房地产市场。

曹和平强调说，“国五条”和北京细则只是短期宏观管理的调控工具，对居民的住宅需求（这一基于长期收入预期下的需求）有不合理的一面。他说，“这不是消灭了需求，而是遏制了需求。一旦放开来，这些需求就会再次推高房价。”

曹和平解释说，“国五条”事实上是提高了房地产市场上住宅消费者和生产者的门槛，通过减少市场参与者短期内稳定房价。“买房人和卖房人的门槛提高了，建筑商购地和融资的门槛提高了。换句话说，房屋的供给量和需求量都减小了。市场总量的下降后，市场价格与原来的趋势价格相比，有一定的稳定力量在里面。”

“但是，这是把人们的需求关在门外了，这为后一轮房价的涨价埋下了种子。”曹和平说。

曹和平认为，相比“国五条”这样的行政拉闸行为，不动产登记制度是与市场更为接近，更“睿智”的政策。他认为，通过信息透明化，不动产登记制度有效地挤出市场无效需求。

但他表示，实现房地产调控更需要跨市场的全范围改革，而这一改革目前还没有真正开始。曹和平表示，房地产生产要素包涵土地、大宗商品、劳动、金融资本等。要素市场不改革，仅对市场价格进行调控难以触及根本。

“跨市场的全范围改革才能为房地产市场的理性、均衡打下更坚实的基础。”他说。